תמ"א 38: ההוכחה לכך שהממשלה מעדיפה את המרכז על פני הפריפריה

מדי חודש מתרחשות בעולם יותר מ-200 רעידות אדמה שפוגעות במקומות שונים ובעוצמות שונות. רק לאחרונה קיבלנו תזכורת מכאיבה לכך, כאשר בזמן קצר התרחשו שתי רעידות אדמה בנפאל שזרעו חורבן והרס רב. רעידת האדמה האחרונה שהורגש הבישראל ונחשבה ל"גדולה" הייתה באילת בשנת 1995 וגרמה נזק רב לרכוש, בעיקר בתים ומלונות, אך למרבה המזל לא גרמה לנפגעים בנפש. עם זאת, לפי הערכות מומחים, רעידת אדמה משמעותית בישראל עתידה להתרחש עד שנת 2020. הערכות אלה גררו דיון ציבורי בנושא רעידות האדמה, דיון שהיווה תזכורת לכך שאנשים לא נפגעים מרעידת אדמה אלא מקריסת מבנים כתוצאה מרעידת אדמה, ואף הזכיר לכולנו כי מדינת ישראל אינה ערוכה לקראת רעידת אדמה וכי יש לבצע היערכות כוללת בכדי לדאוג לבריאות התושבים, היערכות הכוללת בראש ובראשונה את חיזוק המבנים הקיימים בארץ.

לכן, לפני למעלה מעשר שנים, באפריל 2005, החליטה ממשלת ישראל על קידום תכנית תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית שתפקידה העיקרי היה לחזק מבנים ישנים ולטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה אפשריות. מרבית הבניינים והמבנים בארץ נבנו לפני שלושים, ארבעים וחמישים שנה בשיטות בנייה ישנות, וגם השנים שעברו לא היטיבו עם מצבם. חיזוק המבנים ייטיב עם הבניין והדיירים הנוכחיים, היזמים והקבלנים יוכלו לבנות מספר יחידות דיור נוספות שיניבו להם רווח לקידום התכנית, וכל הצדדים מרוצים.

תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון). כדאית רק ביישובי המרכז צילום: עמית שעל

אז מה הבעיה? שבפועל, כל זה נכון ורלוונטי רק בגוש דן

נכון להיום התוספות במספר יחידות הדיור במסגרת התוכנית מעניקות כדאיות כלכלית ליזמים ולקבלנים רק באזורי הביקוש בלב אזור המרכז. כאשר מדובר בתל-אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה ודומותיהן - הסבירות לקבלת מודל כלכלי רווחי לפרויקט הינה גבוהה, אבל כאשר מדובר בערי הפריפריה, כמו באר-שבע, דימונה, ערד, צפת, כרמיאלונהריה,אין כדאיות כלכלית והתכנית לא מותירה רווח ליזמים - מצב שלמעשה מבטל לחלוטין אפשרות לקידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בפריפריה.

האם הפריפריה לא חשובה לממשלה? כנראה שהתשובה חיובית. ראשיתו של עיוות זה הוא בחוסר ידע אצל הרגולטור,שבמקרה הטוב יכול להתפרש כרדידות ניהולית ובמקרה הרע כהעדפת המרכז על הפריפריה, לצד חוסר הבנה ומחשבה כלכלית-נדלנ"ית על השפעת התוכנית על ערי הפריפריה.

עם זאת, הממשלה טעתה, אבל היא יכולה גם לתקן. לבעיה זו יש פתרון פשוט - מתן זכויות בנייה עודפות בערי פריפריה.נוכל לתת כדוגמא את העיר ערד; במידה ויינתנו זכויות בנייה שיאפשרו ליזם לבנות חמש עד שבע קומות נוספות בכל בניין, במקום שתיים וחצי כפי שנהוג כיום, תוכנית התמ"א בערד תהפוך לרווחית גם עבור היזמים וכך כולם ירוויחו: המדינה תשיג את מטרתה במיגון וחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, הדיירים יזכו לבנין בטוח יותר, מפותח ומתקדם, והיזם יקבל לידיו מודל שיכול להוביל לרווחים.חשוב לציין שפתרון זה עשוילסייע גם בבעיות משבר הדיור בישראל, כאשר יגדל משמעותית היצע הדירות שיענה על הביקוש הגואה, וכמובן שגם יעניק למדינה הכנסה נוספת מכספי מיסוי.

לאחר שתמה המולת הבחירות, ונבחרו 120 חברי הכנסת שיאיישו את המליאה בארבע השנים הקרובות, אני קורא לרגולטור להתעורר ולקדם את הפתרון הזה, שישים קץ לאפליה הקיימת כלפי תושבי הפריפריה לעומת תושבי המרכז. המצב הקיים כיום מותיר את ערי הפריפריה מחוץ לתחום הכדאי לקידום תכניות תמ"א 38, וההפסד הוא של כולנו.

הכותב הוא שותף ומנכ"ל ב-MSN ייזום ושיווק נדל"ן