זומבים עם נוף לים

לפני כמה שנים, כשהמגדל עדיין נבנה, פגשתי מתווך שסיפר לי שכל הפרויקט נחטף. הוא בדיוק היה בדרך להראות את אחת הדירות האחרונות שעוד לא נמכרו - וגם היא נמכרה כמעט מיד. כעת, שלוש שנים אחרי גזירת הסרט, אף אחד מהאנשים ששילמו מ־15 מיליון שקל לדירה לא מראה שם את פרצופו. כשאני מגיע, הנפש החיה היחידה במגדל היא השוער המנומנם בלובי. שדרות רוטשילד הומות, שכונת נווה צדק הסמוכה שוקקת, והמגדל היקר בתל אביב ואולי היוקרתי בישראל נראה כמו מצבה כהה בגובה 32 קומות. אין יוצא ואין בא.

פארק צמרת בתל אביב השבוע. יש משהו מוציא מן הדעת כשאתה עומד מול הדירה העצומה, 500 מ"ר שטחה, בקומה ה־13. מישהו שילם הון תועפות כדי להחזיק חלל שיכול לאכלס שש משפחות, והוא אפילו לא חשב לגור בו צילום: אוראל כהן

אני ממתין בלובי הענק למנהל הפרויקט. כשקבעתי את הפגישה הצגתי את עצמי כעוזר של איש עסקים ישראלי אמיד מאוד שחי בחו"ל ומחפש נכס להשקעה. בשביל כאלה תמיד יימצא משהו, גם במגדל שכולו נמכר. מנהל הפרויקט לוקח אותי לדירה גמורה שבעליה החליטו לא להיכנס אליה בסופו של דבר. בדרך לשם הוא מספר לי שעבד בעבר אצל אלפרד אקירוב, "שלימד אותי הכל על מגורי יוקרה. הוא החלוץ של ענף הסטנדרטים הגבוהים".

כשאנחנו מגיעים לבסוף, גם אני מתחיל להבין את הקודים הפנימיים של ענף הסטנדרטים הגבוהים. רוטשילד 1 נבנה עם 60 יחידות דיור. אבל כמו במגדלים אחרים, גם כאן הרבה רוכשים עשירים העדיפו לקנות כמה דירות, בחלק מהמקרים גם קומה שלמה. אחרי השיפוצים נותרו בבניין בן 32 הקומות 30 יחידות דיור בלבד, "וגם בזמני שיא המגדל מאכלס פחות מ־12 דירות", אומר לי מנהל הפרויקט. "בחדר הכושר ובבריכה אתה תמיד לבד". כהוכחה הוא לוקח אותי לקומה 7 שבה נמצאת בריכת הבניין ומצביע על העובדים המשועממים שרובצים סביבה. בקומה מתחת, בחדר הכושר, דייר יחיד שקוע באימון עם מאמן אישי.

איך זה שריק כאן, כולם גרים בחו"ל?

"יש גם הרבה רוכשים ישראלים, אבל חלקם החליטו בסוף להישאר בווילות שלהם בכפר שמריהו וסביון. המעבר לעיר לא כל כך פשוט כפי שהם חשבו".

עד שיצאתי לסיור ההתחזות הזה חשבתי שמגדל לא מאוכלס הוא מגדל כושל. הייתי משוכנע שאני עומד לדווח על בועת הנדל"ן המוזרה בעולם. גיליתי שההפך הוא הנכון. מגדלי היוקרה תוכננו לעמוד ריקים. זה ייעודם. כמה ימים אחר כך, מתווכת ששוחחה איתי בגילוי לב וביקשה לא להיחשף מסבירה לי שמההתחלה זה היה ברור לכולם, גם ליזמים.

היזמים רצו מגדלים ריקים?

"אם יש משהו שדיירי מגדלים לא יכולים לשאת, זה שכנים. בגלל זה הם גם מאחדים דירות. אנשים קנו את הדירה ממול רק כדי שלא יהיה שם אף אחד", היא אומרת לי. "בבתים משותפים הם מתרחקים זה מזה כמה שיותר. היו לי גם בקשות שלא יכולתי לעמוד בהן, כמו מעליות נפרדות כדי שלא יצטרכו לעמוד במעלית עם מישהו אחר".

