הסוף לסאגה? השמאי הממשלתי יבחן רווחיות פרויקט פינוי בינוי ביהוד
מדובר בפרויקט שזכה להסכמת הדיירים כבר ב-2006 ומאז נשאר תקוע בשל מחלוקת בין רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית וחברת א.דורי. במסגרת הפרויקט ייהרסו 42 דירות ובמקומן ייבנו 200 דירות חדשות
השמאי הממשלתי יבחן את כדאיותו של פרויקט פינוי בינוי ברחוב יהודה הלוי ביהוד, במסגרתו מתוכננת הריסתן של 42 יחידות דיור ובנייתן של כ-200 יחידות חדשות, במטרה לפתור מחלוקת בין רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית והחברה המבצעת בפרויקט א.דורי.
במסגרת ההחלטה, שעליה סוכם בהליך גישור שהחל כבר בשנת 2013 בין הצדדים, צפוי השמאי הממשלתי לבחון את כדאיות הפרויקט על פי תקן 21. תקן זה, שאושר לפני כשנה וחצי עבור פרויקטי פינוי בינוי, מהווה מאז אישורו כלי שמאי נפוץ במחלוקות על קרקע מדינה בפרויקטי פינוי בינוי. השמאות שתינתן למתחם צפויה לאפשר את מימושו של הפרויקט אשר זכה להסכמת הדיירים כבר בשנת 2006 ועד כה נותר "תקוע", בעיקר בשל דרישת רמ"י לזכויות בקרקע וסירובה לתת את אישורה להיתר הבנייה הנדרש בפרויקט. המחלוקת בין הצדדים הובילה בשנת 2011 להגשת תביעה מצד הדיירים בבית המשפט המחוזי מרכז, שלאחריה, כאמור, הוחלט ללכת להליך גישור.
בניין רכבת (ארכיון) צילום: עמית שעל עו"ד מירה בורנשטיין, המייצגת את הדיירים במתחם, מציינת כי הליך הגישור וההחלטה למנות את השמאי הממשלתי צפויה לסיים את המחלוקת בין הצדדים כבר בקרוב. "מי שסובל מכך שהפרויקט טרם התקדם הוא כמובן בראש ובראשונה הדיירים, שהמתחם שבו הם גרים הוא במצב רע מאוד. מדובר על 42 דירות שנמצאות בבניין רכבת ישן ולא מתוחזק. אחת הסיבות שלא מתחזקים את המקום היא בין השאר העובדה כי נחתם הסכם לפינוי בינוי ואין כל תמריץ להשקיע כסף בתחזוקה".
בורנשטיין מציינת עוד כי "כבר בשנת 2006, כאשר בעלי הדירות המיוצגים על ידינו חתמו על ההסכם עם חברת א.דורי, היתה תב"ע בתוקף שאפשרה את ביצוע הפרויקט. המינהל 'התעורר' בדרישות רק בסוף שנת 2009, לאחר שנים שהוא היה בתמונה. המינהל עיכב את היתר הבנייה למקום, על אף שבקשת ההיתר הוגשה על בסיס התוכניות המאושרות למקום – ולכן הגשנו תביעה לבית המשפט המחוזי. ביקשנו שהמינהל יוותר על תביעותיו בפרויקט ויאפשר לקדם את היתר הבנייה".
בורנשטיין מבהירה כי "במסגרת הבדיקה השמאית של תקן 21 ייקבע האם הרווח של א.דורי הוא סביר כלומר עומד בטווח של בין 20-25 אחוזי רווח. אם הרווח גדול יותר, השומה תצטרך להכריע כמה חברת א.דורי צריכה לשלם למינהל על השוליים העודפים – כלומר עבור אותן הזכויות שעולות על הרווח הסביר".
ממשרד המשפטים נמסר כי "ככלל, כל מערך השמאות עבור הממשלה או מטעמה, בכל עסקת נדל"ן בה היא מעורבת - לרבות עבור רמ"י - מבוצעים באחריות מקצועית של השמאי הממשלתי הראשי .
פרויקטים של "התחדשות עירונית" ("פינוי בינוי"), הינם פרויקטים מורכבים, שמעורבים בהם גורמים רבים. על פי "תקן 21 " שפרסמה ועדת התקינה של מועצת השמאים, תוצר השומה המבוקש בפרויקטים של פינוי בינוי יהיה שיעור הרווחיות בפרויקט, ולאו דווקא ערך הקרקע , כבשומות רגילות".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "מועצת יהוד שינתה לפני שנים בוועדה מקומית מבלי לעדכן את רשות מקרקעי ישראל ולקבל את אישורה את התב״ע שהיתה בתוקף באזור המדובר. זאת, תוך שהיא מעבירה את מלא הזכויות לתושבים לטובת פרוייקט פינוי בינוי וזאת בניגוד לנהלים המחייבים בדיקה מה היקף הזכויות שיש להעביר על מנת להצדיק כלכלית את הפרוייקט
"רשות מקרקעי ישראל הפועלת להגן על האינטרס הציבורי הרחב סברה כי יש להעביר רק מהזכויות לתושבים ואת שאר הזכויות על הקרקע להוציא למכרז לטובת כלל הציבור. במסגרת הליך משפטי וגישור שהתנהל באחרונה בין הצדדים החליטו רשות מקרקעי ישראל והתושבים לבקש את השמאי הממשלתי לבחון את הסוגיה והוא יקבע כמה מהזכויות יש להעביר לתושבים וכמה להוציא למכרז אם בכלל. רשות מקרקעי ישראל רואה בקביעת השמאי הממשלתי צעד סופי ותמלא מייד את החלטתו ומקווה שגם הצד השני ינהג כך לטובת כולם".
