האותיות הקטנות מאחורי תוכנית מחיר למשתכן
דירות מוזלות שמחירן יכול להגיע גם ל־1.5 מיליון שקל, מפרט בינוני שלקבלן אסור לשדרג ואיסור על מכירת הדירה המוזלת לאורך 5 שנים אך היתר להשכירה. המכרז הראשון במסגרת תוכנית מחיר למשתכן החדשה יצא לדרך בקריית מוצקין
07:0827.08.15
שיטת מחיר למשתכן המחודשת של שר האוצר משה כחלון נכנסה לתוקף. בדיקה של המכרז הראשון שמשווק במסגרתה מגלה את הפרטים הכמעט־מלאים שמרמזים על הסטנדרט שמעתה יישמר בכל המכרזים על קרקעות מדינה.
קראו עוד בכלכליסט:
- המכרז הראשון למחיר למשתכן פורסם במתחם כורדאני בקריית מוצקין
- עד שמחיר למשתכן יגיע, מחיר מטרה מוריד מחירים
- האוצר בוחן קביעת מחיר מקסימום במכרזי מחיר למשתכן
המכרז המדובר הוא לחכירת קרקעות בשכונת משכנות האמנים (כורדני) בקריית מוצקין עם פוטנציאל לבניית 1,000 דירות, אותן מציעה המדינה בהנחה ליזמים שיתחייבו למכור את הדירות במחיר הנמוך ביותר.
ניתוח של אתר הנדל"ן מדלן מצא כי המדינה למעשה מציעה הנחה של כ־120 אלף שקל מהערכת השמאי על מחיר הקרקע לדירה, כלומר מוותרת על הכנסה פוטנציאלית כוללת של כ־120 מיליון שקל במסגרת המכרז.
הנחה של 200 אלף שקל לדירת 100 מ"ר
כדי להבטיח שמחירי הדירות יהיו נמוכים נקבע במכרז מחיר מקסימום של כ־11 אלף שקל למ"ר בנוי. מטבע הדברים, סביר להניח שהיזמים יבקשו למקסם את רווחיהם ויגישו הצעות במחירים שאינם נמוכים באופן משמעותי מהרף הזה.
כיום נמכרות דירות בשכונה בכ־13 אלף שקל למ"ר, כך שמחיר המקסימום משקף הנחה של כ־200 אלף שקל לדירת 100 מ"ר (1.3 מיליון שקל היום לעומת מקסימום 1.1 מיליון שקל במחיר למשתכן), אלא שבתנאי המכרז אין מנגנון שמונע מהיזמים לבנות דירות גדולות יותר ולפיכך יקרות יתר.
רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן, מספר כי "במהלך השנה האחרונה ליותר מ־90% מהדירות שנמכרו בשכונת משכנות האמנים בקריית מוצקין היו 5 או 6 חדרים. כשמדובר בדירת 5 חדרים השטח שלה גדול יותר והמחיר לאחר הנחה צפוי להיות גבוה ולעמוד על כ־1.5 מיליון שקל - סכום שהוא מחוץ להישג ידם של חלק גדול מהזוגות הצעירים להם התוכנית מיועדת. לכן חשוב שבשכונות בהן יפעילו את התוכנית זכויות הבנייה שיינתנו לקבלנים יעודדו בניית דירות 3 ו־4 חדרים שיתאימו לקהל היעד של התוכנית".
בנוסף, מעיון בחוברת המכרז ונספחיה נמצא כי מחירן הסופי של הדירות עשוי להיות גבוה בכ־100 אלף שקל ממחיר המקסימום, שכן הגבלת המחיר לא כוללת את שטחיהן של מרפסות, חניות ומחסנים שעליהם ניתן לגבות תוספת ומשום שהמחיר מוצמד למדד תשומות הבנייה.
גובה ההנחה לא תלוי רק במחיר הקרקע
המדינה שואפת לכך שההנחה במחירי הדירות שהיזמים יעניקו תהיה גבוהה מההנחה על הקרקע בזכות חיסכון גם בעלויות נוספות כמו פרסום ושיווק ומס רכישה. מכיוון ששיעור הסיכון בפרויקטי מחיר למשתכן נמוך יחסית, ההנחה היא שגם הבנקים המממנים את היזמים יסתפקו בשיעורי רווחיות נמוכים מבדרך כלל.
עם זאת, המחיר הסופי שהיזם נדרש לשלם כולל את מחיר הקרקע וכן היטל פיתוח, שנועד לממן את הקמת התשתיות בשכונה החדשה. בעקבות החלטה של מועצת מקרקעי ישראל היטלי הפיתוח שייגבו במתחם כורדני כוללים גם סכומים נכבדים לטובת שדרוג התשתיות בשכונות הוותיקות של העיר, וכך למשל במגרשים המיועדים לבניית 94 דירות והיטל הפיתוח הוא כ־7.5 מליון שקל - 1.2 מליון שקל מתוכם מיועדים לשכונות אחרות וכ־1.3 מיליון שקל מתוכם מיועדים לבניית מוסדות ציבור בשכונה החדשה. רק כ־5 מיליון שקל ישמשו עבור הקמת התשתיות ההכרחיות להקמת השכונה החדשה וברור שאת העלויות האלה יגלגלו היזמים למחיר הסופי של הדירה. כך ההחלטה שנועדה לסייע לעירייה תשחוק את ההנחה שיציעו יזמים לרוכשי הדירות.
