בדרך לקלפי: כך מציעות המפלגות לפתור את משבר הדיור

דו"ח מבקר המדינה ניסח באופן רשמי ומפורט את מה שהרגשנו היטב מאז 2008: הממשלות האחרונות לא קראו בזמן את מצוקת הדיור בישראל וכשכבר ניסו להגיב, הן נכשלו לחלוטין בביצוע התוכניות. אך האם הממשלה הבאה יכולה להביא לשינוי?

כדי לענות על כך, פנינו למצעי הדיור של המפלגות ולתשובותיהן לשאלון "כלכליסט" שפורסם השבוע, כדי להבין אם הן מציעות פתרון ממשי או מפריחות סיסמאות שדו"ח המבקר הבא יגלה כבלוף.

אולם לפני הכל, צריך לשוב ולהזכיר שיש מפלגה מרכזית שלא פרסמה מצע ולא השיבה לשאלון שהפנינו אליה. דווקא הליכוד, מפלגת השלטון שהנהיגה את שתי הממשלות שספגו את עיקר הביקורת ושמבקשת להמשיך להוביל את המדינה, אינו מוכן להתחייב לשום צעד שיקל על המשבר שהחמיר תחת ידיו. נראה שהוא גם איחר את המועד להציג מצע כלכלי. כל תוכנית שהליכוד יפרסם עכשיו תיראה מאולצת ולא אמינה, בדיוק כמו ההבטחה הריקה של נתניהו ערב בחירות 2013, למנות את משה כחלון לראש רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

לא מוכנים להתחייב מי ינהל את מדיניות הדיור

בלי הליכוד, נשארנו עם שתי מפלגות מרכזיות שמציגות תוכניות דיור חדשות ששונות ממה שראינו עד כה: כולנו והמחנה הציוני. אולם נראה שאת המענה לביקורת המרכזית של דו"ח המבקר לא נמצא בין סעיפי התוכניות. המבקר הצביע על כך שמשבר הדיור אינו תוצאה של תוכניות גרועות אלא של ניהול אדיש ורשלני מהרמה המיניסטריאלית, דרך הפקידות הגבוהה ועד דרגי הביצוע. כך שההכרעה החשובה לא תהיה בין התוכניות, אלא בין המנהלים שלהן – מי הפוליטיקאי שיוכל לדעת הציבור להוביל תוכניות שאפתניות שינווטו את שוק הדיור למציאות אחרת .

אלא שבדומה לליכוד, שתי המפלגות אינן מוכנות להתחייב מי ינהל את מדיניות הדיור. למרות ששתיהן מציעות להגדיר שר-על שיקבל לסמכותו גם את רמ”י וגם את מינהל התכנון, ולמרות ששתיהן מציגות דמויות כלכליות החתומות על רפורמות שונות – מנואל טרכטנברג ומשה כחלון – הן מעוניינות בתיק האוצר ולא בתיק הדיור (או השיכון). משתיהן לא ברור האם שר האוצר הבא יהיה גם השר לענייני דיור. בימים האחרונים, המחנה הציוני הרים מעט את הכפפה כשיצחק הרצוג הכריז שסוגיית הדיור צריכה להיות באחריות ראש הממשלה, ולכן הוא יוביל את "המלחמה", כדבריו, במשבר הדיור. אולם הוא לא הצהיר ששר מטעם המחנה הציוני יהיה מופקד על התיק.

אילוסטרציה

"לא צריך להמציא שום דבר חדש, צריך פשוט בעל בית שיהיה לו אכפת מהדיור”, אמר ל"כלכליסט" ד"ר מיקי ורדי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל בין 1992 ל-1994 וכיום יו"ר קרן הנדל"ן ריאליטי. "בכל הדרגים ברמ"י, במינהל התכנון ובוועדות התכנון המחוזיות רוב הפקידים הם נציגי השרים. הם לא עובדים כמו שצריך? תפטר אותם. הגופים האלה לא הוציאו יותר מ-40 אלף דירות בשנה פשוט כי אף אחד לא ביקש מהם יותר מכך. כל מה שצריך זה שר שיהיה לו אינטרס לעבוד".

