הכירו את "חברות הבית": כמה מס הן ישלמו?

'חברת בית' היא חברת נדל"ן שקופה שכל נכסיה, בנייניה והכנסתה החייבת, לרבות השבח (רווח ההון ממכירת המבנים) שצמח בה מיוחסים לצרכי מס לבעלי מניותיה, לפי חלקם היחסי ברווחי החברה, ומשולם בגינם מס בשיעורים המוטלים על בעל המניות; במלים אחרות, אם יחיד הוא בעל מניות בחברת הבית, תשלום המס יהיה בשיעורים של היחיד כאילו אין חברה.

במסגרת התוכנית הכלכלית לשנת 2015 ולאור ביצוע רפורמה במיסוי של החברה המשפחתית, פורסם תזכיר חוק ביוזמת רשות המסים, בו בוצעה במקביל רפורמה מקיפה במיסוי חברת הבית.

בתיקון יובהר, כי חברת בית היא חברה שכל רכושה ועסקיה באופן ישיר הם אחזקת בניינים בישראל בלבד, כך שאינה יכולה להחזיק למשל, בקרקע או במניות של חברה אחרת או בבניינים בחו"ל. כמו כן, מוצע לקבוע כי חברת בית תוכל להיות בבעלות של לא יותר מ-20 בעלי זכויות.

כך הופכת חברה רגילה לחברת בית

תכנוני מס רבים מתבצעים בגבולות ובמעבר שבין חברה רגילה לחברת בית ולהפך, ולכן מוצע להגביל את השינויים והמעברים מרגילה לבית כמו במשפחתית.

נכון להיום לא נקבעו כללים לגבי הפיכת חברה רגילה לבית ולהפך; אולם בהתאם לתיקון, חברה תוכל לבקש להיות חברת בית בתוך שלושה חודשים מיום התאגדותה, באמצעות מסירת הודעה לפקיד שומה. החברה לא ביקשה מיד עם התאגדותה – היא לא תוכל לשוב ולבקש להיחשב כחברת בית, לכן רק חברות חדשות יכולות להחשב חברת בית.

כדי למנוע תכנוני מס יקבע כי לא ניתן לבצע מיזוגים, פיצולים והעברת נכסים בפטור ממס בחברת בית, למעט מקרים של העברת מלוא הזכויות בבניינים על ידי יחידים או שותפים.

אילוסטרציה צילום: ענר גרין

חלוקת רווחים מחברת בית

רווחים של חברת בית אשר מוסו בידי בעל המניות היחיד, לא יחוייבו במס נוסף בעת חלוקתם כדיבידנד לבעלי המניות, וכן לא יתחייבו במס בעת מכירת המניות של החברה ללא חלוקת הרווחים אשר מוסו טרם מכירת המניות.

במקביל יקבע כי בעת מכירת מניות של חברת הבית, כדי למנוע כפל הטבה, יווסף לתמורת מכירת המניות על ידי בעל המניות סכום עודף ההפסדים על הרווחים שיוחסו אליו לפי חלקו בתקופה שהחברה הייתה חברת בית.

את המס בו חייבת חברת הבית, בגובה המס החל על החלק היחסי של בעל המניות, ניתן יהיה לגבותו הן מבעל המניות והן מחברת הבית.

הפסדים של בעל המניות בחברה הבית שנצברו בידיו לפני תקופת היותה חברת בית, אינם ניתנים לקיזוז נגד הכנסת חברת הבית.

הפיכת חברות קיימות לחברות בית לפני תיקון החוק

תקבע הוראות מעבר לחברות שהן חברות בית וחברות שעמדות בהגדרת חברת בית לפי החוק לפני תיקונו, וטרם הודיעו לפקיד השומה על בקשתן להיחשב חברות בית (בקשה אשר היתה אמורה להיות מוגשת במועד הגשת הדו"ח השנתי לשנת 2014) להודיע לפקיד השומה, בתוך חודש מיום התחילה (כנראה עד סוף ינואר 2015), אם ברצונן להיחשב חברת בית בשנת המס 2014 ואילך.

חברה שלא ביקשה להיחשב כחברת בית בתוך חודש ימים מיום כניסת החוק לתוקף (ככל הנראה 1 בינואר 2014), ומתקיימים בה התנאים של חברת בית, תוכל לבקש מפקיד השומה להיחשב כחברת בית בתוך 3 חודשים מיום התחילה, וזאת בתנאים הבאים:

1. יראו את כל העודפים שנצברו עד ליום 31 בדצמבר 2014, שאילו היו מחולקים כדיבידנד היו חייבי במס, כאילו חולקו כדיבידנד לבעלי המניות ביום ההודעה (וזאת בניכוי רווחים שחולקו בפועל עד ליום מתן ההודעה לפקיד השומה). 

2. נכסים שהיו בבעלותה של החברה מלפני יום התחילה, במועד מכירתם יחושב הרווח באופן הבא: על החלק היחסי של רווח ההון הריאלי (לרבות השבח), שצמח עד ליום התחילה, ישולם מס שולי ועל יתרת רווח ההון ישולם מס רווח הון בשיעור מוגבל.

חברת בית שהיו לה הפסדים שנצברו בתקופה שהכנסתה לא היתה חברת בית, לא יותרו בקיזוז כנגד הכנסותיהם של בעלי מניותיה, אלא יוכרו לקיזוז בחברה בלבד.

לפיכך, מומלץ לכל החברות המחזיקות בניינים (בישראל ו/או בחו"ל) לשקול להפוך אותם לחברות בית לפני סוף שנת 2014.

הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון מומחה בדיני מסים ושותף בג. בלנגה, איתני ושות' jack@blanga.co.il