העיוות ייפסק? "יזמים משלמים כופר חניה – לצד היטל השבחה מנופח"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בשורה ליזמים? חוות דעת שפירסם בתחילת השבוע היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, קובעת כי מקום שבו נדרש יזם בתשלום כופר חניה (קרן חניה) לרשות המקומית, ישוקלל תשלום זה בחישוב שווי הקרקע ויקוזז מחישוב היטל ההשבחה. אם אכן תאומץ חוות דעת היועמ"ש, יחסוך הדבר מאות אלפי שקלים ליזמי הנדל"ן, ויכריע, כך לפי מומחי נדל"ן, עשרות רבות של תיקים משפטיים פתוחים בעניין זה, שמסתכמים לכל הפחות בעשרות מיליוני שקלים.

תשלום כופר חניה הוא תשלום שנדרש על ידי הרשות המקומית במצב שבו ליזם או מבקש היתר בנייה – לצורך בניית בניין חדש או הוספת יחידות דיור במגרש – אין את האפשרות הפיזית או התכנונית להוסיף פתרונות חניה לדיירים באותו מגרש. תשלום זה הוא פתרון חליפי לתוספת החניות במקום, והוא משמש לרוב לשם הקמת חניון ציבורי בסביבת הנכס. בשנים האחרונות, עם מגמת הצמצום של תקני החניה בערים השונות, חל ריבוי משמעותי בדרישת הרשויות לתשלום זה.

אף שהגיעה למאות אלפי שקלים לפרויקט, הוצאה זו לא נלקחה עד היום בחשבון בחישוב עלויות הקרקע, ומשכך לא קוזזה מחישוב היטל ההשבחה שלו נדרש היזם עם מימוש התוכנית. על כן, הכרעת מנדלבליט עשויה לטרוף את הקלפים ולעשות סדר חדש בתחום.

היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט צילום: דנה קופל

"התשלום לקרן החניה משפיע ישירות על הערכת השמאי את שווי הנכס", קבע מנדלבליט בחוות דעתו, והוסיף: "חובת התקנת מקומות חניה – ובכלל זה האפשרות לתשלום לקרן החניה, בהתאם להוראות התקנות או התוכנית החלה – מהווה חלק בלתי-נפרד מהתכונות התכנוניות הגלומות בתוכנית המשביחה החלה על המקרקעין, מאחר שהיא מוטלת לפתחו של כל קונה רלוונטי בדרך למימוש ההשבחה, וככזו היא בהכרח משפיעה על שווי הקרקע במצב החדש, וממילא על היקף ההשבחה וההיטל.

"יש לראות בחובת התקנת מקומות חניה על כל מרכיביה וחלופותיה כהוצאה הכרחית שעומדת בדרכו של כל קונה שיבקש לרכוש את הקרקע הנדונה ולממש בה את התוכנית המשביחה המשפיעה. לכן, חובה זו משפיעה בהכרח על השווי האובייקטיבי של המקרקעין בשוק החופשי, ומכאן שיש להביא בחשבון את התשלום שהוצא לשם מימוש החובה במסגרת חישוב שווי ההשבחה".

בסיכום דבריו הוסיף מנדלבליט כי "תשלום עבור קרן חניה הוא אחד ממרכיבי העלויות שכל יזם מביא בחשבון כשהוא שוקל אם לרכוש מקרקעין מסוימים, בדיוק כפי שהוא לוקח בחשבון את יתר העלויות הנדרשות לצורך מימוש הזכויות במגרש. על-כן, כשהשמאי מעריך את שווי השוק של המגרש, עליו לתת ביטוי למכלול שיקוליו של היזם הסביר, ולהתייחס לכלל העלויות שהיזם רואה לנגד עיניו, לרבות תשלומים לקרן חניה".

הגדלת הרווח ליזמים

חוות הדעת של היועמ"ש התקבלה בקורת רוח בקרב הפעילים בשוק הנדל"ן. לדברי השמאי והכלכלן ירון ספקטור "ההחלטה של היועמ"ש היא החלטה נכונה וצודקת. היא רלוונטית במקרים רבים שבהם ליזם אין אפשרות להוסיף מקומות חניה בבניין החדש – למשל כאשר הבניין גובל בנתיב תחבורה ציבורית או כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות, ד"כ). במקרים כאלה לא רק שהיזם קיבל קרקע פחותת ערך ונטולת מקומות חניה – מה שפוגע משמעותית בערך הדירות שישווק לאחר מכן – אלא הוא גם נדרש לשלם את עלות החניה. למעשה, הוא נפגע כאן פעמיים.

"צריך להבין שאותו כופר חניה, שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים, מחייב את העירייה להקים חניון ציבורי במרחק של 300 מטר מהבניין – חניון שכלל לא ישרת את הדיירים בפרויקט, ושההשקעה בו לעולם לא תחזור לידיו של היזם".

ירון ספקטור צילום: ישי רונן

לדברי ספקטור, שמאים מכריעים רבים אימצו את חוות הדעת של היועצים המשפטיים של העיריות, המבקשים לסווג את עלות כופר החניה כמעין "מס" שאינו בר קיזוז: "הם רואים בזה מעין היטל, כמו אגרות בנייה או מס רכישה. בעצם המחלוקת המשפטית היא האם הדבר הזה באמת צריך להיראות כהוצאה שפוגעת בשווי הנכס של היזם, או שזה בכלל משהו אקסוגני לנכס.

"אין ספק שיזמים נדרשים לסוגיית כופר החניה בבואם לרכוש קרקע לבנייה, והם מוכנים לשלם פחות על מגרש שעליו יצטרכו לשלם כופר חניה. עיקר המלחמות הן כמובן בתל אביב, שם נמצא עיקר הכסף והחניות שוות הכי הרבה, אבל הדבר הזה נכון לכל הארץ. בהיעדר הכרה בכופר חניה ככזה הפוגע בשווי הפרויקט, העירייה קיבלה למעשה היטל השבחה מנופח, כאילו היזם אינו נדרש להוצאות על הקרקע – וגם קיבלה כופר חניה. מצב זה הוא מעוות שכן העירייה מרוויחה בו פעמיים, ולכן מנדלבליט עשה כאן צעד נכון".