קרן המטבע: מחירי הדיור עשויים לרדת ב-10% לפחות בתוך 5 שנים
בדו"ח השנתי של הקרן על כלכלת ישראל נאמר כי בשבע השנים האחרונות מחירי הדיור "השתוללו" וזינקו ב-80%, וכי שוק הדיור בישראל סובל מתמחור יתר של כ-25%. את האחריות לעליית המחירים מטילה הקרן שווה בשווה על הממשלה ובנק ישראל
קרן המטבע הבינלאומית מצטרפת לקולות המתריעים מפני בועת נדל"ן בישראל. בנספח מיוחד לדו"ח השנתי שלה על כלכלת ישראל, המתפרסם היום (ד'), קובעים כלכלני הקרן כי שוק הדיור בישראל סובל מתמחור יתר של כ-25%, וכי קיים סיכוי של 20% לנפילה של 10% לפחות במחירי הדיור בטווח של 5 שנים. הקרן בוחנת מספר תרחישים, כשבקיצוני שבהם נפילת מחירי הנדל"ן עלולה להביא למיתון ממושך.
- ירידה של 20% בהיקף המשכנתאות בינואר
- האוצר: שיא של יותר מעשור ברכישת דירות בדצמבר
- שר השיכון: "מחירי הדיור יירדו ב-2015 בשיעור דו ספרתי"
את האחריות לעליית המחירים מטילה הקרן שווה בשווה לפתחם של הממשלה ובנק ישראל. כמחצית מהעלייה במחירים נגרמה כתוצאה ממחסור בדירות: היצע הדיור בישראל אינו עונה על הביקושים. עוד מחצית מעליית המחירים נגרמה על ידי הגידול במשכנתאות, על רקע הריבית הנמוכה במשק.
לאן מוביל הזינוק במחירי הנדל"ן? כלכלני הקרן מדגישים כי עליית מחירי הנדל"ן בישראל מתאפיינת במחסור בדיור, ולא בבניית יתר. נקודת האור היא שדפוס זה מוביל בדרך כלל לנפילות מחירים בהיקף קטן יותר ולתקופה קצרה יותר.
דירה למכירה בשכונת נוה עופר בת"א (ארכיון) צילום: דוד הכהן
בדו"ח נבחנים מספר תרחישים אפשריים לתיקון מחירים בשוק הדיור: חזרה איטית של המחירים לרמתם הרגילה; תיקון חריף אבל איטי, שמתרחש לאורך מספר שנים; ונפילה מהירה וחריפה במחירים, בדומה לזו שהתרחשה בישראל בסוף שנות השמונים. בעוד שבשני התרחישים הראשונים המשק חומק ממיתון, גם אם נרשמת האטה בצריכה ובצמיחה, הרי שכלכלני הקרן מזהירים שבתרחיש של התרסקות מהירה במחירי הדיור, המשק עלול להיקלע למיתון ממושך של כשנתיים.
"תידרש תגובה אסרטיבית מצד קובעי המדיניות"
דו"ח קרן המטבע סוקר את ניסיונות בנק ישראל להגביל את הזינוק במשכנתאות באמצעות מגוון צעדים 'מקרו-יציבותיים', מהחמרת דרישות הלימות ההון מהבנקים, ועד הגבלת רכיב הריבית המשתנה במשכנתא. כלכלני הקרן מעריכים שלצעדים אלה של בנק ישראל היתה הצלחה חלקית: הם הגבירו את עמידות המערכת הפיננסית למשבר בשוק הנדל"ן, וייתכן שגם הפחיתו את הפעילות הספקולטיבית, אבל בינתיים לא הצליחו לבלום את עליית מחירי הדיור.
הדו"ח כולל גם את תגובת בנק ישראל, שמודה כי הריבית הנמוכה, שנדרשת על מנת לבלום את התחזקות השקל,עשויה להוביל לעוד התייקרויות בשוק הדיור. עם זאת, בנק ישראל טוען שהסיכוי לתיקון מחירים חריף הוא נמוך, בהתחשב בהיצע הדיור המוגבל. לדעת בנק ישראל, בשקלול כולל, הריבית בטווח הקרוב צריכה להישאר נמוכה, ובעליות מחירים נוספות, אם יהיו, יש לטפל באמצעות צעדים נוספים להגבלת גודל המשכנתאות והסיכון שלהן.
במבט קדימה, כלכלני קרן המטבע קובעים שאם תימשך העלייה במחירי הדיור תידרש תגובה אסרטיבית מצד קובעי המדיניות, כולל הגבלת נוספת של היקף המשכנתאות, והעלאת מיסוי על רכישת דירות להשקעה. לסיום, הם קובעים שנדרשת פעולה מתואמת להסרת החסמים המגבילים את ההיצע בשוק הדיור בישראל. הצורך בטיפול בצד ההיצע מודגש גם בתגובת בנק ישראל.
