חשיפת כלכליסט
תוכנית ההתנתקות של הקרן הקיימת מהמדינה נחשפת
טעויות בהעברת מאות מיליוני שקלים, הסתרת מידע והיעדר שקיפות הם הסיבות שלטענת בכירי קק"ל גרמו לה להחליט להיפרד מרשות מקרקעי ישראל, לראשונה מאז קום המדינה. בתוכנית: החלפת קרקעות והקמת מערך שינוהל מהחברה באמצעות מיקור־חוץ
קק"ל החלה לקדם באופן מעשי את הליך היפרדותה ממדינת ישראל ומרשות מקרקעי ישראל. בימים האחרונים מקיימים מנכ"ל קק"ל מאיר שפיגלר ומנהל מכלול המקרקעין אלכס חפץ סדרת פגישות עם גורמים בכירים במשרד הבינוי, ובהם השר אורי אריאל ומנכ"ל משרדו שלמה בן אליהו, במטרה להקים צוותי תיאום שיפקחו על המהלך ועל העברת המידע בין הצדדים. "ההיפרדות מהמדינה חייבת להיעשות בתיאום איתה כי לא נרצה שהציבור ייפגע", הם מדגישים. על פי שפיגלר, המהלך יושלם מבחינה מעשית כבר ב־29 ביולי השנה.
ל"כלכליסט" נודע כי במסגרת המגעים בין הצדדים הסכימה קק"ל לוותר עקרונית על שטחים שבבעלותה אשר התוכניות עבורם כבר מצויות ב"צנרת" של רשות מקרקעי ישראל - הן מבחינה תכנונית והן מבחינה שיווקית - בתמורה לקרקעות באזורים אחרים, ככל הנראה באזור הנגב והגליל, כפי שצוין בהסכם חילופי הקרקע שלא יצא לפועל משנת 2009. זאת במטרה להקל במהלך ההיפרדות מהמדינה.
- קק"ל רוצה להתנתק מהמדינה, אבל לא בטוח שזה טוב לה
- היועץ שדילג ממכרז למכרז: הבכיר ממשרד הקליטה נקלט כמנהל בקק"ל
- קק"ל לנתניהו: "לא נחדש את אמנת הקרקעות מול המדינה"
הליך ההיפרדות הנוכחי, בין שיושלם כפי שמעריך שפיגלר ובין שלאו, הוא הליך היסטורי: משנת 1961 קק"ל, שבבעלותה כ־13% מקרקעות המדינה (כ־2.6 מיליון דונם, מרביתם באזורי הביקוש במרכז הארץ), אינה אחראית לתכנונן ושיווקן כלל. פעולות אלה מבוצעות באופן בלעדי ב־54 השנים האחרונות בידי רשות מקרקעי ישראל - המנהלת את מלאי הקרקעות שלה ומעבירה לה בכל שנה כמיליארד שקל, סכום עסקאותיה. סכום זה מצוי אגב במחלוקת בין הצדדים, שכן קק"ל טוענת כי הוא אינו משקף את מלוא העסקאות בקרקעותיה.
בתמורה לכך שקק"ל העבירה את קרקעותיה לניהול המדינה היא המופקדת הבלעדית כיום על הטיפול בכל שטחי היערות של מדינת ישראל (מתוקף תמ"א 22). עניין זה מקיף כ־1.5 מיליון דונם - כ־300 אלף דונם מהם בבעלותה של קק"ל ועוד כ־1.2 מיליון קרקעות מדינה - והוא עיקר פעילותה של החברה, המוגדרת כיום כחברה לתועלת הציבור.
מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן. עיתוי בעייתי להצהרה צילום: טל שחר
לצד קרקעות אלה יש לקק"ל חברה־בת בשם הימנותא, אשר הוקמה בשנות השלושים אך פועלת בעשור האחרון כחברה יזמית, שבבעלותה כ־40 אלף דונם ברחבי הארץ. בשטחים אלה - ובהם בלבד - מתנהלת קק"ל באופן עצמאי. על פי מודל ההיפרדות הנוכחי שהיא מבקשת כעת לקדם, היא צפויה לנצל את הניסיון שצברה בניהול הקרקעות בהימנותא כדי לבסס מערך תכנון ושיווק עתידי לקרקעות שתשיב מידיה של רמ"י.
