תוכנית מחיר למשתכן - צעד בכיוון הנכון

אינספור הצהרות, הבטחות, יוזמות, ועדות, דו"חות, תוכניות והודעות לעיתונות הבטיחו בעשור האחרון שירידת מחירי הדיור נמצאת בפתח. חלק מהתוכניות לא יושמו, אחרות לא הצליחו. הסיבות מגוונות - בירוקרטיה, בחירות תכופות, ויכוחים פוליטיים, מה לא.

מדינת ישראל, יותר מכל מדינה מערבית אחרת, אמורה להיות מסוגלת להתמודד עם משבר דיור מסיבה פשוטה: בשונה מרוב העולם המערבי, אצלנו המדינה, בפועל הממשלה, שולטת ביותר מ־90% מהקרקעות ויכולה בקלות יחסית לקבוע את מחירן ומועד שיווקן.

לתוכנית המלאה של הוועידה הכלכלית הלאומית ולהרשמה לחצו כאן

תוכנית מחיר למשתכן, שהוקפאה במשך שנים רבות עד שהגיע שר האוצר הנוכחי משה כחלון והצהיר שיתחיל לקדמה ברצינות, היא דוגמה מצוינת לתוכנית שמנצלת היטב את היתרון הזה ושיש לה סיכוי של ממש להצליח. זהו רעיון הגיוני, צודק ואפקטיבי. כך מנצלת המדינה את כוחה כדי להבטיח הפחתת מחיר לזוגות צעירים. כמובן שלפני שהמתמודדים מכריזים על המחיר הנמוך, הם מתחייבים לעמוד בסטנדרטים של איכות בנייה שקבעה המדינה ובקריטריונים של מכירה לזכאים.

שר הבינוי יואב גלנט צילום: שאול גולן

חשוב ליישם במידתיות

אלא שגם בתוכנית הזו יש סכנות, והיא עלולה להסתיים בכישלון כמו כמה מקודמותיה אם לא תיושם תוך התחשבות בכמה גורמים, בהדרגתיות ומתוך שיקול דעת. כך לדוגמה פרסום מסה של מכרזים/דירות בקרקעות הממוקמות באזורים אסטרטגיים, שבהם הקרקע הנה מוצר במחסור, עלול לגרום לציפוף וקושי תחבורתי באזורים שבהם כבר היום הצפיפות הנה בלתי נסבלת. במקביל, הוצאת קרקע "יקרה" עלולה לפגוע בהכנסות המדינה ולגרום לירידה במוטיבציה לטווח הבינוני והארוך של הממשלה להמשיך בתוכנית.

ביצוע נכון של התוכנית יהיה באופן שיסייע בפיזור האוכלוסייה ברחבי הארץ, יזרים דירות לשוק ובמקביל ישמור על כלכליות התוכנית. כך לדוגמה במכרזי התוכנית יש להימנע מפיצול של מתחמי המגרשים לעשרות מכרזים קטנים, מה שעלול להעלות את מחיר המטרה באופן ניכר. הוצאת מתחמים גדולים יכולה להבטיח השתתפות של יזמים גדולים שיביאו חוסן כלכלי ואמינות בביצוע.

נושא נוסף שעלול לפגוע בהצלחת התכנית הוא ההחלטה שלפיה במקרה שזוכה לא מצליח לעמוד בקריטריונים, המציע שהגיע במקום השני יהיה מחויב למכור במחיר נמוך יותר מזה שהציע. קריטריון זה אינו מידתי ועלול לגרום לכך שקבלנים רציניים, שלא מוכנים להתפשר על איכות העבודה, ידירו רגליהם מהמכרזים, שייוותרו בהם רק קבלנים שרמת הבנייה שלהם נמוכה.

מהלך משולב יהיה יעיל יותר

חובתה של הממשלה היא לנהוג בסבירות וליישם את תוכנית מחיר למשתכן בשיקול דעת רב. כך היא תבטיח ישימות ואפשרות רכישת דירות לזכאים במחיר מופחת ותחת בקרה מלאה. במקביל הממשלה חייבת לדאוג להבאת כוח אדם מתאים ו/או לתמוך בתוכניות הכשרה של כוח אדם מתאים באופן מיידי, אחרת גם לאחר ביצוע המהלך לא יהיה מי שיבנה דירות אלו.

המהלכים שיובילו להצלחת מחיר למשתכן צריכים להתנהל במקביל לקידום תהליכים חיוביים שכבר מתרחשים בשוק. כידוע, דרך נוספת להוספת מסה של דירות באופן מהיר היא אישורן של תוכניות בניין עיר לפרויקטים רחבי היקף בתחום הפינוי־בינוי. בערים רבות ממתינות אלפי דירות לקידום פרויקט פינוי־בינוי, נושא שלא אחת נתקע בשל קשיים בירוקרטיים והתנגדות של גורמים כאלה או אחרים. קידום במקביל של שני פתרונות אלו, מחיר למשתכן ופינוי־בינוי, יוכל להביא באופן אמיתי לתוצאות בשטח ולהורדת מחירי הדירות בישראל.

הכותב הוא סמנכ"ל ייזום ותכנון נדל"ן בשפיר הנדסה