גם כולנו וגם המחנה הציוני מבטיחים שיתכננו וישווקו בתוך טווח קצר קרקעות ל-250 אלף (כולנו) עד 300 אלף (המחנ"צ) יחידות דיור. היעד הגבוה נועד להרגיע את הציפיות לחוסר עתידי במלאי הדירות, אולם הוא נראה מעט מופרך כאשר המדינה הצליחה להגיע בקושי לשיווק קרקע ל-50 אלף דירות בשנה החולפת. בנוסף יש לזכור שכפי שלימד דו"ח המבקר, שיווק הקרקעות אינו מלמד כמה יחידות דיור באמת נוספות לשוק. מצד אחד, חלק מהמכרזים נכשלים והדרך מהשיווק ועד למסירת המפתח ארוכה מאוד. מצד שני, חלק ממלאי הדירות החדשות אינו מגיע דווקא מקרקעות חדשות.

"הקרקע עלינו, הדירה שלך"

המחנה הציוני מציג תוכנית חדשה לדיור בר השגה: "הקרקע עלינו, הדירה שלך". לפי התוכנית, קרקע מתוכננת תימסר לקבלנים בהנחה משמעותית או בחינם כדי שיבנו עליה מספר גדול של יחידות דיור, ש-30% מהן יהיו להשכרה של 15 עד 20 שנים, למשפחות מהעשירון השישי ומטה שאין להן הון עצמי לרכישת דירה והן ייהנו משכר דירה מוזל. דיור בר השגה הוא חלק בלתי נפרד מתפריט הדיור במדינות רבות, אולם השאלה החוזרת היא יכולת הביצוע. תוכניות כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודיור בר השגה, שהמודל שלהן הרבה יותר פשוט, היו רחוקות מלהשיג את יעדן. זמן רב עלול לעבור עד שהמדינה תייצר כמות מספקת של יחידות דיור בר השגה כדי להשפיע על השוק.

"במקום לחלק קרקע בחינם, המדינה צריכה להשתמש במשאבים שלה ולחזור לבנייה תקציבית”, אומר ורדי. "היא יכולה לעשות את זה הכי בזול והכי מהר, לבנות בתוך זמן קצר 5,000 דירות כמנה ראשונה ולעזור למי שצריך", אומר ורדי. "הרי מכרו 50-40 אלף דירות של דיור ציבורי. אם היו עושים מה שתוכנן, לוקחים את הכסף מהמכירה ובונים בו דירות ציבוריות חדשות – היינו עכשיו במצב אחר לגמרי בשוק כולו". ורדי מזכיר עוד מעורבות ממשלתית שבוטלה: התחייבות לרכישת הדירות מהקבלנים, מעין ערבות שאפשרה להם לצאת לפרויקטים גדולים של אלפי יחידות דיור, בסיכון נמוך ובמחיר ראוי.

מנגד, ההצעה המרכזית של כחלון היא פירוק רמ"י לגורמים האחראים על מרכיבים שונים בשרשרת הייצור – תכנון, יזימה, שיווק. בכל שלב יהיו גופים נוספים שיתחרו ברמ"י, כשהמדינה תעביר חלק מהקרקעות לרשויות ויזמים. גם כאן, הסיכון הוא שהממשלה תבזבז זמן רב על אסדרת המבנה החדש, ההתמודדות עם הוועדים ויצירתה של ביורוקרטיה חדשה. בנוסף, הביקורת העיקרית על התוכנית היא שאת הזיכיון לנהל (או להחזיק) את הקרקעות שיוצאו מידי רמ"י, יוכלו לקנות רק תאגידים גדולים וחזקים שינהלו מאגרי קרקע גדולים, מה שיגביר את הריכוזיות ודווקא יעלה את המחירים.