בשיחה שהתקיימה השבוע במשרדי הנהלת קק"ל בירושלים מפרט לראשונה שפיגלר את הסיבות למהלך ההיפרדות, וטוען: "אלה סיבות מקצועיות לחלוטין, והן נעוצות בעובדה שחלק הארי של האמנה בינינו לבין מדינת ישראל מופר חדשות לבקרים על ידי המדינה, וכבר שנים אנחנו מתריעים בפני הגורמים המקצועיים - הן משרד הבינוי והן רשות מקרקעי ישראל - על ההפרות הללו, שמסתכמות במאות מיליוני שקלים בשנה, ואומרים שלא משתפים אותנו במידע על ניהול קרקעותינו, אך דבר לא נעשה. לכן מבחינתנו המהלך הזה יוצא לדרך ואנחנו כבר ערוכים לו".
התאריך עשוי להידחות
29 ביולי כבר נקבע כאמור כתאריך ההיפרדות, אולם זה עיתוי טכני - זה שבמסגרתו מסתיימת חצי שנת היערכות, כפי שדורשת האמנה, מרגע שקק"ל הודיעה על רצונה להתנתק ועד הרגע שבו היא יכולה לממש את המהלך בפועל - והוא אינו מהות העניין. עם זאת, עיתוי הודעתה של קק"ל מגיע בתקופה רגישה מאוד, שבה מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן מצוי בחקירה בחשד למרמה והפרת אמונים, ובפועל אינו מנהל את ענייני הרשות. במקביל מדובר בתקופת ביניים של טרום בחירות, שבה המדינה עשויה לבקש מקק"ל לדחות את ההחלטה הסופית על המהלך עד להרכבתה של ממשלה חדשה.
בקק"ל טוענים בתוקף כי התזמון הנוכחי, על אף הבעייתיות שבו, אינו שיקול מבחינת היערכותם ומציינים כי הליך ההיפרדות מהמדינה נבחן בכל ארבע שנים (בכל ארבע שנים מאפשרת האמנה נקודת יציאה לקק"ל), אך כעת הבשילו התנאים למימושו. "ב־2005 וב־2009 כבר בחנו את האפשרות להיפרד מהמדינה, ובאחד הצוותים היה חבר גם שלמה בן אליהו, אז עורך דין פרטי וכיום מנכ"ל משרד הבינוי, וכבר אז הוא תמך במהלך", מבהיר שפיגלר. ואולם, בניגוד למהלכים קודמים, הפעם, הם מבהירים, ביצעה קק"ל עבודה מקיפה שהחלה בשנת 2013 ונמשכה כשנה וחצי בהובלתו של חפץ, ובמסגרתה נשקלו השלכותיו של מהלך ההיפרדות הן מבחינת היעילות בניהול מלאי הקרקעות, הן מבחינת המיסוי, כוח האדם והלוגיסטיקה והן מבחינת יכולתה של קק"ל לקדם לראשונה יוזמות נדל"ניות דוגמת עסקאות של התחדשות עירונית על גבי קרקעות בשטחה.
בדיקה יסודית זו כללה לראשונה גיוס צוות מקצועי שבו היו חברים בין השאר בכירים ברמ"י לשעבר, ובהם ירון ביבי ז"ל, לצד אנשי מקצוע מתחום המיסוי, המשפט, השמאות והתכנון. הצוות היה אמון על הרכבת מודל שלפיו צפויה קק"ל להתנתק מהמדינה ועל הקמת מערך עצמאי לתכנון ושיווק קרקעותיה, שיכלול לראשונה גם הקמת מערך שירות ומידע לחוכרים. מערך חדש זה יכלול כ־60 עובדים (כ־40 מהם עובדים חדשים שיגויסו לקק"ל) שינהלו אותו מתוך החברה באמצעות מערך מיקור־חוץ בעלות שנתית כוללת של כ־50 מיליון שקל.