יש משהו מוציא מן הדעת כשאתה עומד מול הדירה העצומה, 500 מ"ר שטחה, בקומה ה־13 ברוטשילד 1. מישהו שילם הון תועפות כדי להחזיק חלל אינסופי עם תקרות בגובה שקשה לראות, מטבח בוהק מלובן, שולחן אוכל ענקי, ארבעה חדרי שינה ששניים מהם בעלי קירות זכוכית וחולקים חדר אמבטיה משותף, דירה חכמה שכל מכשירי החשמל והתאורה בה נשלטים מנקודה אחת ב"מאסטר בֶּדרום", עם שלושה כיווני אויר ושלוש מרפסות - וכל זה מבלי שאפילו חשב לגור בה, בוודאי לא לאורך זמן. שטח שהיה יכול לאכלס ברווחה שש משפחות על ילדיהן איננו יותר מאשר "השקעה". דרך לגלם את הכסף שלך, להעניק לו צורה זמנית, בטוחה יחסית ועם פוטנציאל השבחה, עד שתבחר לגלם אותו בצורה אחרת, כזהב, יהלומים, מזומנים בבנק שוויצרי או אופציות על חיטה.

איתן ורטהיימר לרוטשילד 1 צילום: אוראל כהן

מגדלי אקירוב

איך בונים ארמון רנסנסי עם קירות מזכוכית, ומי יאכל את הקטניות במזווה

כמה ימים לפני כן אני עומד במרפסת של מגדל אחר, אקירוב המזרחי, מול פארק צמרת, שכונת מגדלי היוקרה של תל אביב. אני משקיף אל הים ומאזין להמיית המכוניות הזעירות העולה מלמטה, מפינת הרחובות נמיר ופנקס. "מאוד שקט כאן", קול נשי נשמע מאחוריי. "רוב השנה שליש מהדיירים לא נמצאים פה. רובם תושבי חוץ". הדוברת, מתווכת נאה במיוחד, עומדת במרכז הדירה המפוארת בשטח של 250 מ"ר שמתפרסת מאחוריי. אני מנסה להיראות לא מרוצה. העיצוב, אני רוטן, אינו לרוחי.

שלמה אליהו ל־Jerusalem of Gold צילום: עמית שעל

"תתעלם מהטעם האסתטי של הבעלים", היא עונה, "דמיין את הדירה ריקה". קשה, אני אומר. וזה באמת קשה. הדירה, בנויה מהרצפה ועד התקרה בזכוכית שמזכירה משרד יוקרתי, רוהטה דווקא בסגנון רנסנסי, עתיר עץ, צבעים עמוקים, ורהיטים וחפצי נוי שמתאימים לטירה אירופית. הבעלים לא ביקר בה מאז הקיץ שעבר, אבל המקום עצמו נקי, מצוחצח ומוכן למגורים. יש סכו"ם, מגבות, מברשות שיניים, ואפילו קופסאות שימורים וקטניות במזווה. אני מודה למתווכת ואומר שאעביר את חוות דעתי לבוס.

לפני ארבע וחצי שנים הסתננתי בפעם הראשונה למגדלי היוקרה של תל אביב בזהות בדויה, אז בכובע של אוליגרך קרואטי עלום. רוב המגדלים עדיין היו בתהליכי בנייה, וזו היתה חשיפה ראשונה לעולם הסגור והציני של אנשי העושר הגדול. גם הם עצמם עשו אז את צעדיהם הראשונים בעולם הנדל"ן הסופר־יוקרתי שהחל להתבסס בלב הערים. מה שגרם לי לחזור אל המגדלים היה החשיכה שגיליתי ששורה בהם בלילות. במגדל רוטשילד 1, ברוטשילד 5, במגדל רמז, במגדלי יוקרה שנבנו על הים ובמגדל פרישמן שמולו אני גר - כל כך הרבה חלונות חשוכים בערבים. מאות דירות שנרכשו בעשרות מיליוני שקלים כל אחת עומדות בשיממונן, ומאות רבות עומדות להצטרף אליהן. לא פחות מ־15 מגדלים נוספים אושרו לבנייה בתל אביב, וההקמה של חלקם כבר החלה. התנופה בשיאה, היא תשנה את קו הרקיע וקו החוף של העיר כמו גם את המרקם העירוני של תושביה.

