לשנות דפוסי חשיבה בהשקעות

נושא ההתחדשות העירונית (תמ"א 38) תופס בהדרגה תאוצה וזוכה לכותרות בתקשורת. הגורמים המעורבים בתחום ברוב הפרויקטים הם גופים ומשקיעים פרטיים ומעטים הם הגופים המוסדיים. נתונים מפרויקטים רבים באזור גוש דן מלמדים כי הפעילות בשטח מהירה יחסית להערכות המדינה או השלטון המקומי והיזמים הם התושבים בעידוד קבלנים או משקיעים פרטיים.

בעבודה שנערכה במרכז ללימודים אקדמיים, בהנחיית תמיר פורת מומחה בתחום ומיכאלה אלרם, נמצא שהגופים המוסדיים, אשר מהווים מתווכים פיננסיים מרכזיים במשק, למרות הבנתם את הנושא, אינם פועלים בתחום ההתחדשות העירונית. מדובר בהשקעה מעניינת שאמורה לתרום להם לשיפור התשואות. המוסדיים אינם רואים את פרוייקטי התמ"א בשל היעדר נתוני השוואה ברורים לאפיק זה בהשוואה לאפיקי השקעה אלטרנטיביים שניתנים לבדיקה והשוואה מדי יום ביומו. חלק מהמוסדיים חוששים שהימשכות פרויקטים של תמ"א 38 למשך מספר שנים עלולים לפגוע בתשואות שהם חייבים להציג ללקוחות מדי רבעון ולכן במידה ויציגו תשואה פחותה או לחילופין יתקשו לשערך את הפרויקט, הם עלולים לחוות נטישת חוסכים. כידוע הניידות כיום בין חוסכים בקופות גמל או ביטוחי מנהלים, היא מהירה ומתבצעת באופן זריז מרגע שהלקוח מבקש לעבור לקופה אחרת בשל אי השגת תשואה רבעונית מספקת לדעתו.

תמ"א 38 בבניין צילום: עמית שעל

בנוסף העלתה הבדיקה כי קיים ליקוי בהכשרת מנהלי השקעות שמסוגלים לבחון השקעה בתמ"א 38 ולפקח על פרויקטים. נראה שהוכחות לכדאיות כלכלית, הפנמת התהליכים והדרישות על ידי הגופים המוסדיים וגם ע"י הרגולטורים, ולחילופין לצערנו רעידת אדמה שתמחיש את הצורך בביצוע תמ"א 38, יעלו את הנושא על סדר היום ויזרזו את הטיפול וההבנה בקידומו.

מטרתה המוצהרת של תמ"א 38 היא לחזק את הבניינים לעמידות מפני רעידות אדמה אבל היא בעלת השפעה על הגדלת מלאי הדירות והצפיפות בערים. התוכנית מאפשרת הוספת מקומות דיור כמו גם השפעה להורדת מחירי הדירות. בעלי הדירות שעברו שיפוץ פטורים ממס שבח בעת מכירת הנכס דבר שיוצר כדאיות כלכלית נוספת.

פרויקטים קטנים יחסית בהיקפם הכספי

פרויקטים של תמ"א 38 בדרך כלל הינם קטנים יחסית ואינם דורשים מימון גדול לפיכך מרבית הפעילים בהם הם יזמים קטנים. כידוע עד לקבוצה של 35 משקיעים אינם נחשבים כציבור לצורך חוקי ניירות ערך (איסור משפטי להשקעות המוניות) ולכן חלק גדול מהפרויקטים מתנהלים מלכתחילה ע"י מספר קטן של משקיעים. תמחור השלבים השונים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינם גדולים והם בנויים לפי השגת אבני דרך בכל פרויקט בהתאם לקצב הבנייה.

אם הגופים המוסדיים היו מכשירים צוותים לפיקוח ויזמות של פרוייקטי תמ"א 38 סביר שהרווחיות שלהם הייתה מציגה שיפור משמעותי. לצורך כך המוסדיים אינם צריכים "לרתק" כסף כבד והם יכולים לספק בטחונות נזילים מתוך הכספים המופקדים אצלם על ידי החוסכים. ההשקעה הכוללת בהתחדשות עירונית היא חלק זעיר מהכסף המוסדי פנסיוני המנוהל כיום במשק. סביר שאם גוף מוסדי היה מבהיר לחוסכיו שאחוז קטן מהשקעתם יבשיל בעוד כשלוש שנים ואז ניתן יהיה לשערכו ולהוסיפו לתשואה המשקיעים היו מגלים עניין חיובי. הגיע הזמן שהמשקיעים המוסדיים בישראל יתעוררו ויגלו עניין בהתחדשות העירונית דבר שיניב להם תשואה יפה בעתיד יותר מאשר אגרות חוב ממשלתיות וסביר שבסיכון נמוך בהשוואה לכל השקעה אלטרנטיבית אחרת – מניות, אופציות, סחורות, סלי מדד, קרנות גידור ונוספים. הזמן לשינוי בדפוסי החשיבה המסורתיים אצל המוסדיים הגיע זה מכבר.

ד"ר מיכאלה אלרם, מרצה לניהול שיווק במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א) אור יהודה