רוה איתן, מנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן מעבר לכך, מכרזי מדינה נמצאים לעתים בסיכון להערכת שווי קרקע מוגזמת על ידי השמאי הממשלתי. לכן למשל נכשל לפני מספר שבועות מכרז בקריית ביאליק הסמוכה שמספר המתמודדים עליו היה נמוך מהנדרש בעקבות הערכת היזמים כי מחיר הקרקע גבוה מדי. בכל מקרה, המכרז החדש בקריית מוצקין צפוי להיסגר באוקטובר ורק אז נדע מה עומק ההנחה שהיזמים יהיו מוכנים להציע.
מכוונים לזוגות צעירים ולרווקים מעל גיל 35
על מנת להבטיח שהדירות יגיעו לאוכלוסיית היעד אליה מכוון שר האוצר נקבעו קריטריונים לזכאות לרכישתן. תנאי הסף הוא שהרוכשים הם זוג נשוי שב־6 השנים האחרונות לא היתה דירה רשומה על שמם, ולא היו להם זכויות בחלק מדירה. בנוסף, תעודת הזכאות המיוחלת תינתן גם לרווקים ללא דירה בבעלותם בני 35 ומעלה או נכים רווקים בני 21 ומעלה. גם ידועים בציבור והורים יחידנים לילדים מתחת לגיל 21 המתגוררים עמם באופן קבוע נמצאים ברשימת הזכאים. במקרה שהביקוש לדירות יעלה על ההיצע תיערך הגרלה, אך המנגנון שלה עדיין לא ברור ועדיין אין תשובה לשאלות כמו איך יבחינו בין מי שמבקש לרכוש דירת 3 חדרים למשפחה המבקשת דירה גדולה יותר.
בנוסף, על פי תנאי הזכאות המופיעים בחוברת המכרז 10% מהדירות יישמרו לבני המקום - רוכשים שעברו את גיל 18, שמקום מגוריהם ב־3 השנים האחרונות או ב־6 מתוך 10 השנים האחרונות נמצא בגבולות המוניצפליים של קריית מוצקין.
אסור למכור את הדירה, מותר להשכיר
החוזה שעליו יחתמו רוכשי הדירות יאסור עליהם למכור אותן ב־5 השנים הראשונות ממועד הרכישה, כאשר הפרת התנאי תגרור חיוב בגובה 450 אלף שקל. עם זאת, הם לא מחויבים להתגורר בדירה ורשאים להשכירה - מה שמעלה חשש כי מדובר בפירצה שתמשוך משקיעי נדל"ן לרכוש את הדירות.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס סבור כי הסיכוי שזה יקרה נמוך בגלל הקריטריונים לזכאות לרכישת הדירות. להערכתו, "לא סביר שרווק בן 35 ישמש איש קש לרכישת הדירה על ידי הוריו, וקשה לי גם להאמין שזוג צעיר יוותר על תנאי הזכאות שלו לטובת ההורים".
להערכת דנוס, האפשרות להשכיר את הדירות נועדה לאפשר לאותם זוגות לרכוש דירה זולה גם אם הם אינם רוצים לגור בקריית מוצקין, וסבור שהדבר עשוי להקל במעט על שוק השכירות, שכן "מי שרכש דירה מוזלת יכול להיות גמיש יותר בשכר הדירה שהוא גובה".
לבסוף, כדי למנוע בנייה באיכות נמוכה חוברת המכרז כוללת טבלה נרחבת המתארת את המפרט המחייב לדירה. לדעת דנוס מדובר במפרט "מאוד מקצועי, מאוד מקיף, מאוד סטנדרטי". יש בו טבלה מפורטת, החל מתיאור החדרים החייבים להימצא בכל דירה (שירותים, מטבח וכו'), דרך סוגי האריחים ועד מימדי ארונות המטבח. קבלן שיציע מפרט נחות ממה שמופיע בטבלה צפוי להיקנס ב־450 אלף שקל.
מצד שני, מתוך מודעות לרצון של רוכשי דירה חדשה להשפיע על עיצובה הפנימי, החוזה יאפשר להם לוותר על ארון מטבח, ארון אמבטיה, ברזים, נקודות מאור, תקעים, ונקודות טלפון תמורת זיכוי כספי. החוזה אוסר על הקבלן להציע שדרוג של המפרט בתמורה לתשלום, אך הדיירים יוכלו לעשות זאת בעצמם לאחר כניסתם לביתם החדש.
