ביטול הפטור ממס למשכירי דירות: כמה זה יעלה לכם?
באוצר בוחנים לאחרונה את ביטול הפטור ממס למשכירי דירות עד סכום של 5,080 שקל - מה המשמעות האפקטיבית של המהלך, ובאילו מקרים הופכת ההשכרה לעסק לכל דבר?
תל אביב. מה קורה כאשר הדירה מושכרת לטווח קצר כבית מלון? צילום: גלעד קוולרצ'יק
הכנסה פטורה מדמי שכירות בהשכרת דירה למגורים מיחיד ליחיד - משכיר (כולל בן זוגו וילדהם עד גיל 18) שיש לו הכנסה חודשית כוללת מהשכרות למגורים בסכום כולל של עד 5,080 שקל פטור ממס הכנסה, ובלבד שהדירה הושכרה ליחיד למגורים או הושכרה לגופים מוגדרים שנקבעו; אולם לעתים המשכיר משכיר את הדירה לא למגורים והשוכר משתמש בה לפעילות עסקית ולכן במקרה זה ההכנסה משכירות אינה פטורה ממס; וגם אינה זכאית למס מוגבל בשיעור 10%; בעניין זה יש להדגיש, לדעתי אם השימוש בדירה מעורב והשוכר משתמש בחדר אחד לצורכי עבודה (עד כ 25% מהדירה) ואף אם הוא מנכה את הוצאת השכירות לצורכי מס, אין בכך בכדי לפגוע בהכנסות המשכיר כזכאיות להטבות המס וכן אין זה מונע מהמשכיר לקבל את הפטורים ממס שבח במועד מכירת הדירה כדירה מזכה; עם זאת מומלץ לציין במפורש בהסכם השכירות כי הדירה הושכרה לצורכי מגורים.
קיימים מקרים שבהם הדירה מושכרת לתקופות קצרות מאוד לתיירים או לגורם עסקי המשתמש בדירה להשכרות לטווח קצר כבית מלון. גם מקרים אלו לדעתי אינם נכללים בהגדרת מגורים ואינם זכאים למסלולי הפטור ו-10%; במקביל במקרים אלו גם השוכר, משלם דמי השכירות, חשוף לכך שלא יכירו לו את ההוצאה בגין השכירות וכן חשוף לשומת ניכויים אם לא ניכה במקור מהמשכיר, מס בשיעור 35%.
האם צפוי ביטול הפטור ממס לדמי שכירות עד לסכום של 5,080 שקל בחודש, כפי שפורסם בחודש שעבר? מאחר שבאוצר הוחלט לא להטיל מסים חדשים בתקציב 2015, לא צפוי בשלב זה ביטול הפטור ממס בהשכרה למגורים. ככל הנראה ישנם עשרות אלפי משכירים (שקיבלו לאחרונה פנייה מרשות המסים) שאינם זכאים לפטור ממס ולא מדווחים על ההכנסה החייבת במס מדמי שכירות ולא משלמים את המס כנדרש; כל מי שעובר את תקרת הפטור ו/או לא משכיר את הדירה ליחידים ולצורכי מגורים בלבד ולא מדווח על ההכנסות מדמי שכירות נמצא בסטטוס של מעלים מס.
רשות המסים שלחה אלפי מכתבים למשכירים
בשבועות האחרונים שלחה רשות המסים אלפי מכתבים שבהם דרשה ממשכירי דירות דיווח על מקורות ההכנסה שלהם; כאשר בעקבות מכתבים אלו מצפה רשות המסים מאותם משכירים לתקן את דיווחיהם, ולדווח על כל ההכנסות שהועלמו מהשכרה, לפחות בתקופה של עשר שנים האחרונות, ולשלם מס בגינם.
עם זאת, המשמעות האפקטיבית המקסימלית של ביטול הפטור, לרוב משכירי הדירות (אשר דמי השכירות בידם אינם עולים על 5,080 שקל לחודש) היא שינוי מסלול לתשלום מס מחזור בשיעור 10% או מס על הרווח לפי שיעור מס שולי, לכן ביטול הפטור עלול להביא לתשלום מס מקסימלי על ידי המשכיר בסך 6,096 שקל לשנה.
כאשר סך כל ההכנסות החודשיות של המשכיר, מדמי שכירות, עולות על כפל התקרה (10,160 שקל לחודש), הפטור למעשה מבוטל במלואו, והמשכיר יכול לעבור למסלול של מס מחזור בשיעור 10% או מס בשיעור מלא על הרווח בניכוי הוצאות. לעומת זאת כאשר דמי השכירות עולים על התקרה אך פחות מכפל התקרה, הפטור קטן באותו סכום מעל התקרה - לדוגמה אם דמי שכירות החודשיים הם בסך 6,080 שקל הפטור יעמוד על סך 4,080 שקל והרווח (בניכוי הוצאות יחסיות) מדמי השכירות בסך 2,000 שקל יהיה חייב במס שולי.
מס מחזור בשיעור 10% לדמי שכירות ללא תקרה - החוק קובע מס להכנסה פסיבית (שאינה מעסק) מדמי שכירות מס על מחזור ההכנסה, ללא ניכוי הוצאות כלל, בשיעור של 10%. בעקבות הוראה זו, נישומים רבים המשכירים מספר רב של דירות, עשר דירות ויותר, טוענים שהכנסתם אינה מגיעה לכדי עסק, ולכן הם זכאים למסלול זה והם דורשים שיחול עליהם מס בשיעור 10% בלבד.
לעומת זאת, פקידי השומה טוענים כי במקרים אלו של הכנסה הנובעת מעשר דירות ויותר מגיעה לכדי עסק, ולכן חייבים לשלם על רווחיהם מהשכרה מס בשיעור שולי מקסימלי, בניכוי ההוצאות בגין ההשכרה כגון פחת וריבית; מקרים כגון אלו נדונים בבית המשפט. יודגש כי גם במקרה שבו ההכנסות מהשכרה למגורים יסווגו כהכנסות מעסק, הדירות עדיין יחשבו דירות מזכות וזה לא יפגע באפשרות לקבלת פטורים לפי חוק מס שבח במועד מכירתם.
יצויין כי לאחרונה רשות המסים פרסמה את עמדתה (שהיא בניגוד לעמדת פקידי שומה רבים) לפיה אומנם חובה לשלם את המס בשיעור 10% תוך 30 יום מתום שנת המס (עד סוף חודש ינואר) אולם אי תשלום במועד כאמור, אינו מבטל את הזכאות לשיעור המס המוגבל. בעניין זה נקבע כי "תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס" דהיינו, יתווספו הצמדה וריבית על ה-10% מתום שנת המס (עד למועד התשלום).
כאשר דמי השכירות עולים על התקרה אך לא עולים על כפל התקרה, כאמור לעיל, לא ניתן לדרוש פטור ממס על דמי השכירות הפטורים (בתקרה המתוקנת) ובמקביל על יתרת החלק החייב באותה דירה לשלם מס מופחת בשיעור 10%; אך ניתן בגין הכנסות מדירה אחת לבקש פטור ולגבי הכנסות מדירה אחרת לשלם מס בשיעור 10% - לדוגמה למשכיר שתי דירות: לדירה א' פטור לדמי שכירות 3,080 שקל לחודש ולדירה ב' בגין דמי שכירות בסך 4,000 שקל יחול מס בשיעור 10%.
