המדד לא מודד

אנשים מעטים מתעניינים בשיטת המדידה של מחירי הדיור במדד המחירים לצרכן. לכאורה, זו שאלה שנוגעת לאנשים שעוסקים בסטטיסטיקה או בכלכלה. בפועל, שיטת המדידה הנוכחית יוצרת מציאות בעייתית, שהשפעתה חורגת הרבה מעבר לעיסוקים בחישוביים מתמטיים.

סעיף הדיור תופס כרבע מהמשקל הכולל של מדד המחירים והוא הסעיף הכבד ביותר. להבדיל מהדעה הרווחת, הוא לא משקף את מחירי הדירות בבעלות, אלא את מחירי השכירות. השיטה שהונהגה בישראל מסוף שנות ה-90 מניחה שכל אחד צורך שירותי דיור ושמחירי שכר דירה משתנים לאורך זמן, כמו מחירי הדירות בבעלות. השיטה אינה ייחודית לישראל ונהוגה במדינות רבות בעולם, אבל לא בכולן.

לכאורה, מבחינה כדאיות כלכלית, בחירת הפרט האם לגור בשכירות או לקנות דירה אמורה להשוות לאורך זמן בין שתי החלופות. אכן, עד שנת 2008 הפערים בין שינויים בשכר דירה לבין שינויים במחירי הדירות היו יחסית לא גדולים. אולם, מאז שנת 2008 עלו מחירי הדירות בבעלות בשיעור של 74%, כאשר מחירי השכירות עלו רק ב-36%. בהתאם לכך, גם סעיף הדיור במדד, שמתייחס למחירי השכירות, עלה רק במחצית מהעלייה במחירי הדירות בבעלות.

הפער שנוצר מוביל לכך שמדד המחירים בשנים האחרונות לא משקף את העלייה האמיתית של עלות המחיה. הרי, רק כשליש ממשקי בית בישראל גרים בשכירות. כל עוד העלייה בשכר דירה תואמת את העלייה במחירי הדירות, "השליש השוכר" מייצג נאמנה את מחירי הדירות במדד המחירים. אולם, ברגע שנוצר פער כל כך גדול, סעיף הדיור במדד המחירים מתחיל להיות לא רלוונטי לרוב רובם של משקי הבית שחיים בדירה משלהם, במיוחד לאלה שרכשו דירה בשנים האחרונות. עלות המחייה שלהם התייקרה הרבה יותר ממה שמשתקף במדד המחירים.

אם כך, הפער שנוצר בין מחירי הדירות בבעלות לשכר הדירה לא משתקף במדידת האינפלציה במשק. אילו שכר הדירה היה עולה בהתאם למחירי הדירות, כפי שמצופה מהרעיון שעומד בבסיס החישוב של סעיף הדיור במדד המחירים, או אם היו מודדים את סעיף הדיור על פי מחירי הדירות, האינפלציה בשנים 2008-2012 הייתה עומדת בממוצע על רמה של 4.4%, לעומת 2.8% על פי שיטת המדידה הקיימת. כל חישובי ההצמדה במשק היו משתנים ומשפיעים על תשואות האג"ח, ערך החסכונות, תשלומי ההלוואות, כדאיות של חוזים במגזר העסקי והפרטי.

דיור (ארכיון) צילום: עמית שעל

כנראה שזה היה משפיע גם על מדיניותו של בנק ישראל. בנק ישראל נוקט כעת גישה שאינה נותנת משקל כבד למחירי הדירות, שנמצאים מחוץ למדד המחירים, בהחלטות הריבית שלו. לפי הגישה של בנק ישראל, הוא נוקט צעדים אחרים כדי לרסן את מחירי הדירות ע"י הטלת מגבלות על הלווים ועל הבנקים למשכנתאות.

לעומת זאת, אילו מחירי הדירות היו משתקפים במדד המחירים, האינפלציה הייתה גבוהה בהרבה לעומת הרמה הנוכחית. כך, האינפלציה בשנה האחרונה הייתה קרובה לגבול העליון של יעד האינפלציה של 3% ולא לגבול התחתון של 1%, כפי שקורה עכשיו. כתוצאה מכך, לבנק ישראל היה קשה הרבה יותר להחזיק ריבית כל כך נמוכה, הקיימת היום.

על פניו, האינפלציה המייצגת הנמוכה,שמושפעת משיטת החישוב, דווקא מאפשרת לבנק ישראל לנהל מדיניות ריבית נמוכה ולסייע למשק. המדיניות הזו דואגת במיוחד למגזר היצוא. באחרונה בנק ישראל ביצע שתי הורדות ריבית רצופות, כדי להחליש את השקל ולעזור ליצואנים.

יחד עם זאת, זה לא סוד שלריבית הנמוכה היה תפקיד לא זניח בכלל בעליית מחירי הדיור. מחירי הדירות הגבוהים גורמים להקטנת ההכנסה הפנויה של רוכשי הדירות למשך שנים ארוכות, לאחר שהם נאלצים להקצות חלק גדול מהכנסתם לתשלומי משכנתא. כתוצאה מכך, הצריכה הפרטית, שמשקלה גבוה פי 1.5 מהמשקל של היצוא, נפגעת בצורה משמעותית.

כשהריבית תתחיל לעלות, יוקר המחיה של אותם בעלי המשכנתאות יעלה מבלי שזה יבוא לידי ביטוי במדד המחירים. למעשה, עליית הריבית תהווה מהלומה נוספת אחרי המכה הראשונה שהם ספגו כשרכשו דירה במחירים מפולפלים. כתוצאה מכך, הרוב הדומם של בעלי הדירות יספוג את המכות בעלות יוקר המחיה שלהם, מבלי שהדבר יבוא לידי ביטוי במדד המחירים. וכך, עניין פעוט לכאורה, כמו שיטת המדידה - הופך לגורם בעל השפעה רבה על המשק.

הכותב הוא הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש .