מרוב רפורמות בשוק הנדל"ן לא רואים את הדירות באופק

1. התנגדות רבה וחשש מכאוס מערכתי

עושים סדר: רפורמת המרפסות הוא הכינוי שהודבק לרפורמה בחוק התכנון והבנייה. איך המרפסות קשורות לעניין? כפי שהכריז ראש הממשלה, מי שרוצה לסגור מרפסת בישראל עלול להיתקע כמה שנים במערכת התכנון. לסחבת הזו, כך על פי משרד ראש הממשלה, יש מחיר בסופו של דבר המתבטא בהתייקרות הקרקעות והדירות. המטרה הבסיסית של הרפורמה היא לשחרר את מערכת התכנון מהליקויים הבירוקרטיים ולאפשר אישור תוכניות בלוחות זמנים מהירים יותר כדי להביא לירידה במחירי הנדל"ן.

מתי זה ישפיע: קידום הרפורמה שהיתה אמורה להגיע להצבעה שנייה ושלישית בשבוע שעבר נעצר בעקבות התנגדות רבה, ונכון לעכשיו מדובר על קיום ההצבעה במושב הקיץ של הכנסת. עם כניסת הרפורמה לתוקף היא תשנה את חיי כל מי שרוכש או מוכר דירה. לדעת מומחים, שינוי מבנה הוועדות ושיטת הרישוי יביאו לכאוס שיארך כמה שנים עד יציבות המערכת, ויעלה את מחירי הדירות.

2. ניסיון לעקר את הגוף הבירוקרטי והמסורבל

עושים סדר: הרפורמה במינהל נדחקה לאחרונה הצידה, אבל מדובר בשחקנית חשובה במגרש השינויים הנד"לניים. המטרה הבסיסית היא להפוך את המינהל מגוף בירוקרטי, מסורבל ולא יעיל לגוף מודרני ומתפקד. הרפורמה כוללת שינוי מבני וארגוני במינהל, צמצום במספר העובדים, העברת חלק מתפקידי המינהל לגופים אחרים והכנסת כוח עבודה מקצועי יותר למערכת. בנוסף, על פי תוואי הרפורמה, כ־400 אלף בעלי דירות עירוניות יהפכו מחוכרים לבעלים, דבר שאמור לפחות לשחרר אותם מלהגיע למינהל בכל שינוי קטן שברצונם לעשות בדירתם.

מתי זה ישפיע: תהליך העברת הבעלויות נמשך אבל לא ברור מה תהיה השפעתו על מחירי הדירות.

3. תהליך ארוך מדי שישפיע רק בעתיד הרחוק

עושים סדר: הוד"לים הם ראשי התיבות של "ועדות לדיור לאומי" שהוקמו כוועדות מיוחדות באפריל 2011 והן יתפקדו למשך שנה וחצי בלבד. ועדות אלה פועלות בכל המחוזות בארץ במקביל לוועדות התכנון תחת משרד הפנים ותפקידן לזרז אישור של תוכניות בינוי גדולות במיוחד. על פי הכללים שנקבעו בחוק הוד"לים תוכניות שיש בהן יותר מ־200 יחידות דיור ומתוכננות על קרקע שנמצאת בבעלות המדינה (לפחות 80%) יעברו באופן אוטומטי לדיון בוד"לים. ההבדל בין וד"ל לוועדת תכנון רגילה הוא שלטובת הוד"ל עומד תקציב גדול יותר, יועצים מקצועיים וייפוי כוח מהממשלה להסרת חסמים תכנוניים כשמטרת העל היא לדלג מעל הבירוקרטיה שמאפיינת ועדות רגילות.

מתי זה ישפיע: על פי ההבטחה של ראש הממשלה מדובר בפתרון לטווח הבינוני־ארוך, כלומר אם בכלל תהיה לוד"לים השפעה על חיינו נרגיש אותה בעוד 5 שנים בערך. הסיבה לכך היא שלאחר שתוכנית מקבלת אישור בוועדות התכנון מתחיל הליך הוצאת היתר הבנייה. נכון להיום הליך זה יכול לארוך בין שנה לשנתיים, נוסיף לזה את משך הבנייה שמוערך לפרויקטים גדולים בעוד כשנתיים עד ארבע שנים נוספות.

