מכתב פתוח לשר השיכון: כך תוריד את מחירי הדירות

כל שר חדש הנכנס לתפקידו, בטח במשרד השיכון, רוצה באופן מיידי להוביל רפורמות מקיפות ולממש את השקפת עולמו תוך יישום הפתרונות שהוא מאמין בהם. כמה שיותר מהר ככה יותר טוב. ההצעה הראשונה שלי אליך, במסגרת 100 ימי החסד, היא דווקא לנצל את הזמן להשתמש בידע ובניסיון של העובדים שלך במשרד השיכון, העמיתים באיגוד הקבלנים, חברות הבנייה, משווקי הדירות והמתווכים.

מניסיון של השנים האחרונות, הדרך הכמעט יחידה שהצליחה להרגעת עליית המחירים הייתה שיווק קרקעות ומכרזים של המינהל בשיטת מחיר למשתכן ו"בנה דירתך", להגברת כמות היחידות המשווקת ולהורדת הביקושים לרמה סבירה.

בנייה בפתח תקווה. אין צורך להגדיר עדיפות לפריפריה צילום: דוד הכהן

במכרזי מחיר למשתכן, הזוכה במכרז לרכישת הקרקע הוא אינו המרבה במחיר הקרקע, אלא היזם המציע את הדירה במחיר הנמוך ביותר. מאחר שמינהל מקרקעי ישראל הוא הגורם היעיל ביותר להפחתת המחיר, יש לשווק את הקרקעות במחירים מוזלים ואפילו באזורים מוגדרים במחירים סמליים שאינם עולים על עלויות הפיתוח.

בשיטת מחיר למשתכן רצוי מאוד לשתף את הרשות המקומית ולאפשר לתושבי העיר ליהנות מעדיפות ראשונה על פי קריטריונים של דור המשך. שאר הקריטריונים לזכאות צריכים לכלול פרמטרים שונים כמו מספר שנות נישואין, גודל המשפחה וכן שירות בצה"ל או שירות לאומי. באופן כזה, ייהנו דורשי הדיור שנחשבו בעבר ל"זכאי משרד השיכון" לקדימות ברכישת דירה ולא יהיה צורך לנקוט בשיטות ותרגילים להורדת כמות הרוכשים להשקעה. בדרך זו גם לא יהיה צורך להגדיר עדיפות לפריפריה או למרכז, שכן הרוכשים מעדיפים לרוב להישאר בסביבת המגורים הטבעית שלהם או של הוריהם ובאופן ברור היכולת הכלכלית תותאם לכל אזור.

נושא נוסף שלבטח יגיע לשולחנך הוא השגת הון ראשוני ומימון לצורך רכישת דירה. זהו הכלי המרכזי שאינו משרת את מחוסרי הדיור נכון להיום ויש לשנותו. מאחר וכל הגזרות האחרונות מקשות על הזוגות הצעירים ורוכשי הדירה הראשונה עם דרישה להון עצמי לפעמים בגובה של 40%, הדירה הראשונה רק הולכת ומתרחקת. באופן פרדוקסלי, הבנקים מעדיפים את הלווים החזקים - בעלי הדירות, בעלי הוותק במקומות העבודה ובעלי השכר הגבוה יותר, ודווקא להם ניתנות הלוואות של למעלה מ-60% ולפעמים מגיעות אפילו עד 80% משווי הנכס.

יש להחזיר את שהיה בעבר, הלוואות לזוגות צעירים- זכאות, לאו דווקא בצורה של סבסוד. כך, תינתן אפשרות לבנקים להיטיב עם מחוסרי הדיור באמצעות הצגת הון עצמי נמוך יותר.

בנוסף לכל זה, ישנה חשיבות רבה בשינוי תקנות האשראי לבנייה הנוגעות לליווי פרויקטים על-ידי הבנקים, אחרת מעט מאוד יזמים וקבלנים ישרדו בענף. בשנים האחרונות נאלצו מאגדי קבוצות רכישה, קבוצות הרוכשים והקבלנים, לבנות פרויקטים, תוך שהם עוקפים את הליווי הבנקאי ואת הצורך בהמצאת ערבויות חוק מכר, מצב הנחשב למסוכן.

פתרון חשוב שמשרדך יכול להעניק יהיה הקלה על הקבלנים והיזמים לקבל אשראי ולהחזיר את המנגנון הבריא של ערבויות חוק מכר וליווי בנקאי לקבלנים רציניים המעוניינים לבנות באופן מיידי. 

לא מעט עבודה מצפה לך ונושאים לא פשוטים מונחים על שולחנך. אך מנגד זו ההזדמנות ליצור שינוי והיפוך מגמה: ככל שיצאו יותר מכרזים לפיהם המחיר למשתכן קבוע מראש ותיקבע מדיניות למתן אשראי גבוה יותר לרוכשים שזוהי דירתם הראשונה תוך הקפדה על חוק מכר הדירות, כך תורגש הקלה על מצוקת הדיור, ישתפר מצבם של מחוסרי הדיור וכמובן, ישתפר מצבו של שוק הנדל"ן כולו.

הטור נכתב ע"י עליזה כהן, מנכ"ל "רשף נכסים"