ישראל אינה חריגה בעניין הזה. כתבת תחקיר גדולה שפורסמה ב"ניו יורק טיימס" בחודש שעבר חשפה הערכה של לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית ולפיה באזור המבוקש במנהטן, בין הרחובות 49 ל־70 ובין שדרת פארק לשדרה החמישית, כ־30% מהנכסים עומדים ריקים לפחות עשרה חודשים בשנה. רבים מהם נרכשו בידי עשירי־על מרוסיה, סין ודרום אמריקה, בהרבה מקרים בכספים לא לגמרי כשרים. לפי הכתבה, חלק מהרוכשים אפילו לא טורחים לראות מבעוד מועד את הדירה שרכשו. גם מבחינתם מדובר בלא יותר מהפקדה של כסף בפיקדון בטוח, והתוצאה היא שכשליש מהלב הפועם של מנהטן נטוש למעשה, גורדי שחקים שמאוכלסים בזומבים של נדל"ן.

בישראל, לפי נתונים שהוצגו בפני ועדת טרכטנברג, יש כ־47 אלף דירות רפאים שאיש אינו גר בהן. אחת מכל 50 דירות המדינה. ב־2012 עיריית תל אביב גילתה שבעיר יש 5,166 דירות עם צריכת מים אפסית, כלומר דירות שלא גרים בהן. מדובר באחת מכל 37 דירות, בעיר שסובלת מהזינוקים הכי חדים במחירי הדיור. ביקרתי בשבועות האחרונים בכעשרה פרויקטים יוקרתיים בתל אביב ובירושלים בניסיון לאתר את הזומבים המקומיים. ניסיתי לברר למי מוכרים את דירות היוקרה הללו, איך משווקים אותן, מה מחירן, האם הן באמת נרכשות, ומה קורה בהן יום אחרי מסירת המפתח. מגדל אחרי מגדל, שכונת פאר אחרי שכונת פאר, נחשפו בפניי ההיגיון הפנימי, ההזוי והמטריד, של תעשיית מגורי הרפאים בישראל: עולם נדל"ן מקביל שפורח כאן, לצד משבר הנדל"ן שממאן להיפתר.

הדירות שיכולתי לקנות

מגדל מאייר

איך הנוף מפנטהאוז של 170 מיליון שקל, ומי מתפרנס מתחזוקת דירות של מיליארדרים

בסרטון המכירות המלוטש של מגדל מאייר, שדרות רוטשילד הן לא פחות משאנז אליזה הישראלי או השדרה החמישית בניו יורק. העיר הלבנה על שפת הים, מתאר אותה קריין אמריקאי בטון מצוחצח. על המסך מופיעה, בשחור־לבן אמנותי, דמותו של האדריכל ריצ'רד מאייר. הוא מתוודה שלהעניק בניין ייחודי לעיר ייחודית זו הגשמת חלום חייו. המגדל הלבן שלו יתמזג עם העיר בכל עונות השנה ובכל שעות היממה. על רקע מוזיקה קצבית עדינה המצלמה מסיירת בדירה לדוגמה, לבנה כולה: הספות, השולחנות, האי במטבח, השיש, הכיור, הארונות. אני חייב לבקר שם.

צהריים. רוטשילד פינת אלנבי. אזור העיר הלבנה, עם הבנייה הנמוכה והבאוהאוס המשופץ. וכעת המגדל הלבן. כמה לבן פה. אור השמש שמציף את הדירה מבעד לקירות הזכוכית מאלץ אותי להישאר עם משקפי השמש. יש משהו מזיע בבית המרקחת הזה של מאייר, אני חושב, ובוחן מקרוב סחלב לבן שעליו כבר הצהיבו.

