החורים השחורים בתשקיף הצבעוני של WeWork

מי אמר שתשקיפים זה עסק משעמם? המסמך שמכיל בדרך כלל יותר מ־300 עמודי מידע משפטי וחשבונאי יבש וטכני, ומיועד למשקיעים ואנליסטים מקצועיים שמסוגלים לצלוח אותו כדי לקבל החלטה מושכלת האם להשקיע במניה מסוימת - הוא שונה בתכלית במקרה של WeWork ענקית חללי העבודה המשותפים. התשקיף של WE - כך נקראת החברה לצורך ההנפקה - מעניין מדי לקריאה וזו הבעיה העיקרית שלו.

התשקיף של WeWork הוא הרבה יותר מניפסט חצי פילוסופי חצי חברתי שמהול גם בפולחן אישיות של המייסד אדם נוימן מאשר מסמך ששופך אור על המודל העסקי של החברה.

אנו מגלים בתשקיף מה תפיסת עולמה של WeWork בכל הנוגע לתרומות, קביעת תגמול, מה חושבים אנשיה על צריכת בשר וזיהום הסביבה. באופן מפתיע לאור התפיסות המתקדמות של קהילה, שיתופיות והחיים המודרניים בכלל, מעניין לגלות בתשקיף שבדירקטוריון WeWork אין אפילו אישה אחת.

קוראי התשקיף מקבלים גם תיאורים עתירי סופרלטיבים מחמיאים לאיש החזון, המייסד, המנכ"ל ומי שכנראה מחליט הכל בחברה – אדם נוימן. לפי התשקיף, החברה שילמה יותר מ־5 מיליון דולר לנוימן על השם WE, מה שרק מחזק את האירוניה שהחברה היא הרבה יותר I מאשר WE - כלומר יותר אני מאנחנו.

חיפוש אחר אלגוריתם סודי

מה שהמשקיעים הפוטנציאליים קיוו לקבל אך לא מגיע עד לעמוד האחרון של המסמך המרתק והצבעוני - שכולל גם עשרות תמונות של חללי העבודה ושוכריהם המאושרים - זו התשובה לשאלה הנצחית שמלווה את WeWork מאז הקמתה לפני כמעט עשור: מה הופך אותה לחברת טכנולוגיה?

עד היום החברה קיבלה השקעות ותומחרה כחברת טכנולוגיה לכל דבר ועניין, כך גם בסבב האחרון של הגיוס הגיעה לשווי מדהים של 47 מיליארד דולר שנתמך על ידי קצב צמיחה מטאורי, המאפיין המרכזי של חברות צמיחה.

לאורך השנים פוזרו רמזים לכך שהמודל העסקי של WeWork הוא יותר מרק השכרת נכס שהיא שוכרת לטווח ארוך לשוכרים קצרי טווח. הציפייה היתה שיש אלגוריתם מאחורי החוזים ושיטת התמחור המתוחכמת, בדומה לאובר למשל, שעל אף היותה ספקית שירותי הסעה, קובעת את המחיר באמצעות אלגוריתם מתוחכם.

אם אלגוריתם כזה קיים ב־WeWork הדבר אינו משתקף מעל עמודי התשקיף. המספרים של החברה מעידים על כך שרק בשנה האחרונה היא למדה לאזן בין הוצאותיה הבסיסיות על נכס לבין ההכנסות שהיא מקבלת עליו. עד 2018 היא אפילו לא הצליחה לקבל מהשוכרים בחזרה את העלות הבסיסית שלה. וכך היא צברה הפסד של 3.6 מיליארד דולר בשלוש וחצי השנים האחרונות. התשקיף לא מספר כמה הפסידה עד 2016.

מייסד WeWork אדם נוימן צילום: בלומברג

בעבר דובר גם על כך שהחוזים של WeWork בנויים בצורה מתוחכמת וייחודית, מה שאמור להגן עליה בתקופות של האטה או מיתון. גם זה לא בא לידי ביטוי בתשקיף. אפילו הסעיף על הוצאות צמיחה ופיתוח שווקים חדשים שנועד להדהד את הוצאות המחקר והפיתוח - כמו בכל דו"ח הכספי של חברת הייטק - לא עושה את העבודה. למעשה מי שרצה לקבל מידע עסקי מוצק על המודל של החברה או לבנות תחזית כלשהי, המידע בתשקיף לא מאפשר זאת.

פיצול מניות לביצור שליטה

התשקיף כן מחזק את התפיסה של WeWork כחברת נדל"ן לכל דבר עם התחייבויות אדירות של 47 מיליארד דולר על חוזי ההשכרה ארוכי הטווח על נכסיה. אך הוא כמעט לא מתייחס לתחרות העזה שהתעוררה בשנים האחרונות, לא רק מצד שוק המשרדים הרגיל, אלא גם מחברות חללי עבודה בעלות פרופיל דומה כגון רגוס או לאבס. בניגוד לעשרות רבות של אזכורי שמו של נוימן בתשקיף, המלים "תחרות" ו"מתחרים" מופיעות רק 20 פעמים.

התשקיף גם לא מבהיר את היתרון התחרותי של WeWork מעבר לאמירה כללית כי היותה חלוצת השוק ובעלת מותג חזק יאפשרו לה להתמודד עם התחרות. באופן משעשע למדי, ההיבט היחיד כמעט שהופך את WeWork לחברת טכנולוגיה אופנתית הוא סוגי המניות הרבים שקיימים בה. זאת בדומה לפייסבוק למשל, שגם שם פיצול המניות נועד לבצר את השליטה המוחלטת של מארק צוקרברג בנעשה בממלכתו.

נראה כי בדיוק כמו התשקיף שסובב ברובו סביב נוימן, זו תהיה גם מהות ההנפקה כולה – האם וול סטריט תלך עם הכריזמה והחזון של המייסד מבלי להתעמק יותר מדי באותיות הקטנות.