מכה למוכרי החלומות

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים פרסמה לאחרונה הצעת תקן לשומה של קרקע חקלאית, שמטרתה לשים סוף לניצול חוסר המידע של רוכשי קרקעות חקלאיות. הרעיון הוא לחייב מוכרים שמשווקים קרקע ללא תכנון צבור, להציג בפני הקונים שומה שתספק לרוכש את המידע העובדתי התקף לגביה, וכן מתן אפשרות לרוכש לבחון את סבירות המידע שמוצג על ידי המשווק.

קרקע חקלאית צילום: אוראל כהן

לו יאושר הרעיון וייצא לפועל, השומה על פי התקן תהווה מעין תשקיף של הנפקת הקרקע לציבור. השומה תספק למשקיע את כל הנתונים הבסיסיים הנדרשים, ובהם שווי הקרקע בהתאם לתכנון הקיים - החקלאי - ללא שינוי ייעודה לבנייה.

במקביל יוצג גם שווי הקרקע ההיפותטי אילו הקרקע היתה זמינה לבנייה. השמאי יבדוק את סבירות המימוש לשינוי הייעוד, פרוט ההליכים התכנוניים הנדרשים, החסמים, הפקעות עתידיות וכדומה וכן את כל ההוצאות הנדרשות לשם שינוי הייעוד ותשלומי המסים המתחייבים מהשינויים, אם יהיו.

סיפורי סבתא

מקום המדינה, השקעה בקרקע חקלאית הלהיבה את דמיונם של המשקיעים. שמענו סיפורי סבתא, על סבא שקנה קרקע חקלאית ברעננה, והנה המשפחה התעשרה כששינו את ייעודה לבנייה למגורים. גם היום מתפתים, בעיקר זוגות צעירים, להשקיע בקרקע חקלאית בכפוף לחזון ששינוי הייעוד מובטח בתוך כמה שנים ובעקבותיו יוגשם החלום.

אולם המציאות בעשור האחרון שונה לחלוטין מהמציאות ששררה בנושאי התכנון בעשורים הקודמים. בשטחים שסווגו כשטחים פתוחים, כמעט בלתי ניתן היום לשנות את ייעודם לבנייה.

נחזור עכשיו לאותו זוג צעיר שמציעים לו חצי דונם של קרקע חקלאית במחיר של 135 אלף שקל, סכום פעוט לעומת חלום ההתעשרות או חלום הבית הפרטי שיזכו לו בעתיד הקרוב. בדרך מציגים לו תוכנית שהכין אדריכל, המציגה את האזור כשכונת מגורים, ואומרים לו שסביר שבתוך 3–5 שנים תתאפשר. זאת אף שלתוכנית אין כל מעמד סטטורי ויותר מכך - לפי תוכנית המתאר המחוזית, הקרקע מסווגת באזור נוף כפרי פתוח, כלומר ההסתברות היא שגם בעוד 15–20 שנה לא ישתנה ייעוד הקרקע, ובמקרה הגרוע ייתכן שהקרקע נמצאת בתוך שמורת טבע שתישאר כזאת עד אחרית הימים.

קורלציה במחיר

אם הזוג הצעיר היה מעיין באתר רשות המסים, הוא היה מוצא שאותה חברה עסקית שמציעה לו את הקרקע כיום במחיר של 270 שקל למ"ר רכשה בעצמה לפני כמה חודשים את החלקה כולה, ששטחה 20 דונם, לפי 100 שקל למ"ר. אבל החברה יודעת למכור קרקע בתוספת חזון וחלום ולכן המחיר קפץ ב־270%. מה האירוע שקרה בשוק שהקפיץ את המחיר? התשובה היא ציור יפה של אדריכל.

הממשלה מצאה לנכון להפעיל רגולציה ולהגן על המשקיעים הקטנים הצועדים לעתים בדרך מעורפלת ולא מוכרת להם, ושמים את כספם על קרן הצבי. כאשר הרשויות יכפו על המשווקים פרסום שומה - תשקיף מפורט - העסקאות יהיו שקופות על בסיס מידע ידוע ולא על אחיזת עיניים.

מהלך מבורך זה ימשוך את מחירי הקרקעות החקלאיות כלפי מטה, ותהיה יותר קורלציה בין שווי הקרקע לפי נתוני אמת לבין "המחיר הספקולטיבי". שוק הנדל"ן יתחלק לשני סוגים - לקרקעות בעלות הסתברות גבוהה לשינוי ייעוד שמחירן בהתאם, ולקרקעות בעלות חזון לעתיד שטרם נראה לעין ומחירן נמוך ביותר.

הכותב הוא יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'