מקדמה למס שבח לרוכשי דירה: האוצר דואג לעצמו ולא לקונה
תחת התירוץ של קיצור הבירוקרטיה, רשויות המס יצרו מנגנון מכביד ורווי בעיות וליקויים שנועד לענות על מטרה עיקרית: זריקת מזומנים לקופת האוצר
ועדת הכספים של הכנסת נענתה לבקשת רשויות המס והאריכה את חובת תשלום "מקדמת מס שבח" בעסקאות מקרקעין עד לתום 2013. הוראה זו שנקבעה לתקופת ביניים והוארכה מעת לעת מתעתדת להפוך להוראת קבע בספר החוקים.
- רגע לפי ביטולו: הוכפל מימוש המענק לרוכשי דירה חדשה בפריפריה
- מס השבח האינפלציוני חזר בדלת האחורית
- הפטור ממס שבח לעשירים שוב התארך
כיום, בעסקת מכירה של נכס מקרקעין שאינה דירה למגורים, מחויב הקונה במקדמת מס שבח בשיעור של 15% מערך הנכס, אם היא נרכשה לפני 7 בנובמבר 2011 או במקדמה בגובה של 7.5%, במקרה שהנכס נרכש אחרי 7 בנובמבר 2011 .
זוג צעיר במעבר דירה. המקדמה יוצרת מתח רב בין המוכר לקונה צילום: שאטרסטוק
אז מי מרוויח ומי מפסיד?
תחת אצטלה שההוראה מאפשרת לרוכש לקבל אישור מס שבח לצורך רישום הזכויות על שמו בזמן קצר יחסית ועם פחות בירוקרטיה, מקבל האוצר זריקת מזומנים לווריד. למעשה, רשויות המס יצרו מנגנון מכביד ורווי בעיות וליקויים שנועד לענות על מטרה עיקרית: הבטחת גביית המס.
באמצעות ההוראה, מבטיחה המדינה כי הכסף יזרום וישולם קודם כל לקופת המדינה. אך במקרים רבים הדבר אפילו אינו מזרז את השלמת רישום הזכויות. נראה כי מנגנונים שיצרו הצדדים לעסקה לקבלת אישור מס השבח בזמן סביר (מספר חודשים), טרם קביעת התקנה, אולי אף היו יעילים יותר.
בנוסף, המקדמה יוצרת מתח רב ולעיתים גם ניגוד אינטרסים בין המוכר לקונה. שכן גם בעסקאות שאינן מניבות כל רווח למוכר או שהמס בהן נמוך, מחויב הקונה בהעברת המקדמה המלאה, שהפערים בינה ובין המס שישולם בפועל גדולים. גורם זה מכביד על תזרים המזומן ועל מפגש המוכר עם הכסף ועלולה אף לסכל עסקאות. קבלת אישור להקטנת המקדמה הינה יותר תיאורטית מאשר מעשית.
השוני בשיעור המקדמה המוטל, נובע משיעורי המס השונים החלים על יחיד המוכר נכס שרכשו לפני 7 בנובמבר 2011 או אחריו. נכס שנרכש לאחר המועד הנ"ל יחויב בשיעור מס של 20%-25% (ועל כן נקבע שיעור מקדמה קטן יותר של 7.5%) בעוד שלגבי נכס שנרכש לפני 7 בנובמבר 2011 יחולו שיעורי מס דומים לגבי התקופה שמהמועד הנ"ל ועד ליום המכירה, אך חיוב במס בשיעור שולי (עד 50%) לגבי התקופה שעד למועד הנ"ל.
שיעורי המס והמקדמה השונים, יוצרים תוצאה מוזרה בה יחיד שרכש נכס ביום 6 בנובמבר 2011, ישלם מקדמה של 15% ואילו יחיד שרכש את הנכס ביום 8 לנובמבר, יומיים אחר כך, ישלם מקדמה של 7.5%, זאת, אף על פי שהמס שיחול בשני המקרים יהיה זהה (שכן חלק השבח היחסי בן היומיים הינו זניח).
אם את זאת ניתן עוד להבין לאור שריריות התאריך, הרי שלא ברור כלל שיעור המקדמה המוטל על חברה. חברה משלמת מס חברות אחיד (כיום 25% והחל משנת 2014 26.5%) ולא אמור להיות כל הבדל בשיעור המקדמות בין אם הנכס נרכש לפני ה 7 בנובמבר או לאחריו, ולא כל שכן, שנוכח שיעור מס חברות זה הטלת מקדמה של 15% הינה מוגזמת.
על פי הפרסומים האחרונים נראה כי בכוונת רשות המיסים לבצע תיקונים לקראת הפיכת ההוראה להוראת קבע. שינויים ושיפורים בהיבט של זירוז קבלת אישור מס רכישה (בצד אישור מס השבח) ובהקטנת שיעור המקדמות שיוטל על חברות הם שינויים הכרחיים, אך ספק אם אלו יפתרו את סרבולו של המנגנון, את הכבדתו על ביצוע עסקת מקרקעין ועל התערבות הרשויות ביחסים המשפטיים שבין הצדדים לעסקה.
טוב תעשה הרשות למיסים אם תציג את המטרה האמיתית של הטלת המקדמה והיא הבטחת גביית מיסים ולא כפעולה לתועלת הציבור.