"איש העסקים שאתה מייצג נשוי או פנוי?", שואלת אותי אשת מכירות בעלת שיער צבוע בלונד. אני אומר לה שהאיש שאני מייצג בעיקר אוהב לשמור על הפרטיות שלו. היא מיד מבטיחה שכאן הוא ישמור עליה הכי טוב. כי הקסם של גורד השחקים הזה, שגובהו 160 מטר, הוא בזה שיש בו מעט מאוד שכנים, ושגם הם לא גרים בו. איש העסקים הקנדי מוטי מקסימוב קנה כאן לדבריה 12 דירות, ובהן פנטהאוז שעלה 44 מיליון שקל - עליו גם היו פרסומים בתקשורת. "ורוב הדיירים קנו קומה שלמה, או קנו כמה דירות וחיברו אותן", היא אומרת.

יש גם ישראלים, היא מספרת במעין התנצלות, אבל אלה אנשי עסקים שרוב הזמן בחו"ל. כאילו בדרך אגב היא מזכירה את הרווק המבוקש ואיש העסקים מבעלי מלאנוקס איל וולדמן. "מן הסתם לא תמצא כאן 'עמך'. האנשים כאן הם ברמה מאוד גבוהה", היא אומרת. אני משקיף מהחלון. עיניי נוחתות על העזובה של אזור התחנה המרכזית בדרום תל אביב. יש בבהייה דרך החלון כוח, אגלה בסיור שלי. זה מלחיץ מתווכים. סוכנת המכירות קוטעת לי את חוט המחשבה ואומרת שאולי הדירה הזאת קצת קטנה למידותיו של הלקוח שלי. בוא תראה את הפנטהאוז האחרון שנשאר, היא אומרת. 170 מיליון שקל. ויש עוד מישהו שמעוניין בו.

"כעשירית מעסקאות הנדל"ן בתל אביב נעשות על ידי תושבי חוץ. וזה לא רק במגדלי יוקרה, אלא בדירות בכלל", אומר לי עמית שגב, בעליו של משרד שמתמחה במכירת נדל"ן לתושבי חוץ. שגב, שאיתו אני משוחח בגלוי ככתב "מוסף כלכליסט", מכר כמה וכמה דירות במגדל מאייר, וגם בפרויקט לב העיר במזא"ה. "עשיתי שם עסקאות יקרות, 6 או 7 מיליון שקל לדירה. רוב הלקוחות שלי הם אנגלים בני 50–60. הם עושים עלייה משיקולים של תכנון מס, וכאילו מעבירים את מרכז החיים שלהם לפה. יש גם לקוחות צרפתים. הם פחות מתפנקים. שם תמצא חבר'ה בני 30–40, שיכולים לקנות דירות בבית ישן ולשפץ. גם הם עושים עלייה ומקבלים תעודת זהות ישראלית, ולא גרים פה. עבורם הדירות הן מפלט לקיץ, כמו שעושים ביוון או בדרום איטליה".

ומתברר שיש מי שמתפרנסים סביב השנה גם מהדירות הנטושות האלה. מישהו הרי צריך לטפל בהן ולוודא שהן יהיו מוכנות לכל ביקור פתע של בעל הבית, וכך נוצר סביב מגדלי הרפאים שוק משני של טיפול בדירות ריקות. אחד השחקנים בו הוא עו"ד יואב גרוספא, שייסד חברה למתן שירותים כאלה, "Landlord Services" שמה. "יש אלפי נכסים ריקים בבעלות תושבי חוץ", הוא אומר בראיון, "רובם באזור המרכז. אתה תמצא אותם יותר בתל אביב ובהרצליה, אף שבאחרונה גם בשכונות הפרבריות ובפתח תקווה יש לקוחות. בארסוף יש לי כמה לקוחות.

"השירות שאני נותן נועד לגרום לבית להישאר תקין", הוא מסביר. "חשוב לדאוג שיזרמו מים בצינורות, אחרת הם מחלידים ונסתמים, וחשוב שיחכה ללקוח בית נקי, עם בגדים בארון ואוכל במזווה. שהם לא יצטרכו לעשות סידורים. ברוב הבתים אני דואג למנקה פעם בחודש, אבל יש לקוחות שרוצים מנקה פעמיים בשבוע, כי הם לא יודעים מתי הם יבואו. אלה לא אנשים שמתחשבנים על כל שקל. הם משלמים מנוי ל־yes כל השנה, אפילו אם הם באים לשבוע. היו כאלה שהגיעו לכמה ימים, גילו שהם רודפים אחרי בעלי מלאכה כדי לתקן את הנכס, אז הם פשוט עזבו והלכו ל'הילטון'".