חפץ מבהיר כי כבר מחר תקיים הנהלת קק"ל ישיבה ראשונה בנושא בחירת חברת הייעוץ שתסייע לה בכל הליך המכרזים הארוך, אשר יוקם לטובת גיוס מערך מיקור־החוץ החדש. "מערך חדש לתכנון ושיווק קרקעות ייצור תחרות בשוק הנדל"ן ויוריד את מחירי הדיור, כי אנחנו נקדם טיפול בשיווק מקרקעין והשבחת מקרקעין לטובת מבני ציבור, מסחר, מגורים ותעשייה, שעל פי ההערכה שלנו יהיו יעילים ומהירים בהרבה מהמערך הנוכחי של רמ"י. זה כמובן ידחף את רמ"י להתייעל, למשל בהליכי מכרזים לשיווק קרקעות", מדגיש שפיגלר.
אחת הטענות היא כי מרגע שקק"ל תתנתק מרשות מקרקעי ישראל היא תהיה מחויבת לפעול על פי תקנון קק"ל, והדבר עשוי לפגוע בהקצאת קרקעות לאוכלוסייה הערבית. "מה שהיה בניהולה של רמ"י מהבחינה הזאת יימשך", מרגיע שפיגלר. "כלומר, אנחנו לא נפגע במיעוטים, וההסתדרות הציונית העולמית כבר החליטה לא לשנות את המדיניות של ניהול המקרקעין. לכן הציבור כולו ירוויח מכך. הכספים שנקבל מהמקרקעין לא ילכו לדיבידנדים, אלא יתועלו לפרויקטים לאומיים".
תשלום המסים יתאזן
ובכל זאת ישנן סוגיות באשר לאג'נדה של קק"ל שעליהן טרם גובשו תשובות ברורות. "האם ננהל את המקרקעין בדיוק באותו האופן? לא בטוח", אומר חפץ. "יש לנו אנג'דה של פיתוח פריפריה חברתית וגיאוגרפית שנקראת 'רחוק וירוק', ולא בטוח שהחלטות על ניהול מקרקעין ייתנו בהכרח הטבות לתושבי המרכז".
על פי המצב כיום, שהונצח באמנה בין ההסתדרות הציונית למדינה בשנות החמישים, קק"ל פטורה ממס הכנסה, מס שבח ומס רכישה. ההטבה הזאת תתבטל ברגע שהיא תיפרד מהמדינה, אך בקק"ל טוענים כי הנושא נבחן לעומק וכי הוא עדיין משתלם להם מבחינה כלכלית. "אנחנו מעריכים כי הטבות המס שלנו יבוטלו לפחות בחלקן. הבאנו בחשבון את העובדה שכיום אנחנו מעניקים הנחות של כחצי מיליארד שקל במס על קרקעות שלנו, אך הן אינן מוכרות לנו לצורכי מס. אם יבוטלו ההטבות שלנו יצטרכו להכיר לנו בהנחות הללו, והחישוב שלנו מראה שזה שווה לנו ולא נצא בהפסד", מבהיר חפץ.
אחד הדברים שנבחנו הוא סוגיית היטל ההשבחה. כיום קק"ל משלמת חלף היטל השבחה (שהוא למעשה מס מחזור ולא מס על עסקאות נקודתיות) של 18%. "הסיבה שאנחנו משלמים 18% ולא 12% כמו שאנחנו אמורים היא חישוב של רשות מקרקעי ישראל, שלטענתה אינה מסוגלת להגיד מהו מרכיב החלף מסך השיווק. זו גם טעות שביקשנו לתקן ולא תוקנה. השורה התחתונה היא שלאחר ההיפרדות נצטרך לשלם היטל השבחה - שהוא מס פרוגרסיבי של 50% מההשבחה בפועל - אשר על פי הבדיקות שלנו יהיה כ־20%. ה־20% הללו גם צפויים להיות מוכרים לנו כהוצאת מס, ומכאן שזה יישאר פחות או יותר בסביבות ה־18%, שאותם אנחנו ממילא משלמים לרמ"י".
מיליארדי שקלים חסרים
שפיגלר וחפץ, המכהנים בשנה האחרונה במועצת מקרקעי ישראל - גוף שגם עליו הם מותחים ביקורת נוקבת, טוענים כי מהלך ההיפרדות של קק"ל מגיע על רקע שורה של עיוותים כלכליים, למשל בנוגע לכ־200 מיליון שקל שקק"ל מוציאה בכל שנה על מערך הטיפול בשטחי היערות שברשותה. "על פי האמנה, המדינה אמורה לממן את הטיפול בשטחים אלה, אבל בפועל זה מוטל עלינו כבר עשרות שנים - מדובר בכוח אדם, תחזוקה, נטיעות. כשני שלישים מעובדי קק"ל (כ־650 מתוך 950 העובדים בחברה - י"ד) מוקדשים לסוגיה זו", אומר שפיגלר.
