ביג בכרמיאל: העירייה קבעה השבחה של 4 מיליון – ועדת הערר הורידה ל-170 אלף
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה קיבלה את הערר שהגישה חברת ביג מרכזים מסחריים על שומת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכרמיאל – והורתה להקטינה בכ-96%. השמאי ירון ספקטור: "אמירה ברורה של ועדת הערר, שמעדיפה את אינטרס הוודאות של היזמים"
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז צפון קיבלה באחרונה החלטה עקרונית חשובה, כשפסקה כי היטל השבחה שהושת על חברה מסחרית בידי הרשות המקומית יוקטן בכ-96% - מה שיחסוך לחברה לא פחות מ-3.9 מיליון שקל. בתוך כך חיזקה ההחלטה את הטענה כי לא ניתן לפתוח שומות עבר שנקבעו על ידי הרשות המקומית ולעדכנן לתעריף הקיים בעת גביית ההיטל.
מדובר בערר שהגישה חברת ביג מרכזים מסחריים על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכרמיאל. החברה ביקשה לערוך שינויים במרכז המסחרי ביג בעיר, שהעיקריים שבהם הם שינוי ייעוד מגרשים בייעוד תעשייה לייעודי מסחר ומחסר ותעשייה, וכן תוספת שטחי בנייה.
שמאי מטעם העירייה קבע ב-2017 כי על החברה יהיה לשלם לוועדה המקומית היטל השבחה של 400 אלף שקל בגין אישור התוכנית. מתוך היטל זה שילמה ביג כ-230 אלף שקל כבר בתחילת הדרך, כנגזרת מהשומה הכללית שנפסקה לתוכנית, עת ביקשה לממש את זכויות הבנייה ביחס לאחד הבניינים במתחם.
ואולם בשלב מאוחר יותר הוצאה שומת היטל השבחה חדשה בקשר לתוכנית, בסכום גבוה לאין שיעור: 4 מיליון שקל. על כך עררה ביג, בטענה כי לא ניתן על פי דין להוציא שומת היטל השבחה חדשה בקשר לתוכנית, אם לאותה תוכנית במלואה כבר נערכה שומת השבחה קודמת.
מנגד, לטענת הוועדה המקומית, השומה הראשונה מ-2017 לא קבעה את מכלול ההשבחה מהתוכנית הרלוונטית, הכוללת שינויים רבים ביחס לחלקים שונים של המקרקעין בתחומה, אלא התייחסה באופן נקודתי ומצומצם אך ורק להיבטים הנוגעים להיתר הספציפי שביקשה ביג בתחילת הדרך.
בית העירייה בכרמיאל צילום: google street view
שומרים על הנישום
ועדת הערר קיבלה את עמדתה של ביג, והורתה לוועדה המקומית לתקן את שומת ההשבחה ולהשיבה לסכום המקורי שנקבע – 400 אלף שקל. "שומה הנערכת למימוש חלקי וכוללת אומדן ההשבחה לתוכנית במלואה היא שומה מחייבת גם ביחס למימושים חלקיים עתידיים באותה החלקה, למעט במקרים חריגים בהם מוכחת טעות", פסקה הוועדה. "באופן זה... הנישום לא ייפגע מריבוי הליכים להערכת ההיטל השלם, מחוסר ודאות ומתשלומים שיחסיותם נפגעת כאשר ההיטל השלם מוערך מחדש בכל מימוש".
עוד ציינה הוועדה כי השומה השנייה שערכה העירייה לא הביאה בחשבון כי התוספת בשטחים בייעוד למסחר שביקשה ביג, באה כנגד גריעה מהשטחים שהיו מאושרים במצב הקודם עבור תעשייה, כך שסך השטחים במגרש לשימוש עיקרי לא גדלו, ואף פחתו.
אמירה ברורה
שמאי המקרקעין ירון ספקטור, שייצג את ביג בערר לצד עו"ד עמינדב קוסובסקי-שחור, מסביר כי החבות בהיטל השבחה נוצרת עם אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) שכוללת תוכנית או הקלה או כל אירוע תכנוני אחר ש"משביח" את הנכס, "בעוד התשלום עצמו מתבצע רק בעת מימוש ההנאה מההשבחה – כלומר, בבנייה או במכירה, אך בהתאם לערכים שהיו נהוגים בעת היווצרות החבות".
ספקטור מוסיף כי החלטת ועדת הערר עולה בקנה אחד עם הלכת פמיני מ-2006. "בפסק הדין ההוא קבע בית המשפט העליון כי על יזם לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית על התוכנית שאושרה, ולא על עליית ערך כללית בשוק. המשמעות היא שכבר לא ניתן ליישם את הפרקטיקה שהיתה נהוגה קודם לפסק הדין, במסגרתה עיריות היו מקפיצות את היטלי ההשבחה לערכי ההווה תוך דילוג על כל שומות הביניים.
"לדוגמה, אם בשנת 2000 אושרה לך תוכנית ל-1,000 מטר של מרכז מסחרי, וכעבור 20 שנה אושרה לך עוד 'תוכנית צ'ופצ'יק' של 10 מטר באותו מתחם – אזי העיריות היו גוררות את הערכים שלפיהם קובעים את ההיטל – לאלה של 2020. הן היו טוענות אז כי התנאים השתנו במהלך השנים והמחירים עלו, תוך התעלמות מהעובדה שהמחירים עלו בשל נסיבות חיצוניות כמו גם בזכות המרכז המסחרי המצליח שאתה הקמת".
ירון ספקטור צילום: ישי רונן
החלטת הוועדה הערר, קובע ספקטור, תשפיע לטובה על הפעילים בשוק הנדל"ן המסחרי: "ההחלטה מחזקת את הוודאות בתחום ומבטיחה ליזמים שאם הם קיבלו שומה ביחס למקרקעין, ואף ביחס למקרקעין סמוכים דומים, נוצר אצלם אינטרס הסתמכות שלא ניתן לפגוע בו, גם אם ההיטל טרם שולם במלואו ואף אם לא שולם כלל.
"ההחלטה גם תואמת את לשון החוק, שקובע שהחבות בהיטל ההשבחה נכונה ליום אישור תוכנית בניין העיר, ולא ליום המימוש. ברגע שבוצעה שומה, אף אם ביחס לחלק מהמקרקעין, לא ניתן לפתוח אותה שוב. יש פה אמירה ברורה מאוד של ועדת הערר, והזמן שחלף או הרצון של הרשות המקומית ליהנות מהצלחת המתחמים המסחריים שפועלים בשטחן – לא משחקים פה שום תפקיד".
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>
