"להיות מספר שתיים זה אמנות"
השותפות המיוחדת עם חיים כצמן, שוק הנדל"ן הגלובאלי בסביבת ריבית אפס, ההשקעות המוטעות בקבוצת דורי ובאורמת והילדים שכבר לא מדברים עברית. דורי סגל, שהקים וניהל בשני העשורים האחרונים את זרוע ההשקעות של גזית גלוב בקנדה, יוצא לפסק זמן קצר אחרי שהניב לחברה רווח של 1.6 מיליארד דולר קנדי והגיע לתחושת מיצוי. ל"מוסף כלכליסט" הוא מספר על 18 השנים שחלפו מאז שעבר כאיש עסקים צעיר לטורונטו ועל המחשבות לעתיד
כשדורי סגל יצא לפני 18 שנה לקנדה כדי לבדוק כמה נכסים להשקעה, הוא לא תיאר לעצמו שהנסיעה הזאת תשנה את חייו. אבל סגל, שחשב שהנכסים ראויים מאוד להשקעה, החליט באותה הזדמנות לעזוב עם משפחתו את ישראל ולעבור להתגורר במדינה הצפון־אמריקאית השקטה. בברכת שותפו חיים כצמן הוא החל להשקיע בה בנדל"ן מסחרי, ובתוך כמה שנים הקים עם רוני סופר וגיל קוטלר את פירסט קפיטל ריאליטי (FCR), הזרוע של גזית גלוב בקנדה, שחולשת היום על נכסים בהיקף של 8 מיליארד דולר - רבע מכלל הנכסים של גזית גלוב בעולם. על הדרך הפכו ההשקעות האלה את סגל עצמו לאיש עשיר מאוד, שהונו האישי מוערך כיום ביותר ממיליארד שקל.
במשך שני העשורים מאז הגירתו לקנדה הקפיד סגל (53) לבקר בישראל לפחות אחת לארבעה חודשים כדי לפקוד את משרדי החברה הצנועים בדרך השלום בתל אביב, להכיר את כל עובדי המטה ולפקח מקרוב על כל עסקה גדולה. אלא שביקורו האחרון כאן לפני שבועיים לא היה שגרתי ולא נגע לשום עסקה. הוא הגיע כדי לחשוב ולדון עם שותפיו על עתידו, לאחר שהודיע לפני חודשיים על התפטרותו מתפקיד נשיא ומנכ"ל FCR.
מרכזי קניות של פירסט קפיטל בקוויבק (למעלה) ובטורונטו. "התפקיד של המשקיעים זה לבדוק כל עסק לגופו" מדוע החלטת לעזוב את פירסט קפיטל אחרי כמעט שני עשורים של פעילות?
"חיים ואני משוכנעים שבעל השליטה או בעל המניות הגדול הוא לא בהכרח המנכ"ל הכי מוצלח. אם היה מנכ"ל אחר לפירסט קפיטל במשך 18 שנה הייתי שולח אותו הביתה, אז למה לא אותי? בסופו של דבר יש לי אינטרס יותר גדול שפירסט קפיטל תרוויח כסף מאשר שאני אהיה מנכ"ל. המנכ"ל החדש אדם פול הוא בחור מוכשר וחרוץ. הוא היה מספר 2 של אחד המתחרים שלנו, ואני חושב שהוא יעשה עבודה טובה יותר ממני, אחרת לא הייתי עוזב".
אבל כדי להתעלות על סגל פול יצטרך להתאמץ במיוחד. מתחילת דרכה גדל שווייה של פירסט קפיטל פי 32 עד לשווייה הנוכחי - 4.4 מיליארד דולר קנדי (3.5 מיליארד דולר אמריקאי). דמי השכירות מנכסיה עלו מ־52 מיליון דולר קנדי בשנה ל־416 מיליון בשנה שעברה, ובסך הכל הניבה פירסט קפיטל לגזית גלוב במשך השנים רווח של 1.6 מיליארד דולר קנדי - תשואה שנתית של 18%.
