פי פחת

כל הטוב הזה, לא כולל שמיכת הפיקה, מוצג באתר האינטרנט של חברת טריגו, המוכרת חלקיקי קרקעות במתחם דרום גלילות — וכולו, מבטיח לי נציג המכירות של החברה, יכול להיות שלי תמורת סכום פעוט במונחי נדל"ן: 800 אלף שקל. מתי זה יתממש? הנציג לא רוצה להבטיח, אבל משוכנע שהיום הזה לא רחוק — הבנייה במתחם תתחיל בתוך ארבע שנים, מקסימום שש. אלא שבסרטון יוטיוב שרשות מקרקעי ישראל העלתה לרשת ב־2010, היא מעריכה שבניית הרובע החדש תושלם בעוד 20 שנה — כלומר בתוך 14 שנה מימינו אלה.

ההערכה האופטימית שסיפק הנציג של טריגו לגבי הבנייה, היא רק קמצוץ מאבק היהלומים שנבזק על גלילות בנדיבותן של החברות המשווקות נתחים במתחם.

אבק היהלומים הזה תרם בשנים האחרונות לזינוק חד של עשרות אחוזים במחיר הקרקע. מעקב כרונולגי אחרי עסקאות המופיעות ברשות המסים, מעלה שבינואר 2014 נמכרו 650 מ"ר ב־3,500 שקל למ"ר. במאי באותה שנה נמכרו 740 מ"ר ב־5,100 שקל למ"ר. בפברואר־מרץ 2015 כבר נמכרו נתחים קטנים של 100–165 מ"ר ב־5,600 שקל למ"ר בממוצע. ברבעון של הראשון של 2015 המחיר הממוצע למ"ר קרקע עמד על 5,656 שקל. בשיחה שערכתי עם נציג טריגו בדצמבר 2015 הוצע לי נתח של 112 מ"ר, ב־800 אלף שקל. כלומר, כ־7,100 שקל למ"ר.

מתחם פי גלילות בהווה, במבט לדרום

בפרסומות בתחילת 2016 כבר נקבו במחיר של 820 אלף שקל לזכות לדירה, בגודל שלא פורט במודעה. בכתבה שיווקית המחיר כבר עמד על 850 אלף שקל. "הנתונים מלמדים שמישהו פה מעורר ספקולציות בקרקע", מעריך גיל וינלס, שמאי ומהנדס בניין. "אין שום סיבה אובייקטיבית לעליית המחירים, מאחר ששום דבר סטטוטרי לא השתנה. בין 2014 ל־2015 מחירי הדירות בארץ עלו ב־10%–15%, אבל המחיר בדרום גלילות זינק בכ־100%. זו קפיצה דרסטית בלי כל סיבה".

"מי שקונה ב־700 אלף שקל למטר הוא פראייר"

כדי להבין את המחירים החריגים של השטחים המוצעים בדרום גלילות, וינלס ביצע ניתוח עסקאות למכירת דירות שכבר עומדות על תלן ממש בסמוך למתחם — בשכונת נווה גן ברמת השרון. "בין אפריל לספטמבר 2015 דווחו לרשות המסים שבע עסקאות בנווה גן במחיר ממוצע של 31 אלף שקל למ"ר בנוי. בפירוק הגורמים שמרכיבים את מחיר הדירה (עלות הבנייה, היטל השבחה ועלות הכסף בזמן החולף עד קבלת היתר בנייה), עלות הדירות ברמת השרון משקפת מחיר של כ־4,500 שקל למ"ר קרקע, לו היתה במצב תכנוני דומה לזה של גלילות — כלומר, זול בכ־20% מהעסקאות שנעשו בדרום גלילות", הוא אומר. ומה על הסיכון הגלום בהליכי התכנון המורכבים עם קרקע מרובת בעלים? את זה איש אינו יודע להעריך, וממילא איש אינו שש לדבר על כך.