מי הלקוחות שלך?

"אלה אנשים שהפרוטה מצויה בכיסם. אנשים שלא מסתכלים על גובה ההוצאות. ארנונה כפולה לא מפחידה אותם וגם לא דמי הניהול של המגדל".

פרויקט Sea One

איזה מקום מתגאה בהחרמת ישראלים, ואיך יזמי המגדלים קיבלו את הקרקעות

אני בפרויקט Sea One על הטיילת בתל אביב, בניין יפהפה בעל חזית עגולה שמי שעומד בה מרגיש שהוא נמצא ממש בתוך הים. איש המכירות מודיע לי חגיגית: "אצלנו כל הדירות נועדו לתיירים. זה הקהל שלנו. לא גרים כאן ישראלים בכלל". אנחנו יורדים במעלית עם איש מבוגר ואשה צעירה, שתקנית ובהירת שיער, כנראה אשתו. האיש אוחז סיגר משובח כבוי. מנהל הפרויקט שואל אותו באנגלית איך מתקדמים אצלו השיפוצים, והאיש עונה שעד כה הכל פועל לפי התכנון.

פעם היה כאן בית ספר יסודי. זה היה שטח ציבורי, ועליו המלון ומגדל המגורים הוקמו. תמורת זכויות הבנייה היזמים הקימו עבור העירייה גלריה קטנה ברחוב הירקון 19. העירייה משכירה אותה למדרש לאומנויות בית ברל. וזה לא מקרה יחיד. רבים ממגדלי היוקרה באזור המרכז נבנו על קרקעות שהיו פעם ציבוריות, ומתישהו עברו בשקט לידיים פרטיות.

זיסר מוכר את בית הקיט בירושלים "חדלי פירעון? כן, זה מה שחושבים" בקדמת פרויקט כפר דוד הסמוך למגדל דוד בירושלים נמצא המתחם של מוטי זיסר. הוא דורש עבורו כ־11 מיליון דולר, אבל הוא גמיש ארי ליבסקר, 2 תגובות לכתבה המלאה 

"בעגה המקצועית קוראים לזה 'שטח חום', אומרת לי ד"ר טליה מרגלית, מומחית לתכנון עירוני מאוניברסיטת תל אביב. "הקרקעות האלה יועדו במקור למבנים כמו בתי ספר ומתנ"סים. אפשר היה לייעד אותן לבנייני מגורים שייתנו מענה אמיתי לצמיחת האוכלוסין. אבל היזמים לוחצים על העירייה והמדינה, עד שהן מאשרות להקים על השטחים האלה פרויקטים גרנדיוזיים ומצוקת הדיור האמיתית לא נפתרת. כעת חושבים לשפץ את הטיילת ואת כיכר הבימה כבר שיפצו כדי שהעיר תיראה מספיק מפוארת בשביל התושבים המיליארדרים החדשים שלה, ובאותו זמן מזניחים את דרום תל אביב שנמצאת מטר משם. במדינות אחרות, כשבונים בניינים על שטחי ציבור מוצאים פתרונות שמאפשרים גם לאנשים מהמעמד הבינוני־גבוה לקנות בהם דירה".

סיפור כזה בדיוק חוזר על עצמו כרגע בקצה הטיילת: תמורת האפשרות להרוס את הדולפינריום הישן ולהאריך את הטיילת, עיריית תל אביב הסכימה לתת לבעלי השטח איש העסקים היהודי גרמני יוסף בוכמן שטח חלופי מעבר לכביש שזכויות הבנייה בו גדולות פי 8. על השטח היקר מפז הזה, פיסה אחרונה מול הים של תל אביב שהיתה שייכת לציבור ותהפוך לנדל"ן השווה מיליארדים, יקומו מלון בן 28 קומות ומגדלי יוקרה נוספים. "המגדלים שייבנו שם יהיו מנותקים מהאנשים שלומדים, עובדים וחיים בתל אביב", אומר ל"מוסף כלכליסט" ליאור קיי, מתושבי העיר שמוחים נגד העסקה. השבוע הגישו בעניינה 90 תושבים ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