"הגענו לקנדה ברבעון האחרון של 1996, כשחיים הגיע למסקנה שצריך להסתכל עליה. חיים תמיד רואה דברים חמש שנים לפני כולם", משחזר סגל בראיון בלעדי ל"מוסף כלכליסט" את תחילת הדרך. "קנינו נכס ראשון במאי 1997, ומיד נתנו לזרוע הקנדית שלנו את השם 'פירסט קפיטל'.
היתה לנו כבר חברה בשם 'אקוויטי וואן' בארצות הברית, אז פשוט תרגמתי אקוויטי לקפיטל, וואן לפירסט וזהו. נורא פשוט. לשנים עד 2000 אני קורא שנות האוניברסיטה שלנו: למדנו את השוק. קנינו שמונה נכסים בלי עובדים, והמשרד היה הג'יפ שלי. ב־2000 עשינו עסקה מהותית ראשונה כשהשתלטנו על חברה ציבורית בעלת 40 נכסים בשם Center Fund, שינינו את שמה לפירסט קפיטל והעברנו אליה את הנכסים שכבר קנינו. ככה התחילה הפעילות המשמעותית שלנו בקנדה.
"המעבר לא היה קל. הייתי כבר נשוי עם שלושה ילדים. לאשתי, שבדית שפגשתי בארצות הברית כשהתגוררתי בה בסוף שנות השמונים, היה מאוד קשה לעזוב את הארץ. ישראלים לא מעריכים כמה ישראל היא מדינה שטוב לחיות בה, במיוחד לאנשים שבאים מבחוץ. אני מדבר על מזג האוויר, לא על הכלכלה. אבל זו היתה הזדמנות מבטיחה, ואשתי תמכה בי לכל אורך הדרך. לא חשבתי על זה כעזיבת הארץ. אמרתי לאשתי שאנחנו נוסעים לשנתיים, אחר כך זה נהיה שלוש וחמש, והסוף ידוע".
דורי סגל וחיים כצמן. "היחסים שלנו נמשכים 22 שנה. תמיד ראיתי אותנו כמו צ'רלי מנגר וורן באפט"
הוכחתי לחיים שאני ראוי
לאורך הראיון סגל מדבר על כצמן, השותף הבכיר והפנים המוכרות יותר של גזית גלוב, בהערצה גלויה. השותפות ביניהם מזכירה מערכת יחסים בין אב לבן, או בין אח צעיר לאח בוגר, וחריגה ביציבותה בעולם העסקים הישראלי. תחילתה כשסגל הצטרף לכצמן בראשית שנות התשעים, זמן קצר אחרי שזה הקים את גזית גלוב. כיום מחזיקים השניים בגזית גלוב באמצעות חברת נורסטאר, שמחזיקה ב־50.23% ממניות גזית. כצמן מחזיק בשרשור 17.44% ממניות גזית גלוב, בעוד שסגל מחזיק בשרשור ב־4.82% מהמניות ואשתו, אריקה אוטוסון, מחזיקה ב־4.99% מהמניות.
למה חצי מהמניות שלך בנורסטאר רשומות על שם אשתך?
"היא היתה שותפה איתי מהיום הראשון שבו התחלתי להשקיע בגזית ולכן נראה לי הגיוני לרשום חצי מהמניות על שמה. את הכסף להשקעה הראשונית בכלל הבאתי ממכירת הדירה שלנו, ואני לא מכיר הרבה נשים שהיו מוכנות לתת לבעליהן למכור את דירת המשפחה לצורך השקעה.
"חיים ייסד את גזית בתור חברה בורסאית קטנה ב־1990 אחרי שהשתלט על שלד שקראו לו גזית אינק. עד אז הוא היה עורך דין שעסק בנדל"ן והיה מבעלי בנק המשכנתאות כרמל. באותו זמן אני הייתי בעסקי היהלומים והייתי אחד המשקיעים בבנק כרמל, וככה הכרנו. מה שמצא חן בעיניי זה שהוא היה אומר את דעתו בצורה ישירה - הסכמת או לא, אבל תמיד ידעת מה הוא חושב. הצטרפתי כמשקיע ב־1993, כשגזית היתה ממש בתחילתה והיו לה נכס או שניים במיאמי. נפגשתי עם חיים, שמיד אמר לי שזה שאני משקיע לא אומר שאני ראוי לנהל. עבדתי בחברה שנה כדי שחיים יבדוק אם אני ראוי להיות מנהל בחברה ציבורית. אחרי שנה עזבתי את עסקי היהלומים והצטרפתי לגזית בתור מנהל במשרה מלאה".