מהו השווי של הקרקע? קשה לומר, אבל אינדיקציות אפשר לקבל ממכירות "סיטונאיות" שבוצעו באזור (כלומר, מכירות של שטחים בהיקפים גדולים): בינואר 2015 מכרה חברת פז 34 דונם שהיו בבעלותה במתחם לחברת קנדה ישראל בתמורה ל־131 מיליון שקל, כלומר רק כ־3,800 שקל למ"ר. ל"מגזין כלכליסט" נודע כי חברות בנייה נוספות שגילו עניין בקרקע החליטו בסופו של דבר לא להיכנס למשא ומתן מתוך הערכה כי העסקה לא כדאית.

"הצפון החדש של תל אביב". הדמיית מתחם פי גלילות בעתיד הלא קרוב

יזם נדל"ן ותיק ומוכר בתל אביב מספר שהציעו לו לקנות במתחם שטח לבניית מאה דירות לפי שווי של 450 אלף שקל עלות קרקע לדירה, שהם כ־4,500 שקל למ"ר. "מי שקונה שם קרקע לבניית יחידת דיור ב־700 אלף הוא פשוט פראייר", הוא אומר.

הקרקע אולי מופשרת, אבל התוכניות עוד רחוקות מגיבוש

החברות העיקריות ששיווקו עד כה יחידות במתחם דרום גלילות הן חברת אייזנברג וחברת טריגו. חברת קנדה ישראל, שרכשה את הקרקע מפז, תחל גם היא בפעילות בשטח. שיטת המכירה עד כה היתה כזו: לאחר רכישת הקרקע, החברות מחלקות אותה לנתחים שכל אחד מהם מייצג "זכות לדירה אחת". מדובר בזכות אמורפית משום שעדיין אין תוכנית מפורטת לבנייה במקום, ולא קודמה כזו במתחם תוכנית איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע. אבל, כדי לפתות את הקונים החברות מציגות רשימה ארוכה של טיעונים, חישובים והנחות מפתות, ובראשן הערכה כי הבנייה תתחיל בתוך שש שנים, הערכה שאנשי מקצוע שעימם דיברנו בעת הכנת הכתבה הטילו בה ספק.

"הקרקע מופשרת" היו מילותיו של נציג טריגו בשיחה עמו. זה נכון, ב־2005 אושרה במקום תוכנית מתאר כללית. "אושרו שתי תוכניות, לרמת השרון ולתל אביב, והן מכונות ‘כתמים’ — כלומר, אלו לא תוכניות מפורטות שמראות בדיוק איפה כל בניין עומד", מסביר עו"ד אביעד שוב, שמייצג קבוצה של בעלי קרקעות במתחם. "התוכנית של האזור השייך לתל אביב קבעה שטח בנוי של 300 אלף מ"ר ועוד 3,000 דירות, וברמת השרון אפשר לבנות 6,000–9,000 דירות. עכשיו צריך להכין תוכניות מפורטות שמתארות את מיקום הכבישים, הכיכרות וגם טבלאות איחוד וחלוקה, אחת של עיריית תל אביב ואחת של עיריית רמת השרון".

נציג טריגו ציין שעדיין אין תוכניות מפורטות, עם זאת הוא העריך כי הן יופקדו בתוך שנה־שנתיים. מבדיקת "מגזין כלכליסט" עולה כי התוכנית של רמת השרון מצויה בשלבים מתקדמים וצפויה לעלות לדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעוד כמה חודשים, אחרי שראש העיר החדש ייכנס לתפקידו. בשלב הבא התוכנית תידרש לעלות לוועדה המחוזית, ורק אז תוכל לזכות באישור. בתל אביב העירייה מסרה לנו כי בכוונתה להתחיל את הליכי התכנון רק ב־2017.

לאחר שיושלמו שתי התוכניות יוכנו תוכניות איחוד וחלוקה. רק בשלב זה בעלי הזכויות הרבים ידעו בדיוק איזה שטח הקצו להם, מה מיקומו וכמה יחידות דיור אפשר לבנות בו — ואפשר להעריך שהתוצאה תגרור גם לא מעט מחלוקות ודיונים משפטיים. "בתוכניות של רמת השרון, למשל, יש משרדים בהיקף של 40% משטח התוכנית, וכלל לא ברור אם הרוכש יגריל מגורים או משרד", מסביר וינלס. "לכן, להערכתי היתרי הבנייה יינתנו רק בעוד 10–20 שנה מהיום. בזמן הזה, הקרקע אוכלת תשואה אלטרנטיבית של 5%. בתקופה של עשר שנים מדובר בהפסד של עוד מאות אלפי שקלים".

