למה מחירי הדירות משתוללים?

פרופסור יקר,

האם ייתכן שעליית מחירי הנדל"ן בישראל נבעה מהמעבר למחיר נקוב בשקלים במקום בדולרים? לכאורה, כיוון שבשקלים "זה נשמע יותר" המעבר לשקל היה אמור להוזיל מחירים, אבל אולי זה גרם לשוק להשתחרר מהעוגנים. מה דעתך?

אסף

בהחלט ייתכן שעצם שינוי הספירה מדולרים לשקלים השפיע על המחירים. כשעוברים מספירה במטבע אחד לספירה במטבע שני, אנשים לרוב נוטים לאמץ קני מידה חדשים שלא היו נהוגים קודם לכן. זה מה שקרה באירופה, כשהמטבעות המקומיים הוחלפו ביורו. ברחבי אירופה צצו מחירים חדשים שלא היו קשורים למחירים שלפני ההמרה, ולרוב היו גבוהים בהרבה מהם, ואנשים קיבלו אותם מיד ובלי טענות.

אין לי הנתונים על עליית מחירי הדירות בתל אביב, אבל אילו היו לי, הייתי בודק אם מחירי הדירות עשו את הזינוק הכי גדול שלהם מיד אחרי השינוי מדולרים לשקלים, ואם אחר כך העלייה התמתנה. מצב כזה היה מלמד שהמעבר מדולרים לשקלים היה המשתנה המשפיע ביותר.

כדאי לקנות דירה היום בתל אביב? צילום: צביקה טישלר

דרך אגב, אם המחירים יחזרו להיספר בדולרים, ההערכה שלי היא שתחול עוד עלייה, ואת זה דווקא יצא לנו לבדוק. לאחרונה ערכנו מחקר שבדק איך פיצול מניות משפיע על משקיעים בבורסה. בפיצול מניות, מגדילים בבת אחת את מספר המניות הנסחרות של החברה, ובהתאמה מורידים את השווי של כל מניה. כלומר, אם לפני הפיצול המניה עלתה עשרה שקלים והעניקה 1% מהחברה, אז לאחר הפיצול היא תעלה חמישה שקלים ותעניק 0.5%. השאלה היתה אם אנשים יתייחסו לירידה במחיר כאל הזדמנות רכישה טובה, אף על פי שידוע שהמחיר האמיתי לא ירד, אלא שהמניות פשוט "קטנו". וגילינו שאנשים באמת קנו יותר מניות שהתפצלו, כאילו הפיצול הפך את הרכישה לדיל טוב. המספר השפיע עליהם.

עם נדל"ן יכול לקרות אותו הדבר. לאנשים קשה לאמוד את הערך של דברים, והם מגיבים למספר, וכשהמספר "קטן", הם עשויים להשתכנע בתוך תוכם שהעסקה משתלמת יותר. בינתיים, אני לגמרי לא בטוח אם לקנות דירה בתל אביב היום זה עסק טוב, בכל מטבע שהוא.