איך היית מגדיר את הקשר שלך עם חיים היום?
"אנחנו גם חברים וגם שותפים עסקיים, מדברים זה עם זה על בסיס יומי. יש כל מיני ויכוחים אבל אין מריבות. אני חושב שהוא איש עסקים יוצא מן הכלל. בעולם העסקים יש כמה תכונות חשובות מאוד, אבל יושר זה הכי חשוב. מי שלא עושה עסקים ביושר לאורך השנים, זה יהיה לרעתו.
היכולת של חיים לזהות עסקים מוצלחים וללכת קדימה היא יכולת שלא קיימת אצל הרבה אנשים. בנוסף יש לו גישה מאוד בריאה לסיכון. ואני לא אומר שבמשך השנים לא עשינו טעויות, אבל עשינו הרבה יותר עסקים מוצלחים מטעויות".
יהודה ודיתה ברוניצקי. "אם הברוניצקים היו טורחים להבין את מה שהצענו להם, הם היו עושים הרבה מאוד כסף ונשארים עם השליטה בחברה שלהם" צילום: סיון פרג'
הטעויות היקרות אורמת ודורי
כשסגל מדבר על טעויות אי אפשר שלא להתייחס להשקעה בקבוצת דורי, שדיווחה באוגוסט 2014 על סטיות באומדנים של 445 מיליון שקל בחברה־הבת דורי בניה, ונאלצה לתקן שנה וחצי לאחור את הדו"חות הכספיים שלה. מאז הזרימו כצמן וסגל יותר מחצי מיליארד שקל לדורי בניה, שעד היום אינה מראה סימני התאוששות.
איך קורית טעות כזו לשני האנשים הכי מסודרים בשוק ההון הישראלי?
"יכל להיות שבדיעבד היינו צריכים להקדיש תשומת לב רבה יותר לתהליכים שקורים שם, אבל חובה להבין שבתור בעל מניות בחברה ציבורית התפקיד שלך הוא לא ללכת ולבדוק את המספרים".
איך הבנתם פתאום שיש שם בעיה?
"זה לא קרה ביום אחד. התחלנו לשאול שאלות כמה חודשים קודם לכן. מינינו מנכ"ל חדש, אסף מור, ואנשים נוספים לדירקטוריון. בסוף מור הוא שהציף את מה שקרה שם".
מי שלקח אחריות הוא חבר הילדות שלך רונן אשכנזי, שהתפטר מתפקידו כיו"ר דירקטוריון קבוצת דורי.
"כנראה דברים כאלה קורים רק לאנשים מוכשרים, כי מי שלא מוכשר בודק את עצמו כל הזמן. התחושה היא נוראית. לא אמרנו לו ללכת, הוא קם ועזב לבד, אבל עדיין זה מאוד לא קל. המפסיד הכי גדול מהסיפור הוא רונן, כי כל החיים שלו היו העסק בישראל. בשביל גזית זה רק 5% מהעסק. מרכיב הבושה בגזית הוא גדול, אבל ברמה הפיננסית רונן הוא המפסיד הגדול בכל העניין הזה, ולא נעים לראות חבר שלך מפסיד הרבה מאוד כסף ואת המוניטין שלו".
הזרמתם הרבה מאוד כסף לדורי. אתם חושבים שתצליחו לשקם את החברה?