מה גודל השטח שהרוכש מקבל בעצם? נציג טריגו הסביר ש־112 מ"ר יקנו דירה ממוצעת בגודל 130 מ"ר (כולל שטחים ציבוריים, מחסן וחניה). אלא שמכיוון שהתוכנית המופרטת עוד לא הוכנה, לא ידוע עדיין כמה יחידות דיור ייבנו בשטח ומה יהיה גודלן. כל הפרטים האלה מתבררים רק אחרי השלמת התוכנית המפורטת, וכשטבלאות האיחוד והחלוקה מושלמות.

צילום: אוראל כהן

מסמך של חברת אייזנברג שמופנה לרוכש הקרקע ושהגיע לידינו, מלמד עד כמה נתון זה מעורפל: במסמך נכתב כי השטח שהיא מוכרת, זה המקנה זכות לדירה, הוא דווקא בגודל של 83 מ"ר — קטן ב־26% מההערכה של טריגו. מי צודק? בשלב זה איש לא יודע.

היטל ההשבחה הנוכחי הוא רק קצה הקרחון

נציג טריגו גם סיפר בשיחה היא שהמחיר כולל היטל השבחה. זה נכון — אבל צריך לחדד: ההיטל שולם רק עבור התוכנית שכבר אושרה. כשתאושר התוכנית המפורטת, הצפי הוא שייגבה היטל השבחה גבוה בהרבה. "כל עוד אין תב"ע מאושרת (תוכנית מפורטת — א"ג), שבגינה ניתן להוציא היתרי בנייה, תשלום ההיטל הוא תשלום חלקי", מסביר אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. לדבריו, היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל קרקע בשיעור 50% מהרווח שנוצר בעקבות אישורה של פעולה תכנונית. "בכל פעילות תכנונית שעושים בודקים מה שווי הקרקע למול שווייה יום לאחר אישור התוכנית". על פי דנוס, עד עתה שילמו בעלי קרקעות במתחם היטלי השבחה של כ־300–500 אלף שקל לדונם בעקבות אישור תוכנית המתאר. "זה קצת יותר מ־10% מערך הקרקע, וזה כלום. זו רק התחלה של היטל. סביר להניח שההיטל יהיה עוד מאות אלפי שקלים".

סוגיה נוספת שעלתה הן מהטבלה של אייזנברג והן מהשיחה עם טריגו היא מס הרכישה. החברות מסבירות שמדובר במס רכישה המוטל על רכישת קרקע חקלאית — בעוד שלהערכת ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רשות המסים לא תאפשר זאת, ותגבה מס רכישה כמקובל בקניית דירה. ההבדל משמעותי במיוחד לרוכשי דירה שנייה, שכן אז יעמוד שיעור המס על 8% מערך דירה באזור, לעומת 6% ממחיר הקרקע בלבד.

יצטרכו לאחד כוחות

בנוסף, יש גם חשש לזיהום באזור שבו שכנה פי גלילות וכיום משרת את חברות הליסינג. לשטח זה, הגיעו מיכליות דלק על מנת לשאוב אותו ולהסיע אותו לתחנות ברחבי הארץ. בתהליך השאיבה, טפטף הדלק מהצינורות על גבי האדמה. בחודשים הקרובים המשרד לאיכות הסביבה צפוי להשלים את בדיקת הקרקע ולקבוע מהן עלויות טיהורה, ואת לוחות הזמנים לכך.

קושי נוסף שיעכב את התחלת הבנייה נובע מריבוי הבעלים: למדינה יש זכויות ב־60% מהקרקע, לקק"ל זכויות בכ־3%, לחברות מסחריות כ־4%, לפי הערכות לכמה מאות אנשים פרטיים יש נתח המגיע בסך הכל ל־13%, ולחברה קדישא עוד כ־20% זכויות שהופקעו לטובתה בשנות השמונים כדי לבנות בית קברות. לדברי כהן, התוכנית לבניית בית העלמין בוטלה, ומתנהלים כיום הליכים משפטיים בשאלה אם על חברה קדישא להחזיר את הקרקע או לא. כך או כך, התוכנית לבניית הרובע החדש תוכל להתקדם רק אחרי שכל הגורמים בפלונטר יגיעו להסכמות.