מנהל מכלול המקרקעין אלכס חפץ צילום: אוראל כהן
לצד סכום זה, הם מציינים, קק"ל מעבירה בכל שנה 110 מיליון שקל לרשות מקרקעי ישראל במסגרת הסכם שנחתם בין הצדדים בשנות השבעים, שבו היא אמורה לממן שליש מהוצאות התפעול של הרשות. "אנחנו משלמים שליש מההוצאות שלהם, מבלי שאנחנו מסוגלים להיות מעורבים בהחלטות. אם מחר הם מנפחים את כוח האדם שלהם - אנחנו משלמים", מבהיר חפץ.
חפץ, שמאי מקרקעין במקצועו, שימש בעבר כמנהל מינהלת הנדל"ן של החשב הכללי באוצר וכיועץ לרשויות מקומיות בנושא נכסים עירוניים. הוא גם האחראי בקק"ל לממשק עם רמ"י. בשנים האחרונות הוא אמון בין היתר על יחידה בת שלושה עובדים שמ־2006 מופקדת על ביקורת ופיקוח על נתוני הרשות. לדבריו, מאז הוקמה היחידה איתרו אנשיו טעויות של רמ"י שהיקפן 800 מיליון שקל לרעת קק"ל. "אלה כספים שאילולא היחידה הזאת לא היינו מגיעים אליהם", הוא אומר.
"יש להערכתנו חובות של עוד כ־3 מיליארד שקל בעסקאות מדויקות שאנחנו תובעים מהמדינה, וזה עדיין בהליך של הידברויות", חפץ אומר ומוסיף כי בחודש האחרון הוצע כי היועץ המשפטי לממשלה ישמש כמגשר בין קק"ל לרמ"י בנושא, אך טרם הושגה הסכמה בין הצדדים. "כשארגון (רמ"י - י"ד) רגיל לא לתת לאחד השותפים שלו את מה שמגיע לו, זה מדרון חלקלק שגם פוגע בסוף בשירות שניתן לאזרח. כשאתה עובד במחשכים, כפי שהיה שם עד 2006, הציבור בוודאי לא מקבל את מה שמגיע לו", הוא מאשים.
מלבד זאת, בקק"ל טוענים כי עסקאות במקרקעין שבבעלותם מבוצעות כיום באופן בלעדי על ידי רמ"י מבלי שיש להם יכולת לקבל נתונים באופן שוטף. "רק משנת 2008 התחילו להעביר לנו נתונים לאחר שנים שביקשנו מידע - אבל גם הנתונים הללו בחסר ואין לנו נגישות לנתוני העסקאות", טוען שפיגלר.
מרמ"י נמסר בתגובה: "רשות מקרקעי ישראל היא גוף ממשלתי המנהל בנאמנות את הקרקע עבור קק"ל הפועל בשקיפות מלאה ורואה בקק"ל שותפה מלאה. הרשות דוחה את האמירות הבוטות ומשוללות היסוד של אלכס חפץ נגד הרשות. קיים מנגנון קבוע ומשותף לבדיקת טענות על טעויות, ואנו מקיימים פגישות קבועות ושוטפות על מנת להסיר כל מחלוקות בנושאים כספיים. כאמור, אנו רואים בקק"ל שותפה שלנו ואנו מעבירים אליה את ההכנסות בגין הקרקעות שלהם באופן קבוע. בשנה האחרונה העבירה רשות מקרקעי ישראל לקק"ל כ־880 מליון שקל מהכנסות עבור הקרקע".
מאלכס חפץ נמסר כי "החלטות המועצה הן החלטות מסורבלות שנתונות לפרשנות רחבה, דבר שמקשה על האזרח. הבקרה שקק"ל עושה על ההתחשבנות מתקבלת בברכה על מנהלי רמ"י, אשר מבינה שכל טעות שיטתית שמתקנים מונעת מדרון חלקלק של התנהלות לא שקופה".