"הזרמנו כי חשבנו שיש לנו אחריות קודם כל לאפשר לה להשתקם. יש לנו אחריות גם למשקיעים, גם לעובדים וגם למי שקנה מאיתנו דירות. יש לנו תחושה שאפשר לשקם אותה בעזרת ההנהלה החדשה, ואני חושב שאם אפשר להחזיר לעצמך שליש או חצי ממה שהשקעת — מה טוב. ומובן שגם השיקול של המוניטין של גזית גלוב בכל העולם חשוב. אם אני אלך לגייס בשוק ההון, המשקיעים יזכרו לי את זה ויידעו לתמחר את זה".
מי אשם בכל הפרשה?
"אין ספק שהכשל היה במערכת הבקרה, אבל זה לא התפקיד שלנו לבדוק. אנחנו לא הרשויות במדינת ישראל. הן אלה שצריכות לבדוק אם היה משהו מעבר לכשל, ואני מאוד מקווה שלא. בכל מקרה, את הכשל הזה אנחנו תיקנו. יש היום בחברה הנהלה חדשה, יותר בקרה, תהליכים יותר שקופים. אני חושב שאנחנו עסוקים היום בלמסור דירות בזמן ולהחזיר את רוח הקרב לחברה".
השקעה נוספת שכצמן וסגל ודאי מצטערים עליה היא ההשקעה באורמת, חברת האנרגיה המתחדשת שנמצאת היום בשליטת קרן פימי של ישי דוידי והמייסדים משפחת ברוניצקי. ב־2007 זיהו השניים פוטנציאל רווח אדיר באורמת והחלו לרכוש מניות שלה בבורסה בתל אביב בהיקף מצטבר של יותר ממיליארד שקל. אלא שהברוניצקים לא אהבו את המהלך, ולוו 600 מיליון שקל מבנק הפועלים כדי לרכוש עוד מניות ולדחוק אותם החוצה. בסופו של התהליך, לאחר שלא יכלו לעמוד עוד בהחזרי ההלוואה לבנק הפועלים, לא נותרה לברוניצקים ברירה אלא להכניס את קרן פימי של ישי דוידי לגרעין השליטה בחברה. כצמן וסגל הבינו שמוטב להם לצאת מהחברה ומכרו את חלקם לפימי. על ההרפתקה הלא מוצלחת הזאת הם רשמו הפסד של חצי מיליארד שקל.
למה נכנסתם להשקעה באורמת?
"היתה לנו תוכנית שהיתה יכולה לייצר לאורמת עליית ערך עצומה. הצענו אותה למשפחת ברוניצקי אבל זה לא ממש עבד. אם אתה רוצה לדעת עד כמה התוכנית שלנו היתה טובה, תשאל את ישי דוידי. אחד הדברים שאמרתי בזמנו לדיתה (ברוניצקי), זה שהיא תעשה את התוכנית הזאת או איתי או עם קרן פרייבט אקוויטי בתנאים פחות טובים. קנינו מניות כי חשבנו שאם נבוא למשפחת ברוניצקי עם מניות יקשיבו לנו יותר מאשר אם נבוא בלי אחזקה בחברה. טעינו".
באתם אליהם עם גרזן מונף מעל הראש.
"זה מה שהם אמרו, אבל זה לא נכון. היינו בעלי מיעוט באורמת. אמרנו להם דבר פשוט: אנחנו רוצים להיות נתן חץ באורמת. כמו שחץ היה שותף שקט שלנו, אנחנו רצינו להיות משקיעים פסיביים שם, והיה ידוע שאנחנו לא רוצים להשתלט. למה עשינו את זה? כי ב־2007 נורסטאר היתה עם יתרות נזילות, וחיפשנו השקעה שלא בתחום הנדל"ן. לנוכח מה שקרה בענף הנדל"ן שנה אחר כך, אפשר גם להבין שההחלטה להיכנס לתחום אחר לא היתה תלושה מן המציאות.
"אם הברוניצקים היו טורחים להבין את מה שהצענו להם, הם היו עושים הרבה מאוד כסף ונשארים עם השליטה בחברה שלהם. התרגלנו שכאשר אנחנו באים עם רעיונות מוצלחים, שוקלים אותם עניינית, אבל באורמת נתקלנו בהמון אמוציות. אדון ברוניצקי אמר שהוא מרגיש שנכנסו לו הביתה. אני זוכר שאמרתי לחיים 'תן לי שנה ואני אצליח לשכנע אותם', אבל זה לא קרה.