“במקום לבזבז זמן, צריך פשוט להחזיר את רמ"י לייעוד שלו: לשחרר קרקעות זמינות”, אומר ורדי. "רמ"י לא צריך לעסוק בתכנון, אלא לדאוג למלאי הקרקעות. כיום, בעיקר באזורי ביקוש, אין קרקעות זמינות. הכל מוחכר – לחקלאות, לייעודים אחרים, לצבא. התפקיד של רמ"י הוא לסיים התקשרויות ולהשיג קרקעות”.

לפיד נזהר שלא להפוך את מע"מ 0 לתנאי לכניסה לממשלה

יש עתיד והבית היהודי ניסו להתמודד עם מצוקת הדיור בממשלה שקרסה, והן נאמנות לתוכניות שקידמו בה. יאיר לפיד ממשיך להציג את תוכנית 0% מע"מ בקניית דירה ראשונה. מבחינה פוליטית ותדמיתית הוא אינו יכול לסגת מתוכנית הדגל שלו, אך לאחר הביקורת הכבדה שהיא ספגה מכלכלנים ומפוליטיקאים, לפיד נזהר שלא להפוך אותה לתנאי לכניסתו לממשלה – ונראה שהקיץ עליה הקץ. אולם אולי יש מקום לבחון אותה שנית. בסופו של דבר, הציבור נתן אמון בתוכנית והמתין לאישורה. בנוסף, הטענה כי היא תביא לעליית מחירים, מתנגשת עם העובדה שמחיר הדירות מפוקח, כך שלעליית המחירים יש רף עליון של 1.6 מיליון שקל לדירה של 150 מ"ר. גם המבקר החמיא לתוכנית בתור יוזמה ממשלתית לשינוי כיוון.

בנוסף, יש עתיד עומדת מאחורי הסכמי הגג, נתיב לדירה ודירה להשכרה – שגם היא סופגת ביקורת רבה. מפלגת הבית היהודי סבורה שהשר אורי אריאל עשה מהפכה ניהולית בשוק הדיור כשהביא לשיא את שיווק הקרקעות (ל-50 אלף יח”ד לטענתם), והיא טוענת שאין לעשות בכך כל שינוי, יחד עם תוכנית מחיר מטרה שזוכה לקונצנזוס.

מרצ: התחדשות עירונית

מרצ היא המפלגה היחידה שמעלה את נושא ההתחדשות העירונית – בנייה בתוך הערים והחזרת דירות רפאים לשוק על ידי הטלת מס. בנייה רוויה במקום בניינים ישנים (תמא 38 או פינוי בינוי) זולה יותר לכל יחידת דיור מפני שהיא מבוססת על תשתיות קיימות, כשבנוסף ציפוף הערים מאפשר לתת שירותים טובים יותר לאזרח – כמו תחבורה, חינוך ומסחר, וכל זאת במקום שימוש בזבזני בשטחים פתוחים. ורדי מצביע על כך שהבעייה העיקרית כיום היא שההלוואות של הגופים המוסדיים לפרויקטים של התחדשות עירונית יקרות מאוד. הוא מציע להקים קרנות ממשלתיות בריבית של 6-8% שיאיצו את הפרויקטים.

יהדות התורה מציגה תפיסת עולם כמעט סוציאליסטית: מסי עתק על עשירים וסובסידיות והלוואות למי שאין לו. אלא שבסוציאליזם יש עוד מרכיב: קידוש העבודה היצרנית, ושוויון. קצת קשה לקבל מסר דומה ממפלגה שאינה מעודדת את קהלה לעבודה. על כל פנים, יהדות התורה תבקש לקדם מענקי מקום למגורים בפריפריה – שייתכן שיהיה להם כוח אמיתי בפיזור האוכלוסייה במדינה – והלוואות מסובסדות לזכאים, כלומר משכנתאות מוזלות על חשבון המדינה. מעניין מי ייהנה מהן.