"העמדה של הקבלנים פשוט השתלטה על המרחב הציבורי בארץ", מוסיפה ד"ר כרמלה יעקובי וולק מהחוג לעיצוב פנים במכללה למינהל, "עירייה או רשות מקומית יכולות לומר 'סליחה, אני דורשת ש־30% מהדירות יהיו לדיור בר השגה', אבל הן פשוט לא עושות את זה, ונותנות ליזמים להשתולל".

אבל זה עולם של היצע וביקוש, לא? זה תכתיב השוק.

"לרשות יש אחריות כלפי האוכלוסייה. הקבלנים מקבלים יותר מדי זכויות עודפות, וגם אם הם משלמים עליהן מסים הרווח שלהם עצום. הם מרוויחים על המגדלים האלה כל כך הרבה, שהרווח שלהם כבר לא מוסרי. בכל העולם בונים מגדלי יוקרה שיש בהם גם דירות קטנות. לא ייתכן שבישראל יהיה מקום רק ליזם ולעירייה שרוצים לצבור כסף".

שכונת ממילא

איך צמחו שכונות רפאים שוממות בלב ירושלים, ומתי הן הפכו לשיטפון

אם תל אביב היא עיר של מגדלי יוקרה ריקים, בירושלים היוקרה היא לרוחב. בעיר לא בונים מגדלים - בפעם האחרונה שעשו את זה זה נגמר בכלא - וכך נוצרו במקום המגדלים שכונות יוקרה, עם בתים נמוכים ולא פעם גם שטחים ציבוריים שמוגנים ועטופים מכל עבר בנכסים פרטיים.

רוב שכונות היוקרה הירושלמיות מרוכזות סביב שכונת ממילא ההיסטורית, ברצועה הצרה והנחשקת מול חומות העיר העתיקה. וכך בממילא רחוב הקניות החדש שוקק חיים, אבל הדירות שמשקיפות אליו חשוכות ותריסיהן מוגפים. כפר דוד הסמוך, פרויקט יוקרה מפואר שעוצב בהשראת סמטאות ירושלים, חשוך ושומם. אות החיים הקלוש היחיד מגיע מעמדות מאבטחים בכניסה, שם אנשים בהכרה חלקית בוהים דרך מצלמות במעגל סגור ברחובות הריקים.

ליאורה עופר לרוטשילד 1 צילום: אוראל כהן

אני פוסע אל הסמטאות המלוטשות. מאבטח שואל אותי למעשיי. החוק אוסר עליו לעכב אותי - אני מטייל ברחובות ירושלים ולא בחצר פרטית —- ובכל זאת השאלה לגיטימית. מה יש לי לעשות במקום הדומם הזה?

כעבור כמה ימים אני חוזר לשם עם מתווך. הוא פונה אליי באנגלית, וכשאני עונה בעברית הוא מתנצל. "אני לא רגיל לעבוד עם ישראלים. נדיר שהם מתעניינים בפרויקט הזה". במשרדו, שנמצא באחת הדירות בכפר דוד, יש דגם מוקטן של הפרויקט החדש המוקם ב"כפר", כולל הבניינים החדשים שייבנו בו. הוא מצביע על דירת גג באחת מבתי הדגם. לדבריו זו הדירה עם המיקום השווה בעולם, דירה שאין לה מחיר. כלומר יש. 30 מיליון דולר. היא נמצאת במרחק נגיעה מחומת העיר העתיקה, וקרובה למגדל דוד ולקודש הקודשים. אבל הוא חייב להזהיר אותי מראש. זה מקום שלא מתאים לכל אחד, כי יש אנשים שמפחדים להסתובב פה לבד בלילה, כשהכל סביבם נטוש, חשוך ודומם. הוא מבין אותם, אבל להגנת השכונה הוא מוכרח לומר שלא היתה כאן אף פריצה, ויש פה מאבטחים ומצלמות במעגל סגור. "זה מרתיע את בני הדודים", הוא אומר.