"אני לא יודע אם אתם יודעים, אבל אשתי עזבה אותי לפני ארבע שנים ואחר כך חזרה. היא אמרה לי שאם הייתי נותן לה תשומת לב כמו שנתתי לדיתה, היא לא היתה עוזבת אותי לעולם. מעולם לא קרה שהגעתי למקום והצעתי רעיונות ופשוט לא הקשיבו לי. המפסידים הכי גדולים הם חיים ואני, אבל אני לא בא בטענות לאף אחד. אני לא מאשים לא את דיתה ולא את ישי דוידי, שאני מאוד מחבב".
מה רציתם לעשות באורמת?
"אספר לך רעיון אחד: הצעתי לאורמת לשקול להקים ריט (קרן השקעות שמשקיעה בתחום פעילות אחד, נהנית מהקלות במס ומחלקת את כל הרווח שלה כדיבידנד). היה לנו רעיון לעשות לה דירוג אשראי בארצות הברית שיוריד את עלויות האשראי שלה. מגיע לה; כל הלקוחות שלה זה חברות חשמל שמדורגות A, אז למה לא?".
כצמן (במרכז) וסגל (מימינו) עם הנהלת גזית גלוב פותחים את המסחר בבורסת טורונטו, 2014
ירדתי מהארץ, לא נטשתי
סגל, נצר למשפחה ציונית רביזיוניסטית, נולד וגדל בתל אביב, ולמד בתיכון גימנסיה הרצליה. סבו, צבי סגל, היה נציג התנועה הרביזיוניסטית במועצת העם ואחד מ־37 החותמים על מגילת העצמאות. אולי משום כך חשוב לו, גם אחרי כמה עשורים מחוץ לישראל, קודם בארצות הברית ואחר כך בקנדה, להדגיש שהוא עדיין מרגיש ישראלי, ולהתעקש כי למרות פעילותה הענפה בעולם, גזית גלוב היא עדיין בראש ובראשונה חברה ישראלית. אבל הוא מודה שילדיו, שגדלו בטורונטו, כבר אינם כאלה.
"הבן הגדול שלי נולד בארצות הברית, בתי ובני הקטן נולדו בתל אביב, אבל כבר כשהם היו קטנים לקחנו אותם לקנדה", הוא מסביר. "הגדול מדבר אנגלית, עברית ושבדית, האמצעית מבינה עברית ושבדית אבל מדברת רק אנגלית, והקטן מבין רק אנגלית. אבל הילדים שלי מאוד אוהבים את ישראל ובאים לבקר בה לפחות פעם בשנה".
לא מפריע לך שנטשת את ישראל?
"המילה 'נטשת' היא מילה קשה לאנשים שיורדים מהארץ. אני לא רואה בזה נטישה. אנחנו מנהלים חברה ישראלית, שלא יהיה לאף אחד ספק.
רוב בעלי המניות שלה הם ישראלים. היא משלמת דיבידנד גדול בישראל, ריבית על אג"ח בישראל ועליית ערך מאוד גדולה שלה שייכת לשוק הישראלי. יש לנו הכרת תודה עמוקה מאוד לשוק הישראלי, שלא היינו מצליחים בחו"ל בלעדיו. אני חושב שזה טוב שיש חברות שמצליחות בחו"ל, שאנחנו עושים שם טוב למדינת ישראל. ודאי שהייתי רוצה גם להגיע יותר לישראל פיזית, ואני מקווה שאוכל לעשות את זה יותר עכשיו, כשעזבתי את תפקידי".
אתה מתעקש שאתם עדיין חברה ישראלית, אבל בדצמבר האחרון נחשף ב"כלכליסט" ששכרתם בנק השקעות זר לצורך מכירת הפעילות שלכם בישראל, כולל קבוצת דורי.
