למי שייך הגג? כך תבטיחו את זכויותיכם בבניין המשותף

בעלי הדירה העליונה בבניין מגורים בחולון הגישו בקשה להיתר בנייה על הגג, אף שטרם זכו להסכמת רוב הדיירים בבניין: במקרה זה, הרוב הדרוש על פי חוק המקרקעין עומד על שלושה רבעים מבעלי הזכויות בבניין.

עוד בטרם אושרה הבנייה על הגג, החליטו יתר הדיירים לבצע פרויקט תמ"א 38, שבמסגרתו יחוזק הבניין בפני רעידות אדמה ותשופץ חזיתו, הדירות יורחבו ומרפסות ודירות נוספות ייבנו על גג הבניין.

משקיבלו בעלי הדירה העליונה את ההיתר לבנות על הגג, ערערו יתר הדיירים לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה וטענו שבנייה על הגג תמנע מהם את האפשרות לבצע תמ"א 38. בעלי הדירה העליונה, מצדם, הביעו התנגדות לביצוע התמ"א וטענו כי הזכות לבנות על הגג קנויה להם בדין. תוצאות הערר, שטופל על ידי משרדנו, היו צפויות מראש.

בניין משותף (אילוסטרציה) צילום: עמית שעל

שכנה 1: למי שייך הגג?

שכנה 2: אני רק משתזפת!

שכן נרגן: הקומה עליונה תשלם על הזפת!

הוויכוח הזה אמנם לקוח מתוך תשדיר שירות משנות ה-80 של האגודה לתרבות הדיור, אולם הוא רלוונטי גם היום. אז למי, באמת, שייך הגג?

דיירי הקומה העליונה העלו שתי טענות עיקריות לביסוס זכותם, כביכול, לבנות על הגג: הראשונה היא שמכיוון שהוועדה המקומית התירה להם את הבנייה על הגג על פי התב"ע הקיימת, הרי שקנויה להם הזכות לבנייה שם. השנייה היא כי יש להם זכות קניינית על הגג מתוקף היותם דרים בקומה העליונה.

הטענות הללו חסרות בסיס ונובעות מהבנה שגויה של חוק התכנון והבניה, שכלל אינו עוסק בזכויות קנייניות. עצם העובדה כי התב"ע הקיימת מאפשרת בנייה על גג הבניין אין פירושה כי היא מביעה עמדה כלשהי לגבי זכותו של מי מהדיירים לבנות שם בנסיבות כלשהן, יהיו אשר יהיו.

את התשובה לשאלה הקניינית 'למי שייך הגג?' נוכל למצוא בצו רישום הבית המשותף ובנסח רישום המקרקעין. גם תקנון הבית המשותף כולל את חלוקת זכויות הבנייה על הגג. במקרה של הבניין האמור, גג הבניין לא הוצמד לאף אחת מהדירות והוא מהווה רכוש משותף שהזכויות הקנייניות בו שייכות לכל דיירי הבניין, כל אחד לפי חלקו ברכוש המשותף.

יש והגג נמכר לבעלי הדירות בקומות העליונות ומוצמד אליהן לאחר שרכשו אותו, ממש כשם שמוצמדים חניה או מחסן. במקרים כאלה, הגג אינו חלק מהרכוש המשותף, אלא הוא רכושו הפרטי של בעל הדירה. עם זאת, גם רכישת הגג לא מקנה לרוכש את זכויות הבניה הנוספות על הגג ואלו שייכות, על פי רוב, לכל דיירי הבניין.

הרוב כן קובע

ועדת הערר שדנה בבקשתם של הדיירים קבעה, ש"האף שאיננו עוסקים בשאלות הקנייניות, הרי שבמציאות זו אנו רואים לנכון לאפשר לדיירי הבית המשותף למצות את האפשרויות לחזק את הבניין בפני רעידות אדמה".

המשמעות היא, שזכותם של דיירי הבניין לביצוע התמ"א עדיפה על זכותם של הדיירים מלמעלה לבנות חדר על הגג. מכיוון שלדיירים מלמעלה לא היה הרוב הדרוש בחוק למימוש רצונם, כלל לא נגרם להם נזק בהחלטה להעדיף את ביצוע התמ"א.

תמ"א 38 הציפה סוגיות רבות הנוגעות לזכויות קנייניות וזכויות תכנוניות כאחד. אנו ממליצים שלא להירתע מניסיונות של דיירים למנוע את קידום פרויקט תמ"א באמצעות טענות כאילו הם אוחזים בזכויות כאלו ואחרות בבניין. תחת זאת, יש לבדוק היטב את זכויות הדיירים בבניין ובשטחים המשותפים ולצעוד בשבילים שהתווה המחוקק לטובת כלל הדיירים בבניינים משותפים.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין.

הכותב מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38.

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.