"מדידת מחירי הדיור לא רלבנטית לרובנו"

מחירי הדיור מהווים לא רק את ההוצאה הכבדה ביותר של הישראלים מדי חודש, אלא גם את אחד מכאבי הראש הגדולים ביותר של הלשכות המרכזיות לסטטיסטיקה ברחבי העולם כולו. למעשה, אחרי 150 שנה של התפלמסויות ודיונים ומחקרים ומאמרים, הסטטיסטיקאים ברחבי העולם טרם הסכימו מהי הדרך הנכונה והטובה

הבעיה הסבוכה נובעת מעניין פשוט למדי: איך מודדים את השינוי במחירי הדיור עבור אנשים שגרים בדירה שבבעלותם? מה המדד הנכון להשתמש בו - מחיר הדירה שהם קנו? גובה החזר המשכנתא החודשי (כמו שנהוג בבריטניה), שמושפע בעיקר מהשינויים בריבית, שלא משקפת שום הנאה מהמגורים בדירה? ואולי בכלל לא צריך לכלול את מחירי הדיור במדד, כפי שנהוג בספרד, צרפת, איטליה ושוויץ?

בעולם קיימות שבע דרכים שונות למדוד את השינוי במחירי הדירות, אבל אף אחת מהן אינה מושלמת. בישראל, משנת 1959, השיטה המקובלת היא שיטת עלות השימוש בדירה. אבל גם בה יש כמה שיטות חישוב פנימיות שונות.

שיטת החישוב שהיתה נהוגה בישראל התבססה על הריבית שהיה אפשר לקבל לו הסכום שהושקע ברכישת הדירה היה מושקע במשהו אחר. אלא שהשיטה הזו היתה סבוכה להפליא ונמתחה עליה ביקורת רבה, עד שב־1996 מינה הסטטיסטיקן הראשי ועדה ציבורית שתמליץ מה לעשות. ובאמת, בעקבות המלצות הוועדה, השיטה שונתה ומשנת 1999 ועד היום הלמ"ס מודדת את השינויים במחירי הדירות על בסיס גובה השכירות בכמה מאות דירות בישראל, מתוך הנחה שאם הצרכן לא היה בעל דירה משלו, הוא היה נאלץ לשלם שכירות עבור דירה דומה.

אחת הביקורות על סעיף הדיור במדד המחירים הישראלי נוגעת דווקא למשקל של סעיף הדיור במדד המחירים. במאמר מ־2009 שכתבה בנושא ציפי גל־ים, לשעבר הממונה על הכנסות המדינה במשרד האוצר והיום דירקטורית בבנק לאומי, היא הסבירה כי משום שבישראל חלק גדול מאוד מהאוכלוסייה מחזיק בדירה, הרי שלא יכול להיות שהמשקל של מדד הדירות בבעלות יהיה כל כך גבוה - 18.9% - קל וחומר כאשר המדד נועד לשמש מכשיר שאליו יוצמדו משכנתאות ודברים דומים. כלשונה, "התייקרות או הוזלה של שכר הדירה הממוצע במשק לא תשפיע במלואה על משק הבית הממוצע בישראל מהסיבה שרק 30% ממשקי הבית משלמים שכר דירה. השאר מתגוררים בדירה בבעלותם, ולשינוי בשכר הדירה אין כל השפעה על כוח הקנייה של כספם".

אפשר להבהיר את הביקורת הזו כך: המדד מודד את השינוי בסל מוצרים מסוים של הצרכנים. אבל, אם 70% מהציבור גרים בדירות בבעלותם ובפועל לא מוציאים מדי חודש כסף על הדירה שלהם, הרי שסל המוצרים שלהם שונה מהאופן שהלמ"ס מציגה אותו. הם לא מוציאים רבע מההוצאה החודשית שלהם על דיור כפי שחושבים בלמ"ס, ולכן המשקל של המוצרים והשירותים האחרים צריך להיות גדול יותר. לכן, שינוי במחירים של המוצרים האחרים, כמו מזון, ישפיע על הכיס של הצרכן יותר ממה שהלמ"ס מציגה מדי חודש. הביקורת הזו יכולה להסביר, אולי, מדוע ישראלים רבים כל כך מרגישים פער בין מה שהלמ"ס מפרסמת לבין מה שנשאר מחשבון הבנק שלהם בסוף כל חודש.