"עדיין לא קיבלנו החלטה למכור שום דבר, אבל אנחנו כל הזמן מסתכלים על התיק שלנו, וכמו שמכרנו את רוב פרומד (חברה־בת בארצות הברית שהחזיקה מבני משרדים רפואיים), ייתכן שנמכור פעילויות נוספות. כרגע אין שום מגעים, אבל הכל ייתכן. אם נמכור זה יהיה במחיר ראוי. הנכסים בישראל הם זולים, ויש היום עניין גדול בישראל למשקיעים זרים. יש לפחות שני שחקנים בינלאומיים שמזהים את זה ומסתובבים פה. ישראל במונחי נדל"ן היא ברמה בינלאומית. תל אביב היא עיר יוצאת מן הכלל. יש מעט מאוד ערים שהייתי רוצה להיתקע בהן רעב באחת בלילה, ותל אביב היא אחת מהן".
מה אתה חושב על מערכת הבחירות הנוכחית בישראל? אתה מתעדכן?
"ודאי שאני מתעדכן. אני משתדל לקרוא הרבה עיתונים ואתרים באינטרנט, אבל בתור ישראלי שחי בחו"ל אני מתבטא פחות בנושאים פוליטיים כי אני חושב שבישראל אי אפשר לקחת נושא אחד ולהתעלם מנושאים אחרים".
ובכל זאת, מה היית רוצה לראות בפוליטיקה הישראלית?
"הייתי רוצה לראות שיקול דעת. יש לי תחושה שאנשים מדברים יותר ממה שהם חושבים. יש לי כבוד גדול גם למי שלא מסכים איתי. בסוף כולנו ישראלים, בין אם אנחנו חיים בישראל או במדינה זרה, בין אם אנחנו דתיים או חילונים. צריך לעשות דברים לאט יותר. מצד שני אני מבין שישראל זו מדינה שהכל קורה בה מהר, בעיקר בגלל ענייני הביטחון".
רונן אשכנזי. "לא אמרנו לו ללכת, הוא קם ועזב לבד, אבל עדיין זה מאוד לא קל" צילום: עמית מגל
גם אנחנו היינו צעירים אלמונים
בשנים האחרונות נפוצה תופעה חדשה של חברות נדל"ן אמריקאיות שמגייסות כסף בשוק האג"ח המקומי בחוב ברמה שנייה. מאז החלה התופעה ב־2008 גייסו שבע חברות כאלה 3.6 מיליארד שקל בתל אביב, ויש עוד כמה בדרכן לישראל. אבל העובדה שהחברות הלוות אינן מוכרות למשקיעים ונוטלות כאן הלוואות בלא ביטחונות מעוררת ביקורת רבה. את הביקורת הזאת הודפים פעילים בשוק ההון תוך שהם נתלים, בין היתר, בדוגמה של גזית גלוב, וסגל נוטה להסכים עמם.
"ברמה העקרונית אני לא רואה שום בעיה לעסק זר לגייס כסף במקום שאינו הבית שלו", הוא אומר. "חיים ואני עשינו את זה בעבר ועושים את זה היום, ואם להם אסור אז זה אומר שגם לי ולחיים היה אסור לעשות את מה שעשינו כשהתחלנו את גזית גלוב. התפקיד של המשקיעים זה לבדוק כל עסק לגופו. מה שכן, אני חושב שכמו על כל דבר בחיים, חברות כאלה צריכות לשלם פרמיה על חוסר היכרות, והן אכן עושות זאת בריביות גבוהות מהמקובל, בדיוק כמו שכאשר גזית התחילה, בשנות התשעים, שילמנו פרמיה כי היינו חדשים. נכון גם שהשוק האמריקאי לא מאפשר לחברות כאלה לעשות גיוסים מהסוג הזה בארצות הברית, אבל בעיניי זו דווקא הזדמנות לשוק ההון הישראלי".
אתה לא חושב שיש סיכון יתר בהשקעה בחברות שאינן מוכרות?
"היו מקרים שהשקיעו אצל ישראלים והפסידו, והיו מקרים שהשקיעו אצל אמריקאים והרוויחו. בסוף זו הכל שאלה של בדיקת הנכסים עצמם. הבסיס הוא כמה בדקת ומה איכות הנכסים שמונפקים".
