מרחב ציבורי: יש בעל בית חדש

בהודעתה הצהירה החברה כי מדובר ב“זמן מצוין” למוכרים: “זהו שוק חזק למוכרים של נכסים פיננסיים כרגע”. וזה נכון.

מאז 2009 עלו מחירי הנדל”ן המסחרי ב־87%, בעיקר בשל התגברות הביקושים גם במסחרי וגם במגורים שנבעו מהצטרפות שחקניות חדשות לשוק: קרנות ההון הפרטי, שמאז משבר הסאב־פריים הפכו בהדרגה לבעלות הבית הגדולות בארצות הברית.

נתונים חדשים שפרסמה בשבוע החולף אגודת הנדל”ן האמריקאית מלמדים שהמגמה הזו רק הולכת ומתחזקת: פחות אזרחים יהיו בעלי בתים באמריקה, ואת המעמד הזה יתפסו תאגידים פיננסיים גדולים. זה מה שקורה כשמשבר כלכלי מביא לגל של עיקולים.

1. היכן הזוגות הצעירים?

שיעור הרוכשים החדשים צנח ל־29%

אגודת הנדל”ן האמריקאית (NAR) מצאה כי בפברואר האחרון רוכשי בית חדשים, אותה קבוצה באוכלוסייה שרוכשת לראשונה בחייה נדל”ן ומהווה את אבן היסוד של סקטור הנדל”ן, היוו 29% מכלל העסקאות. אבל מעקב של עשרות שנים, שהחל בתחילת שנות השמונים, מגלה כי שיעורם עמד בעבר על 40%. והצניחה הנוכחית משגרת אותות של דאגה לכלכלה האמריקאית. מאחורי הקבוצה הזו של קונים שגילם החציוני הוא 31, מסתתרת מציאות כלכלית מכבידה של שכר נשחק במונחים ריאליים בעוד מחירי הנדל”ן מטפסים.

בתים שנמכרו בארה"ב (ארכיון) צילום: בלומברג, אי.פי

2. בסיוע הפדרל ריזרב

קרנות הון פרטי רכשו בתים מעוקלים

הסיבה לעליית המחירים ידועה היטב. מאז 2011 נכנסו לשוק הנדל”ן למגורים חברות קרנות הון פרטי גדולות, חמושות בכסף החדש והכמעט בחינם של הפדרל רזרב, ורכשו מאות אלפי בתים מעוקלים בתקווה להשכיר אותם ולהפוך לבעל הבית הגדול באמריקה.

כל לחץ הקנייה הזה, שהתאפשר בזכות הלוואות בריבית אפס, תדלק את עליית מחירי הנדל”ן, אבל בכלכלה בריאה וחסונה מי שאמור לבצע את רוב הפעילות בשוק הם רוכשים פרטיים, בעיקר אלה שרוכשים בית לראשונה בחייהם.

3. משקי הבית עניים יותר

המשכורות נשחקו בשנים האחרונות

שיעור רוכשי הבית החדשים ירד בשנה שעברה ב־1.5%, ובקבוצת הגילים שבין 35-44 נרשמה ב־2014 ירידה של 2.1% בשיעורי בעלות על בתים.

מדובר בצניחה דרסטית המוסברת בקיטון הריאלי של המשכורות בארצות הברית.  לכך צריך להוסיף את שכר הדירה שזינק בעקבות סבב הקניות של קרנות ההון הפרטיות, ומשאיר למשקי בית פחות כסף לחסוך לרכישת נדל”ן. כמו כן החוב הסטודנטיאלי תלוי כמו אבן ריחיים על צווארן של משפחות צעירות.

4. הדירות יתייקרו ב־5%

העלייה בשכר לא תדביק את הפער

סוכנות התיווך רדפין (Redfin), מהגדולות בארצות הברית, פרסמה בשבוע שעבר סקר שנערך בקרב 700 הסוכנים שלה, ושאלתו היתה: “מה האתגר הגדול ביותר שניצב בפני רוכשי בית שזו הקנייה הראשונה בחייהם?” התשוב היתה ש־50% מהרוכשים נאבקים על מאגר מוגבל של בתים בטווח המחיר שלהם. המגמה הזו צפויה להתרחב, וגם אם יתרחש נס והשכר הנומינלי יצמח השנה ב־3%, הוא יתקשה להדביק עליית מחירים של 5% הצפויה השנה. ואת מסכת הלקחים וההתרחשות הזו כדאי שיפנימו גם כאן בישראל.