4. הממשלה לא מתמרצת קבלנים להוזיל מחירים

עושים סדר: דיור בר־השגה הוא שם כולל לשלל פתרונות דיור במחיר שבעלי משכורת ממוצעת יכולים להרשות לעצמם. באירופה ובארה"ב אפשר למצוא מודלים שונים, בהם מודלים המעודדים בניית דירות קטנות למכירה, בניית דירות להשכרה או שילוב השתיים. לפי הקואליציה לדיור בר־השגה - כמה ארגונים חברתיים שהתאחדו לנושא, עוד קודם למחאה החברתית - הדרך הנכונה להתייחס לדיור בר־השגה היא יצירת פתרון דיור שמאפשר למשפחה להוציא עד 30% מהכנסתה על דיור, בין אם אותה משפחה רוכשת דירה או משכירה. בממשלה לא מקבלים את ההגדרה הזו, ומחשיבים כמעט כל פתרון שהוא להגדלת היצע הדירות כקידום דיור בר־השגה.

מתי זה ישפיע: ספק רב אם הפרק שהוכנס בחוק התכנון והבנייה החדש בעניין דיור בר־השגה צפוי להשפיע על חיינו. מצד אחד, יכול להיות שבשנים הקרובות ייבנו יותר דירות קטנות בפרויקטים חדשים וגם כמה בניינים להשכרה, אבל כל עוד הממשלה לא מתערבת בסוגיית המחיר או מתמרצת קבלנים למכור ולהשכיר דירות במחיר נמוך ממחיר השוק, עדיין מדובר בשוק חופשי שבו מחירי הדירות יכולים לעלות ולרדת בהתאם לביקושים.

5. לחץ קואליציוני בנושא סעיף כושר ההשתכרות

עושים סדר: המילה קריטריונים עולה כיום במסגרת שני דיונים: מי יקבל עדיפות ברכישת דירה במכרזי המחיר למשתכן, ומי יקבל עדיפות ברכישת דירה בפרויקט המוגדר כדיור בר־השגה. בדו"ח טרכטנברג צוין מפורשות כי יש לתת עדיפות למשקי בית שבהם שני בני הזוג עובדים למחייתם וממצים כושר השתכרות, אך בכל הנוגע למכרזי המחיר למשתכן נותר סעיף מיצוי כושר השתכרות בחוץ. 

מתי זה ישפיע: לסעיף האמור, אם ייכנס בעקבות לחץ סיעת ישראל ביתנו, תהיה השפעה גדולה על חיי מעמד הביניים. בכל פרויקט שיוגדר כדיור בר־השגה תינתן עדיפות לזוגות עובדים על פני משפחות מרובות ילדים. עם זאת, כדאי לזכור שדרכה של הרפורמה עוד ארוכה.

6. תחרות על מספר קטן מאוד של דירות

עושים סדר: המחיר למשתכן הוא סוג של מכרז על קרקעות המדינה שנולד ב־1994 בממשלת רבין. בניגוד למכרזים אחרים של מינהל מקרקעי ישראל, שבהם היזם הזוכה הגיש את הצעת המחיר הגבוהה ביותר בתמורה לרכישת הקרקע, במכרזי המחיר למשתכן מחיר הקרקע קבוע והיזם הזוכה מגיש את ההצעה הנמוכה ביותר של מחיר הדירה הסופי. התחרות על המחיר הנמוך ביותר מייצרת דירות מוזלות בכ־20% בממוצע מהדירות בסביבת הפרויקט. כדי לקבוע מי יקבל זכות לרכוש דירה במחיר מוזל נקבעו קריטריונים (ראו מסגרת).

מתי זה ישפיע: שינוי הקריטריונים לא ישפיע על רוב רוכשי הדירות. הסיבה היא שמספר הדירות שיוצאות למכרז במסגרת המחיר למשתכן קטן ביחס למספר הדירות המשווקות במכרזים רגילים, ועומד כיום, לפחות על פי הבטחתו של שר השיכון אריאל אטיאס, על כ־5,000 יחידות דיור עד סוף השנה. כבר עכשיו מודים במינהל כי המכרזים לא יצאו בכל הארץ: בפריפריה אין סיבה להשתמש בכלי הזה מכיוון שמחיר הקרקע נמוך גם כך, ובערים המרכזיות מחירי הקרקעות גבוהים והמדינה לא מעוניינת לספוג את ההפסד.