צילום: כפיר סיון

אבל גם כשיגיע הרגע המיוחל הזה יישארו עוד משוכות לעבור. לרוכשי הזכות לדירה יש נתחים קטנים, ולפיכך הם ייאלצו להתאגד לקבוצות שיחד ייצרו מגרש שעליו אפשר לבנות בניין. בטריגו מציגים בפניי פתרון לסוגיה הזו: נציג החברה הסביר לי כי היא מכרה כ־200 יחידות, וכי כל הרוכשים חתומים בהסכם שיתוף המסדיר את מערכת היחסים ביניהם. לטענתו, מבחינה שמאית כולם נתפסים כישות אחת בעלת נתח גדול, ולפיכך יהיה להם יתרון לכשיגיע המועד להקצאת קרקעות. מהניסיון של לקוחות חברת אייזנברג, המשימה לא כל כך פשוטה. דורון ריכטר רכש מהם קרקע לפני כשלוש שנים. לדבריו החברה איגדה את הרוכשים בקבוצות של 30 איש בלבד. הוא אינו יודע כמה קבוצות כאלה קיימות. "אייזנברג לא כל כך שיתפו אותנו בכמות האנשים; אנחנו כרגע פועלים לבירור העניין".

אתה לא נראה מודאג מזה.

"לגמרי. אם היה לי כסף מיותר הייתי קונה כמה חלקות. לפני שלוש שנים קניתי 83 מ"ר, מבחינת אחוזי בנייה זה נותן דירת 120 מ"ר עם מרפסת. ההשקעה עלתה 517 אלף שקל. חצי שנה קודם לכן זה עלה 420 אלף, עכשיו זה שווה 800 אלף. זה נכס שאני מאמין בו באופן אישי. איפה יש לך עסקה שבתוך חמש שנים מ־800 אלף תהיה 2.4 מיליון? אין השקעה כזאת. גם דירה לא נותנת פי שלושה".

ומה אם יהיו ירידות מחירים?

"ירידת מחירים יכולה להיות 15%, לא יותר. מעבר לזה, זו פשיטת רגל של המדינה".

טריגו: "הובהר כי גודל הנכסים ישתנה"

מטריגו נמסר בתגובה: "הסרטון המוצג על ידי מינהל מקרקעי ישראל הועלה לרשת ב־2010 ואף יוצר עוד קודם לכן. בהתאם לזמנים המוצגים בו, הוא תואם את הזמנים שנמסרו על ידי מנהל המכירות. מתמלול מדויק של השיחה עם סוכן המכירות עולה כי היטל ההשבחה הנו בגין שינוי ייעוד הקרקע, וכן הובהר כי גודל הנכסים הוא ממוצע וישתנה בהתאם לחלוקה הפנימית. לאור מיקום הקרקע, האטרקטיביות שבה, והביקוש והפוטנציאל העצום שבהשקעה באזור זה, נקבע המחיר המצוין לעתודת הקרקע. קרקע דומה לבנייה באזור המדובר נמכרת ביותר מ־2 מיליון שקל. ולראיה ניתן לבדוק את המחירים ברמת אביב ובאזורים הסמוכים. הפרוייקט הוא ייעודי למשקיעים המבינים את הפוטנציאל העצום בהשקעה בפרויקט מסוג זה. הביקוש הרב שלו אנו עדים משקף את ההבנה של המשקיעים בדבר ההזדמנות. המעוניינים יכולים להמתין לקרקע עד שתהיה זמינה לבנייה ולשלם אז את המחיר המקסימלי עבורה".

מאייזנברג נמסר בתגובה: "העובדה היחידה היא שכל מי שרכש קרקע בגלילות עשה עסקה מצוינת שהניבה כבר עתה תשואות יוצאות דופן. אדם שרכש מאיתנו קרקע בשנת 2012 ב־469 אלף שקל, יכול למכור את אותה הקרקע היום בסכום של 750 אלף שקל ואף יותר. כהוכחה לכך, אנו נשמח לרכוש בחזרה קרקעות ששיווקנו בשנת 2012 בתוספת 10% מהמחיר שבו הן נמכרו".

