בעד או נגד: קבוצות רכישה של משרדים
ניתוח של סביבת הפרויקטים ורמות המחיר שמציעות קבוצות הרכישה הפועלות בת"א ובר"ג, מצביע על תשואות עתידיות נמוכות יחסית לשוק המשרדים. מצד שני הקבוצות מעניקות נכס איכותי שמהווה השקעה טובה למשתמשי הקצה
בשנים האחרונות אנחנו עדים לפריחתו של ענף קבוצות הרכישה למשרדים. לאט לאט צצו להן קבוצות רבות באזור המרכז: קבוצת הרכישה במתחם הארגז ביגאל אלון של חברת ב.ס.ר, קבוצת הרכישה של האחים חג׳ג׳ ברחוב הארבעה, קבוצת הרכישה של אולימפיה בבורסה, קבוצות הרכישה בפרויקטים CU ברמת החייל ומגדל WE בדרך בגין של סופרין ועוד. אופי החברים בקבוצות אלו נחלק לשניים: רוכשים שהם גם משתמשי הקצה המעוניינים במשרד לשימושם הפרטי, ומשקיעים המעוניינים לרכוש נכס מניב שיישא עבורם תשואה כספית.
האם התשואה מצדיקה את ההשקעה?
ניתוח מהיר של סביבת הפרויקטים ורמות המחיר שמציעות קבוצות הרכישה הפועלות בתל אביב וברמת גן בשנתיים האחרונות, מצביע על תשואות עתידיות נמוכות יחסית לשוק המשרדים. רכישת משרד במסגרת של קבוצת רכישה במחיר ממוצע של 11,000 שקל למ"ר, בתוספת מימון, ריביות ועלויות נוספות, יביא את המחיר הסופי לרמה של 13,000 שקל למ"ר. לכך יש להוסיף עלויות גמר, שבדרך כלל מושתות על משכיר הנכס (היינו הרוכש במקרה זה), יחד איתן המחיר הסופי יכול להגיע עד ל- 15,000 שקל למ"ר, בעוד כשלוש שנים כשהנכס יהיה מוכן לאכלוס. השאלה הנדרשת: מה יהיה בכלל מחיר השכירות בעוד כשלוש שנים, והאם מדובר בעסקה המצדיקה את עצמה?
בניין משרדים באזור המרכז צילום: גלעד קוולרציק על אף שקבוצות הרכישה החדשות משווקות היטב ונבנות על ידי חברות עם ניסיון בתחום שלוקחות קבלני ביצוע מנוסים, המחירים הנוכחיים של 11,000 שקל למ"ר ומעלה, אינם מצדיקים רכישת משרדים לצורכי השקעה. מחירי השכירות ה"מסורתיים" במגדלי המשרדים היוקרתיים (לא במסגרת של קבוצות רכישה) עומדים בשנים האחרונות בטווח של 85-100 שקל למ"ר לחודש ברמת גמר מלא. כמו כן, צריך לזכור כי אנחנו צועדים לעבר תקופה של היצע משרדים העולה על הביקוש בגוש דן ובת"א במיוחד, כך שאפשר לומר שהמחירים בעוד כשלוש שנים, לא רק שלא יעלו, אלא גם יש סיכוי שירדו.
לעובדה זו, יש להוסיף שחבר בקבוצת רכישה יישא בתשלום ראשוני גבוה יחסית עבור רכישת הקרקע עליה יוקם המגדל, גורם שמעלה את סף הכניסה לקבוצות. בחלק מהמקרים קיימת גם "תקופת שיווק", מרגע קבלת הנכס על ידי הקבלן ועד לאכלוס המשרדים על ידי השוכר, וכן יש לצפות לתחרות אפשרית בין בעלי הנכסים על ליבם (וכיסם) של השוכרים. כמו בקבוצות רכישה בענף המגורים, גם בענף המשרדים קיים חוסר ודאות לגבי המחיר הסופי- אתה יודע איך אתה מתחיל אך לא תמיד אתה יודע איפה תסיים.
למשקיע המעוניין לרכוש נכס מניב, עדיין עדיפה האפשרות של רכישת נכס קיים שיש בתוכו כבר שוכרים, שיניב תשואה מטווח הזמן המיידי. גם אם הנכס אינו מושכר, הרי שהרוכש יכול לדעת בוודאות יחסית את מחיר השכירות שיוכל לקבל עבורו כבר היום.
בהתחשב בניסיון העבר, ניתן להעריך כי התשואה שתתקבל בגין משרדים הנרכשים כיום במסגרת קבוצות הרכישה ושיהיו מוכנים למסירה רק בעוד כמה שנים, תהיה בטווח של 6.5%-8% שיתקבלו אצל הרוכש רק בעוד מספר שנים.
אז מה בכל זאת היתרונות בשיטה?
יתרונות ברורים שלא ניתן לקחת מקבוצות הרכישה הם שהסחורה שתתקבל, היינו המשרד החדש, בוודאי יהיה נכס איכותי כשלעצמו, כאשר אין היום בשוק הרבה משרדים חדשים המוצעים למכירה לידיים פרטיות (להבדיל ממשרדים המוצעים להשכרה), ושקבוצות הרכישה החדשות פותחות בפני רוכשים המעוניינים בשימוש עצמי במשרד, אפשרויות רבות ומגוונות לרכוש משרדים ברמה גבוהה ובכל גודל וקומה שיבחרו ולכן ניתן לומר שמהווה השקעה טובה בעיקר למשתמשי הקצה שירכשו את הנכס וגם ישבו בו.
הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת מעוף יועצי נדלן
