מתכוונים לרכוש דירה בפרויקט תמ"א 38? ממה להיזהר

לאחרונה, חלה עלייה ניכרת במספר ההסכמים הנחתמים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 הנובעת ממספר גורמים עיקריים כמו תיקונים שהפכו את ביצועם של פרויקטים אלו לכלכלי יותר ופשוט יותר לביצוע.

הגידול במספר הפרויקטים של תמ"א 38 מגלגלת לפתחם של עורכי הדין, התמודדות חדשה – ייצוג דיירים הרוכשים דירות חדשות מיזמים/קבלנים, בבניינים בהם מבוצע פרויקט תמ"א 38. 

בנקודות רבות, יש חפיפה בין התקשרות זו עם קבלני תמ"א 38 לבין כל התקשרות אחרת לרכישת דירה מקבלן. אולם לאור היחסים המיוחדים בין הקבלן לבעלי הדירות הקיימות בבניין בו מתבצע פרויקט תמ"א 38, ולנוכח היחסים המיוחדים בין רוכשי הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימות בבניין, יש נקודות חשובות להתיחסות.

פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון צילום: עמית שעל

היחסים בין הקבלן לבעלי הדירות בבניין: על רוכש הדירה לחקור ולהבין אם אכן נחתם הסכם מחייב בין הדיירים לקבלן, ואם כל הדיירים בבניין חתמו על ההסכם (פניה לכל הדיירים ו/או לעורך דינם, ולעיין בהסכם).

כן יש לברר אם הקבלן רשאי למכור את הדירה בהתאם להסכם מול דיירי הבניין. בפרויקטים של תמ"א 38/2, יש לוודא בנוסף כי הדירה הנמכרת אינה מוקצית למי מדייריו הוותיקים של הבניין.

באיזה שלב מצוי הפרויקט: הוצאת היתר בנייה הוא עדיין תהליך איטי ומורכב. הליכי התמודדות עם דייר סרבן עשויים אף הם לארוך זמן רב ולעכב את הפרויקט. גם מחיר הדירה מושפע כמובן מהשלב בו מצוי הפרויקט. קבלת היתר בנייה תוך זמן סביר מחתימת הסכם רכישת הדירה  אמורה להוות תנאי מתלה להתקיימות ההסכם.

מתן הבטוחות לרוכשי הדירות בפרויקט: יש שתי דרכים עיקריות להבטחת זכויות רוכשי דירות עתידיות. רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות. במקרה זה, התשלומים לקבלן יתבצעו בהתאם להתקדמות הבניה, עפ"י הקבוע בחוק. יש לשים לב, כי הערת האזהרה הנרשמת לטובת הרוכש על זכויות הקבלן יוצרת יריבות בין בעלי הדירות הקיימות בבניין לבין רוכשי הדירות החדשות. הדרך השנייה היא קבלת לווי בנקאי לפרויקט, דבר המבטיח ניהול חשבון ליווי סגור, קבלת ערבויות בנקאיות לתמורה המשולמת וצמצום יריבות בין רוכשי הדירות החדשות לבין בעלי הדירות הקיימות.

הליווי הבנקאי מקנה בטוחה נוספת, גם אם אינה רשמית. על מנת שפרויקט בניה כלשהו, ובפרט פרויקט תמ"א 38, יקבל ליווי בנקאי, על הבנק להיות משוכנע כי ביצוע הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית וכי הקבלן מסוגל לבצעו. על אף שהבנק המלווה לעולם לא יתחייב על כך בפני רוכשי הדירות, הללו יודעים כי הפרויקט עבר תחת עינו המקצועיות של הבנק.

בדיקה לגבי זהות הקבלן וניסיונו: חשוב לבדוק אילו פרויקטים דומים ביצע הקבלן לפני כן, אילו אנשי מקצוע או קבלני משנה בכוונתו להעסיק, ואם יש לו את היכולת הכלכלית להשלים את הפרויקט גם במידה והתקדמות הפרויקט תחרוג מהמתוכנן.

לקוחות רבים מעלים בפנינו את החשש מפני רכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38, אולם ככל והדברים נבדקים לעומקם בעיניים מקצועיות ומנוסות, אין סיבה לחשוש ממהלך שכזה בדרך אל דירת חלומותיכם.

הכותב הוא עו"ד, בעל משרד עורכי דין המייצג דיירים ויזמים בתחום תמ"א 38

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך הדין העוסק בתחום.