מה אתה אומר על זה שחברה עם הון עצמי של 60 מיליון דולר באה לכאן כדי לגייס 50 מיליון דולר? זה לא נראה לך בעייתי?
"מה אתה אומר על זה ששני אנשים צעירים, אחד עורך דין והשני בוגר תיכון, באים עם הון עצמי של 2 מיליון דולר ומגייסים מאות מיליונים בארצות הברית? זה בדיוק מה שאני וחיים עשינו. אני חושב ששוק ההון בנוי מחברות חדשות וחברות ותיקות, חלקן מסוכנות יותר וחלקן מסוכנות פחות. אם אני הייתי אומר לך היום שלחברות האלה אין זכות לגייס בשוק ההון הישראלי, אז בעצם הייתי אומר לך שלדורי סגל לא היתה ב־1992 זכות לגייס בשוק ההון הישראלי. אין הבדל. מי שאומר שלחברות האלה אין זכות הוא צבוע".
הריבית היום בעולם היא אפסית, ויש חשש שהיא תעלה וזה יעשה נזק לחברות הנדל"ן בעולם. אתם מוכנים לזה? יש לכם הנחות לגבי עתיד הריבית?
"אין לנו הנחות לגבי הריבית. אנחנו לא מספיק מוכשרים כדי לעשות הנחות כאלה. ואגב, הסיכון של הריבית הוא לא רק אם היא תעלה. אם תהיה ריבית נמוכה זה ישפיע עלינו דרך השוכרים, כי יהיה מיתון עולמי. ההגנה היחידה היא לקנות נכסים טובים עם הלוואות ארוכות טווח, לא להיות לווה קצר. אם אתה מסתכל על חברות שנקלעו לבעיות בעולם הנדל"ן אתה רואה שזה משום שהחוב שלהן היה קצר. בחמש השנים האחרונות זה עבד לרעתנו כי הריבית ירדה, אבל צריך להבין שנדל"ן בהגדרה שלו הוא נכס קבוע, ומהיותו כזה צריך לממן אותו בהלוואה ארוכה. זה מאוד מפתה לקחת הלוואות לזמן קצר ולחסוך עלויות מימון, אבל אצלנו בחברה אומרים 'Say no to drugs', וכסף קצר זה סוג של סם. בייחוד עכשיו, כשהכסף הקצר הוא כמעט בחינם. צריך להיזהר לא להתפתות לקיצורי דרך".
אמנם אתם מתעסקים בנדל"ן מסחרי ולא בנדל"ן למגורים, אבל כמומחה בשוק, מה אתה חושב שאפשר וצריך לעשות כדי להוריד את מחירי הדירות בישראל?
"אני לא חושב שממשלה אחת, לא משנה כמה היא חכמה, יכולה לפתור את בעיית הדיור. אלה עסקים שהתכנון שלהם לוקח שנים, והבעיה היא לא רק בישראל. ברוב המקומות בעולם הדיור הוא לא בר השגה, ואני חושב שהממשלות המערביות לא מטפלות בזה נכון, וזה מתחיל במיסוי. קודם כל צריך להגביר מס על ההון וכך להשפיע על הביקוש, ודרך זה על מחירי הדירות. לגבי תוכנית מע"מ 0%, אני אף פעם לא הבנתי תוכנית שמסבסדת מס. המס צריך להיות על הכנסות ולא על מוצרים".
הכלכלן רוברט שילר אומר שמחירי הנכסים הפיננסיים והריאליים בעולם מזכירים את 1929 ואפילו גרועים יותר. האם זה משפיע על קבלות ההחלטות בחברה?