דממת מוות דומה שוררת גם באזור משכנות שאננים וימין משה. כמה מתווכים ירושלמים הזהירו אותי מזה. אמרו לי שיש עוד ועוד אזורים של שממה יוקרתית כזאת, בעיקר במרכז ובאזורים היהודיים סביב החומות. כך נראים המתחמים ששייכים לתושבי חוץ.

אייל ולדמן למאייר ברוטשילד. "אם יש משהו שדיירי מגדלים לא יכולים לשאת, זה שכנים" צילום: אוראל כהן

בפרויקט ממילא מראים לי דירה ששייכת לתושב דרום אפריקה. אני זועף על כך שאין שומר בלובי הממוזג. המתווך, איש לא צעיר, אומר בייאוש: "הבעיה פה זה שאף פעם אין שומר כי רוב הזמן הבניין ריק. אין לו על מי לשמור". הדירה שמראים לי פונה לשדרות אלרוב, שהן למעשה קניון ממילא. 70 מ"ר, 4 מיליון דולר. כמעט 60 אלף דולר למ"ר. אני מבקש מהמתווך לחזור על המספר ועל המילה "דולר" ושואל אם מישהו הסכים לקנות פה דירה במחיר הזה. הוא אומר שהיו הצעות נמוכות יותר, אבל הבעלים לא רצה למכור. לא בוער לו.

שכונות הרפאים בירושלים עמדו במרכז מאמר אקדמי שפרסמה ד"ר נורית אלפסי, ראש המגמה לתכנון ערים במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטת בן־גוריון, עם תלמידתה אראלה גנן. אלפסי וגנן מצאו שתופעת מגורי הרפאים נולדה, בגלגולה הנוכחי, ב־2003. שוקי העולם התחילו לזנק, בועת הנדל"ן העולמית נוצרה, ויהודים עשירים מהעולם התחילו לקנות דירות בשכונות ליד העיר העתיקה. ב־2007 רבע מרכישות הנדל"ן בידי זרים בישראל בוצעו בירושלים. וב־2009 החלה בנייתם של פרויקטי היוקרה - לא פחות מתשעה במרכז העיר.

טכנית, המגדלים האלה צצו בגלל עירייה חלשה. לאחר שב־2007 טורפדה, בלחץ ארגונים ירוקים, תוכנית המתאר של ירושלים - "תוכנית ספדיה" שהתבססה על התפשטות מערבה - הופנו מאמצי הפיתוח למרכז העיר. אבל לעירייה לא היה כסף לשיפוצים מאסיביים. היא פנתה ליזמים פרטיים והעניקה להם זכויות בנייה מפליגות תמורת התחייבות לשחזר מבנים היסטוריים ולהקים בעיר גני ילדים וגינות ציבוריות. הביקורת של אלפסי וגנן היא שהיזמים עיצבו פרויקטים מבודדים, שכאילו יוצרים "עיר בתוך עיר" ומנכסים אליהם אתרים ציבוריים. "מצד אחד העירייה מנסה לטפל בתופעה, ומצד שני היא זו שמאפשרת את בניית המבנים האלה ולא דורשת בתמורה לזכויות הבנייה דירות לדיור ציבורי או דירות זולות יותר שיתאימו לישראלים. נוצר מצב של עיר מתה, והעיר המתה מתפשטת לכל המרכז, למשכנות שאננים ולחלק משכונת טלביה", אומרת אלפסי.

כתר דוד

מה הקשר בין אוהדי בית"ר למגדל טייקונים, ואיך קומה מאוכלסת פוגעת בנכס

המגדל המפואר Jerusalem of Gold מתנשא מעל רחוב רבי עקיבא, מרחק הליכה לא ארוכה מערבית לממילא. יש לו קווי מתאר מעוגלים מבחוץ ו־14 קומות מבפנים. הלובי מכוסה השיש לבדו מתנשא לגובה חמש קומות, ומתהדר בעמודים בסגנון ניאו־קלאסי ותקרה מקומרת שממנה משתלשלת נברשת חרוטית שאורכה שלושה מטרים. "כל הזמן ריק פה", המתווכת אומרת לי במעלית, "הבניין מתמלא בעיקר בחגים. אני לא יודעת להסביר למה שתי הקומות הראשונות מאוכלסות, אבל אל תדאג, מעליהן אין אף אחד כל השנה. הדירה נשמרת ריקה, ויש לך שירות קונסיירז' שיכולים לדאוג שינקו לך לפני שאתה מגיע, יציעו את המיטות ואפילו ימלאו לך את המקרר. רוב בעלי הדירות פה הם מארצות הברית ומפנמה. אלה מפנמה הם קשים מאוד ועם דרישות בלתי אפשריות".

