מדוע צריך ליווי שמאי בפרויקט פינוי בינוי?
עסקאות התחדשות עירונית נחשבות למורכבות ומצריכות הבנה נרחבת בתחום הנדל"ן. מועצת שמאי המקרקעין החליטה על תקן העוסק במיוחד בפרויקטים מסוג זה
שמאי המקרקעין הוא גורם משמעותי המעורב בעסקאות נדל"ן, במיוחד בעסקאות מורכבות, המצריכות הבנה נרחבת ומעמיקה כמו עסקת פינוי בינוי.
פרויקט כזה הוא מסוג העסקאות המצריכות ליווי שמאי צמוד ומקצועי, החל משלב איתור המתחם הראוי לתכנית ועד למסירת הדירות לדיירים.
- קבינט הדיור אישר הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית
- הסוף לסאגה? השמאי הממשלתי יבחן רווחיות פרויקט פינוי בינוי ביהוד
- בממשלה מצפים שתוכנית בינוי-פינוי-בינוי תממן את עצמה
החשיבות של קבלת חוות דעת שמאית בפרויקטים אלה הביאה את מועצת שמאי המקרקעין להחליט על תקן 21.0, העוסק בפירוט הנדרש בשלושת סוגי השומות המבוצעות בפרויקט פינוי-בינוי:
- שומה עבור יזם ו/או רשויות התכנון - שומה המוגשת בשלב בו מתגבשת תכנית תכנונית למתחם ומיועדת להיות חלק ממסמכי התכנית. מטרתה להציג את הכדאיות הכלכלית של התוכנית ומסקנתה תכלול את שיעור הרווח הצפוי ליזם וסבירותו.
- התמורה לבעלי דירות אופייניות (דירות טיפוסיות עד קומה רביעית) - שומה זו בוחנת את כדאיות התמורה שיקבלו דיירי המתחם אל מול הרווח הצפוי ליזם.
- הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת - השומה מתייחסת לבחינת סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית במתחם, ביחס לדירות אחרות מסוגה.
פרויקט פינוי בינוי בתל אביב. עסקת נדל"ן מורכבת צילום: חן גלילי
שמאי פינוי בינוי ותפקידם
על מנת לסייע לדיירים המתלבטים לגבי עסקת פינוי בינוי מעמיד משרד הבינוי והשיכון מאגר של שמאי פינוי בינוי שתפקידם לקבוע אם התמורה שהציע היזם לבעלי הזכויות כדאית כלכלית. כדי למנות שמאי פינוי בינוי יפנה הרוב המיוחס שהסכים לפרוייקט אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית שברשות המקומית, באמצעות טופס בקשה מיוחד המצוי ברשות המקומית הרלוונטית.
לאחר שיו"ר מועצת שמאי המקרקעין מינה את השמאי, יבקר השמאי בסביבת הפרויקט ובכמה דירות אופייניות, יערוך דיון, ישמע את המעוניינים בעסקה, את המתלבטים לגביה, את המתנגדים לה, ויבחן את החוזה לרבות התוכניות המיועדות.
על סמך נסיונו המקצועי והנתונים שיאסוף יכריע אם העסקה כדאית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב ככזו.
גורם משמעותי בהליכים נגד דייר סרבן
חוות דעתו של השמאי משמעותית במיוחד במקרה של תביעות נזיקין נגד דיירים סרבנים – אלה המתנגדים להסכם עם היזם ועלולים לסכל את הפרויקט. במקרה כזה פסיקת השמאי בדבר הערך הכלכלי של העסקה תהיה בעלת משקל רב בהליך המשפטי.
בהקשר זה כדאי לציין, כי בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי בינוי (פיצויים), שמטרתו להתגבר על קשיים שגורמים אותם דיירים בודדים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי.
החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות הסכמת הרוב הגורף של הדיירים, יישא באחריות לנזקיהם כתוצאה מעיכוב העסקה. התנגדות לא סבירה היא כזו, למשל, שבאה על רקע ניסיון "לזכות" בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים.
חוות הדעת יכולה גם לסייע לאבחן אם הסירוב סביר או בלתי סביר. סירוב ייחשב כסביר אם: הפרויקט אינו כדאי כלכלי, לא הועמדו מגורים חלופיים ראויים לדיירים, לא הועמדו בטחונות מתאימים לדיירים או בהוכחות נסיבות אישיות מיוחדות ( כמו למשל – דייר נכה שהדירה החלופית שהוצעה לו אינה מתאימה לצרכיו).
לשם הדוגמא, ביוני 2013 קבע בית משפט המחוזי בלוד כי בעלי דירות שסירבו לחתום על הסכם פינוי בינוי יפצו 47 דיירים ב-2.75 מיליון שקל, אלא אם יסכימו להליך. לפני כחודש הגדיל ביהמ"ש לעשות והותיר את ביטול הפיצוי בו חויב הסרבן, בסכום של מיליון שקל, לשיקול דעתם של הדיירים.
מקרים אלו מדגישים את חשיבותה של חוות דעת שמאית - היכולה למנוע טענות בדבר כדאיות או אי-כדאיות העסקה או מקרי דיירים סרבנים.
כמה זה יעלה לדיירים?
שכרו של השמאי ניתן על פי תעריפים קבועים וכלליים המובאים בפירוט בתקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי), ונגזר מהיקף הפרוייקט.
לאחר קביעת השמאי בדבר כדאיות העסקה יוכל דייר, הסבור כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית בפרויקט, לפנות אליו גם לצורך הערכה פרטנית של דירתו. אותו דייר יישא בתשלום הערכה הפרטנית בנפרד. שכר הטרחה לעניין זה יקבע בנפרד בין השמאי למזמין.
מעורבות שמאי המקרקעין לאורכו של התהליך הסבוך שנאלצים הדיירים והיזם לעבור במסגרת פרויקט פינוי-בינוי היא חשובה ואף הכרחית. באמצעות חוות הדעת השמאית יודעים הדיירים והיזם היכן הם עומדים מבחינה כלכלית, מה שמקטין את הסיכון לסיכול הפרויקט מחמת קשיים כספיים.
לסיכומו של עניין, חשוב להדגיש שמעורבות השמאי בפרויקטים אלו היא אובייקטיבית ומקצועית גרידא, ולכן בהחלט יכולה לתרום למיגור החששות הטבעיים של הדיירים והיזם לגבי הפרויקט כמו גם להגביר את האמון זה בזה ובהליך כולו.
הכותב הוא עו"ד ושמאי מקרקעין חיים מסילתי עוסק במקרקעין ודיני תכנון ובניה
המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