"אני לא עסוק במאקרו ברמה היומיומית. אבל בוא נניח שהוא צודק. האם זה אומר שאמכור את גזית גלוב? לא. אני גם חושב שבתור יזם שמנהל מרכזי קניות הדעה שלי לא טובה יותר מאשר של אחד שיושב בים וקורא עיתונים, כי במאקרו הכל יכול לקרות. מכיוון שיש כל כך הרבה תרחישים, קשה מאוד לקלוע ולכן אנחנו לא מנסים. אם אצייר לך את כל האופציות שיש במאקרו אתה תראה שחוץ מלהתבלבל זה לא תורם לנו שום דבר. אתה לא יכול להגן על עצמך מתרחישים של יום הדין, כמו שאתה לא עושה עסקים בהנחה שהכל יצליח. צריך להיות איפשהו באמצע. בסופו של דבר אני צריך לקום בבוקר ולדאוג שהנכסים שלי יהיו טובים, ומה שלא טוב למכור אותו".
חיים חושב שעוד לא עשיתי כלום אחרי כל ההישגים בפירסט קפיטל, מה תוכניותיך?
"אדון כצמן תפס אותי לשיחה לפני כמה ימים ואמר לי: 'בחורצ'יק, אתה כבר בן 53. עד עכשיו התבטלת, עכשיו הגיע הזמן שתתחיל לעבוד'. ברור לי שיש לי עוד הרבה עבודה, אני רוצה להפוך את גזית לחברה גלובלית ולהעמיק את הפעילויות שלה. יש לנו לאן לגדול. אבל בשלושה עד שישה החודשים הקרובים אני רוצה לעשות פסק זמן ולבחון מה הדבר הכי טוב עבורי לעשר השנים הקרובות. אני אמשיך לגור בטורונטו כי המשפחה שלי שם, אבל אני עדיין לא יודע באיזה אזור גיאוגרפי של גזית גלוב אעסוק. מה שאני יכול להגיד זה שאני מתכוון להקדיש כמה חודשים כדי להכיר את העסק שלנו באירופה. בחמש השנים האחרונות חיים ורוני סופר בנו אימפריה באירופה, וייקח לי כמה חודשים ללמוד את זה. אחר כך אני חושב שחיים ואני נשב יחד ונחליט מה הדבר הכי טוב עבורי לעשות בהמשך".
יש לך עוד דרייב להמשיך אחרי 18 שנה אינטנסיביות כל כך?
"לדעתו של חיים עדיין לא עשיתי כלום. בזמן שאני בניתי חברה אחת הוא בנה שלוש ורכש עוד אחת (אקוויטי וואן בארצות הברית, סיטיקון בסקנדינביה, אטריום במזרח אירופה וקבוצת דורי בישראל). חיים הוא איש שעובד לחופשתו. בשבילו טיול נכסים עם ג'יי.פי מורגן זה חופש. ההבדל היסודי בינינו הוא שחיים עובד שבעה ימים בשבוע ורוצה לעבוד שמונה, ואני עובד שישה ימים בשבוע ורוצה לעבוד חמישה. בכל מקרה, יש לי עוד הרבה מה לתרום לחברה. אני מכהן בתפקיד סגן יו"ר פירסט קפיטל, והבטחתי שאהיה זמין להם בחצי השנה הקרובה. אני מניח שבחצי השנה הקרובה גם אמונה ליו"ר הדירקטוריון של פירסט קפיטל במקומו של חיים; יש לו מספיק כאבי ראש משלו".
נראה אותך חוזר לגור בישראל?
"קשה לי להאמין שעל בסיס קבוע, אבל לי ולאשתי יש כיום דירה ברמת אביב. עד לפני שנתיים כשהייתי בא לביקור בישראל הייתי בא לבית מלון, היום יש לי דירה וזה יוצא מן הכלל".
אתה רואה את עצמך עוזב יום אחד את גזית גלוב?
"אני לא רואה את זה קורה. אני חושב שיש לי הרבה מה לעשות בגזית ואני מעדיף להישאר ולהמשיך לפתח. היחסים שלי ושל חיים נמשכים 22 שנה, שותפות שמאוד הצליחה בין שני אנשים שאחד היה המייסד והשני הצטרף והפך להיות מספר 2 די מהר. תמיד ראיתי אותנו כמו צ'רלי מנגר וורן באפט. להיות מספר 2 זה אמנות. ואני חושב שלא קמים ועוזבים מהר דבר כזה מצליח".