בקיא ברזי המשא ומתן אני ניגש ישר לחלון. הנוף משקיף אל פארק העצמאות, "סנטרל פארק של ירושלים", כפי שמתווך אחר אמר לי במגדל ריק אחר. אחריו בית הכנסת הגדול שהבוס הפיקטיבי שלי יוכל ללכת אליו ברגל בימי חג ומועד. רחוק יותר אפשר לראות חלק קטן מהעיר העתיקה. הפנטהאוז, שעולה 23 מיליון דולר, עדיין בשלב המעטפת כך שאוכל לבחור את מיקום חדר השינה. שטחו 1,000 מ"ר, כולל קומה נוספת, מעוגלת, שמשקיפה על כל העיר. הסוכנת אומרת שמי שיקנה אותו יוכל להגדיר עצמו מלך ירושלים. בינתיים הנכס שייך כולו לטייקון הביטוח ובעלי חברת מגדל שלמה אליהו. אני ממשיך להשקיף על העיר, והסוכנת מוסיפה שהיא תעזור למי שירכוש את הפנטהאוז ליצור קשר עם האדם שמסדר מקומות ישיבה בבית הכנסת הגדול בתקופת החגים. "זה לא עניין של מה בכך", היא אומרת.

היהלום בכתר של ג'רוזלם אוף גולד הוא הבריכה המקורה והמחוממת כל השנה, שהיא אחת הארוכות שראיתי באיזשהו מתחם יוקרה. יש שם גם סאונה יבשה ורטובה, אולם אירועים קטן ומקווה כשר למהדרין שאוגר מי גשמים. הסוכנת מדגישה שהשימוש במתחמים מתחלק לפי שעות היום לנשים ולגברים. אנחנו נעצרים ליד הבריכה ומתבוננים בהשתקפות תאורת הלד הדקורטיבית. "מה שמדהים בבריכה הזאת", הסוכנת מוסיפה, "זה שהיא תמיד ריקה, אף פעם לא ראיתי מישהו שוחה בה. אף אחד מהם לא משתמש בה, אבל חשוב להם לדעת שהיא קיימת".

חוויה מאוד דומה, תל־אביבית נקרא לה, עברתי בפרויקט הקרוב כתר דוד, או King David's Crown, אם להשתמש בשפתם של רוב בעלי הדירות בארמון המגורים הזה. גם כתר דוד עומד על שטח שהיה פעם ציבורי - חורבות אצטדיון ימק"א, מגרש הבית של בית"ר ירושלים. אבל הסוכנת דווקא מדגישה באוזניי את הקרבה שלו לרחוב המלך דוד, שהוא השאנז אליזה של ירושלים, כדבריה. אין מקום יוקרתי יותר, היא אומרת, והמשמעות היא בדיוק מה שחשבתי: אין פה ישראלים. אין שבב של ישראלים. כל המתחם בבעלות תושבי חוץ. באותה נשימה היא מספרת לי על פרויקט הוולדורף אסטוריה ששוכן מול המלון הנושא את אותו שם, ושבו רכש לאחרונה ליאוניד נבזלין דירה ב־40 מיליון שקל. "אלה השכנים שיהיו לך. אבל הפרויקט שלנו יותר טוב, כי אנחנו ממוקמים במקום גבוה יותר, שמשקיף על העיר העתיקה. אצלנו יש 100% תושבים זרים. זה קהל היעד, ובשבילו נבנה הפרויקט". אני בוחן את הפנטהאוז במבט ביקורתי ומציץ מהחלון. ממרחק, כיפת הזהב מציצה אליי בחזרה.