בסיכון גבוה: "אנשים משקיעים כסף שאין להם"

הצרכנים הגדולים של ספקולציות "זכות לדירה" משתכרים 9,100 שקל לחודש

מתחם גלילות דרום הוא רק דוגמה אחת לסוג עסקאות ב"זכות לדירה", שנעשות על גבי קרקעות שלא עברו שינוי יעוד, לרוב קרקעות חקלאיות המתאפיינות בסיכון גבוה.

הרשות להגנת הצרכן פועלת זה שלוש שנים למניעת תופעת הספקולציות בקרקעות: בעזרת לשכת שמאי המקרקעין בישראל גיבשה הרשות את תקן שמאי 22, שאושר על ידי מועצת השמאים הארצית. אלא שכדי שהתקן ייכנס לתוקף נדרשת חתימתו של שר הכלכלה. המסמך הונח על שולחנו של השר היוצא אריה דרעי לפני כשנה וחצי, אך עד עתה לא קודם. גם ראש הממשלה בנימין נתניהו, המחזיק כיום בתיק הכלכלה, לא טיפל בעניין.

ביתיה גוטל, כלכלנית ראשית ברשות, מסבירה כי בעת מכירת זכויות על קרקע התקן מחייב את המוכר לפרט את סיכויי ההפשרה על פי הגדרת הקרקע בתוכניות השונות, להציג בפני הרוכש את עלותה הנוכחית של הקרקע, לפרט את המסים וההיטלים הצפויים עד הפשרת הקרקע ואחריה, ולהציג לוח זמנים ריאלי להפשרה, אם בכלל. "אני מוטרדת מחוסר השקיפות בעסקאות כאלה", מסבירה גוטל. "אנשים חושבים שהם הולכים על עסקה בטוחה, אבל אף שחקן לא יודע להעריך את תהליך הפשרת הקרקע. הרושם שמתקבל מהפרסומות הוא שמדובר בבית בהישג יד, תמיד מוצגת אווירה מאוד ביתית, אבל תכלס הם מוכרים קרקע שאולי תופשר פעם".

הרשות מוטרדת במיוחד מן הממצא כי שיעור גדול של רוכשי הקרקעות הם זוגות צעירים שאין להם דירה ושהכנסתם ממוצעת ומטה. "אלה לא משקיעים, או אנשים ששומרים לילדים שלהם. מדובר באנשים שמשקיעים חצי מיליון שקל שאין להם".

מבדיקה שערכה הרשות עולה כי ב־2013 נרשמו 2,400 עסקאות כאלה (מהן כ־1,900 עסקאות של יחידים, ולא חברות). מבין אלה, כ־72% היו שכירים, 20% עצמאים ו־6% פנסיונרים ומנהלי חברות. התפלגות רמות השכר מלמדת שרוב הרוכשים נמנו עם מעמד הביניים: שכרם החציוני של השכירים שרכשו קרקע חקלאית ב־2013 עמד על 9,100 שקל (ברוטו לחודש, לראש משק בית). השכר הממוצע גבוה יותר, כ־14 אלף שקל, אולם נתון הממוצע מוטה בשל רמות שכר גבוהות בעשירון העליון של הרוכשים.

מהנתונים שסיפקה הרשות להגנת הצרכן עולה כי נפח העסקאות בקרקעות חקלאיות עלה בעשור האחרון, וב־2013 הגיע לשיא של 680 מיליון שקל — גידול נומינלי של 22% בהשוואה ל־2012. בשנים 2004–2013 התבצעו עסקאות בשווי של 4.5 מיליארדי שקל בקרקעות חקלאיות. בניתוח התפתחות היקף העסקאות בקרקעות חקלאיות ניתן להבחין בעלייה רצופה מאז 2009, בשיעור מצטבר של יותר מ־100%. הצמיחה המהירה הזו בעסקאות ובמחירים מעלה חשש כבד שספקולנטים מנפחים בועה בקרקעות החקלאיות — ושכאשר הבועה הזו תקרוס, ייפלו איתה הרבה מאוד אנשים שאין להם כסף מיותר.