הפטור ממס שבח לעשירים שוב התארך

תיקוני החקיקה שעברו בחוק ההסדרים בנוגע למס שבח מאפשרים תקופת מעבר מ־1 בינואר 2014 ועד תחילת 2018 עד ליישום החוק. בתקופה זו יוכלו העשירונים העליונים, אלה המחזיקים במספר לא מבוטל של דירות, ליהנות מפטור מלא ממס שבח במכירת עד חמש דירות, כך עולה מניתוח "כלכליסט". כתוצאה מכך ייגרעו בתקופת המעבר עשרות מיליוני שקלים מקופת המדינה. תקופת המעבר הזו מצטרפת לתקופות ביניים נוספות בשנים האחרונות שגם הן העניקו הקלות לעשירונים העליונים.  

"הממשלה החדשה חרתה על דגלה לדאוג למעמד הביניים", אומר רו"ח רונן פרלמוטר ממשרד רואי החשבון פרלמוטר טמיר ושות'. לדבריו, "עקב הגירעון הגדול החלו לגבות מסים מהמעמד הבינוני והגבוה בכל דרך אפשרית. מנגד, בדלת האחורית, בשקט בשקט, בשנים 2011–2017 אפשרו ועדיין מאפשרים לאנשים עם הון רב למכור חמש דירות בפטור ממס או במס שולי ששואף לאפס".

לדבריו, בשלב הראשון הסיבה היתה הגדלת היצע הדירות, אבל "נוצר פה מצב אבסורדי: מצד אחד על ריבית פק"מ של 1.5% גובים מס, ומצד שני משקיע יכול למכור באופן תיאורטי בחמש שנים דירות בעשרות מיליוני שקלים ללא תשלום מס".

רו"ח רונן פרלמוטר: "נוצר מצב אבסורדי כאשר על ריבית פק"מ של 1.5% גובים מס, ומנגד משקיע יכול למכור כמה דירות ללא תשלום מס" צילום: אוראל כהן

"מאבדים את האמון"

התיקון בחוק ההסדרים קובע כי מיום כניסת חוק ההסדרים לתוקף, ב־1 בינואר 2014, מי שמחזיק יותר מדירה אחת יחויב במס שבח על הרווח הריאלי במכירה בשיעור של 25%; זאת כאשר אחוז המס יחושב באופן יחסי מ־2014 על כל הדירות שיש לו עד שימכור אותן, ולא ממועד הקנייה. כלומר, אם אדם מחזיק בשתי דירות הוא ישלם מס שבח על שתיהן, אבל המס יחושב על הרווח היחסי מתחילת 2014 ולא לכל התקופה טרם הרכישה. כלומר אם דירה יותר מהכפילה את מחירה מ־2008 עד 2014, הוא לא ישלם מס. אם יש לאדם דירה אחת הוא יוכל למכור כל שנה וחצי דירה בפטור, בתנאי כמובן שבארבע השנים האחרונות הוא לא החזיק ביותר מדירה אחת.

"מטרתו של החוק היתה לגרום להיצע גדול יותר של דירות בכך שיהווה תמריץ למשקיעים למכור דירות", אומר פרופ' אהרון נמדר, מומחה במיסוי, מי שיעמוד בראש בית הספר לנדל"ן במכללת נתניה. "זה נעשה לראשונה בשנות התשעים עם העלייה הגדולה מבריה"מ, אז ניתנו בכל שנה שני פטורים ממס שבח כדי להגדיל את ההיצע בשוק. עם זאת, צריך להביא בחשבון שקשה למצוא הרבה אנשים שיש להם כל כך הרבה הון ודירות בסכומים כאלו, ולכן החוק סייע בעיקר למעמד המאוד גבוה. הבעייתיות בהוראות השעה היא שהפטנט הזה טוב אם משתמשים בו פעם בעשור, אך אם משתמשים בו פעם אחר פעם המחוקק מאבד את אמון הציבור והוא מאבד את האפקט שלו".

תכנון ששווה מיליונים

את האופן שבו יכולים העשירים ליהנות מתקופת הביניים בחוק ניתן להמחיש בדוגמה הבאה. אדם החזיק ב־2010 בשבע דירות: אחת בשווי של 10 מיליון שקל, שתיים בשווי של 4.5 מיליון שקל, עוד שתי דירות ששוויין עד 2.2 מיליון שקל, ועוד שתי דירות נוספות שאין חשיבות לשוויין. נניח שב־2006 היתה הפעם האחרונה שבה מכר דירה. לפי הוראת השעה הקודמת, אם עברו ארבע שנים ממכירת הדירה הקודמת, ניתן היה למכור בשנים 2011–2012 בפטור מלא ממס דירה אחת ללא הגבלה בשווי הדירה ועוד שתי דירות עד לתקרה של 2.2 מיליון שקל. כך הוא יכול היה למכור שלוש דירות במהלך השנים הללו. הוא מכר את הדירה ששווה 10 מיליון וגם את שתי הדירות ששוויין עד 2.2 מיליון שקל בפטור בשנים 2011–2012. כלומר בסך הכל הוא זכה בפטור ממס שבח על 14.4 מיליון שקל.

כעת בסיבוב השני, לפי הוראת השעה החדשה, מ־2014 אדם שמחזיק ביותר מדירה אחת יחויב במס שבח מכל הדירות שברשותו, כלומר מהדירה הראשונה. אבל כדי לאפשר לאנשים להתארגן נקבעה תקופת הביניים שבה יינתנו הקלות ופטורים נוספים. בין 2014 לסוף 2017 תאפשר המדינה למכור עוד שתי דירות עד גבול של 4.5 מיליון שקל במס

שהחישוב שלו יתחיל ב־2014, בתנאי שאחת משתי הדירות שנמכרו תהיה בפער של ארבע שנים מהמכירה האחרונה.

כלומר, אם אותו אדם מכר את הדירה האחרונה שלו ב־2012, לפי תקופת המעבר בחוק החדש הוא יוכל למכור דירה אחת בשווי של 4.5 מיליון שקל ב־2014 בפטור מלא כי בעצם אין חלק יחסי. עוד דירה בשווי 4.5 מיליון שקל הוא יוכל למכור ב־2016 - כי חובה שאחת הדירות לפחות תימכר בהפרש של ארבע שנים ממועד מכירת הדירה האחרונה. שיעור המס יהיה רק החלק היחסי של השנתיים הללו - מס מאוד שולי ונמוך ששואף לאפס. כלומר היקף הפטור על שתי הדירות הנוספות יעמוד על עוד 9 מיליון שקל.

כך, בטווח של שש שנים יוכל אותו אדם לממש חמישה נכסים בפטור ממס שבח בסכום כולל של 23.4 מיליון שקל. מי שכמובן יפסידו מכך הם בסופו של דבר האזרחים ובעיקר אלה ממעמד הביניים, מכיוון שההכנסות ממסים אמורות לשמש מאוחר יותר למימון תוכניות רווחה, חינוך ובריאות.