שוק פרוע שמחכה לחתימת נתניהו

1. השיטה

בינואר פרסם "כלכליסט" כתבה על מתחם פי גלילות. נציג מכירות של אחת החברות במתחם הציע לנו זכות לדירה בקרקע ללא תוכנית מפורטת ב־800 אלף שקל. שבועיים אחר כך, נמכרה אותה זכות ב־850 אלף שקל. כלומר הקונה הרוויח עוד 6% בתוך שבועיים. על הנייר. מרואיינים לאותה כתבה שילמו שנה קודם לכן 400 ו־500 אלף שקל — רווח פנומנלי, אך גם הוא על הנייר משום שאף בית לא נבנה בשטח, ולפי רוב ההערכות, יחלוף עוד עשור עד שראשוני הטרקטורים יגיעו לשם, אם בכלל.

אורן קובי צילום: יח"צ

אדמה, כמו מתחרותיה בשוק הקרקעות החקלאיות, סוחרת בחלום השבחת הקרקע. היא נישאת על סיפוריהם של רוכשים שהצליחו לסחור בקרקעות ולהעבירם לרוכש הבא אחרי שגזרו קופון, ואת העמלה השמנה שלה היא גוזרת בכל מחיר. הרוכש האחרון, שלא הצליח לגלגל הלאה את הקרקע, נותר עם החלום הרחוק והבלתי ממומש של קרקע חקלאית עם פוטנציאל. לא הרבה יותר מזה.

על פי רוב, החברות שמוכרות את הקרקעות רוכשות אופציה מבעלי הקרקע המקוריים — תשלום קטן בתחילת הדרך והבטחה כי בעוד כמה חודשים ישלימו את העסקה. בתקופה הזו בעל הקרקע מתחייב שלא לעשות עסקאות עם גורמים אחרים. עד פקיעת האופציה פועלות החברות באגרסיביות למכירת זכויות לדירות. את נתח הקרקע, שעליו הן מקבלות אופציה, הן מחלקות לעשרות ומאות נתחים קטנים בני כ־100 מ"ר, ולעתים פחות, ששווים להערכתם לזכות עתידית לדירה בבניין דמיוני, שאולי יקום יום אחד.

הבעיה היא שרק אחרי שתוכנית מפורטת מאושרת, אפשר לדעת כמה דירות מותר לבנות בקרקע, ומכאן לגזור מה השווי של כל נתח. ברוב המקרים אדמה ודומותיה מוכרות קרקעות חקלאיות ללא תוכנית כזו, ואז נוצרת קבוצה של עשרות אנשים, שלכל אחד מהם פירורי זכויות בקרקע. ובבוא היום, אם תאושר עליה תוכנית בניה כלשהי, הם יצטרכו למצוא דרך להסתדר בינם לבין עצמם.

2. הרוכשים

מנהל מוקד תיאום הפגישות של אדמה, שאיתו שוחחנו אתמול, סיפר ל"כלכליסט" כי ההנהלה הנחתה אותם כי כל פנייה אליהם היא רלוונטית וכל אדם הוא קונה פוטנציאלי. ואכן, על פי המחקר של הרשות להגנת הצרכן, 72% מרוכשי הקרקעות החקלאות הם שכירים, שמשכורתם החציונית היתה 9,000 שקל ב־2013. גילם הממוצע הוא 40, ו־80% מהם לא רכשו דירה בעשור האחרון. מהנתונים הללו מסיקה הרשות כי מדובר בבני מעמד הביניים שחיפוש אלטרנטיבה זולה לדירה.

3. ג'ונגל בלי רגולציה

המדינה, שברשלנותה יצרה את משבר הדיור ותרמה להתנפחות בועת הקרקעות החקלאיות, לא עושה דבר כדי להגן או לפחות להזהיר את הרוכשים. לפני כשנתיים השלימו הרשות להגנת הצרכן ולשכת שמאי המקרקעין בישראל תקן שמאי שנועד למזער את הבעיה, אך המדינה מסרבת לאמץ אותו. התקן, שכבר אושר על ידי מועצת השמאים הארצית, מחייב לצרף למסמכי מכירת הקרקע גם חוות דעת שמאית המפרטת את סיכויי ההפשרה, העלות הריאלית הנוכחית של הקרקע, המיסים וההיטלים הצפויים בדרך להפשרת הקרקע ואחרי הפשרתה. כמו כן היא דורשת להציג לו"ז ריאלי להפשרת הקרקע (אם בכלל). כדי שהתקן הזה יחייב את החברות המשווקות נדרשת חתימתו של שר הכלכלה בנימין נתניהו, אך הוא, כמו קודמו אריה דרעי, לא עושה זאת. אולי הסיפור של אדמה יעודד אותו לטפל בוואקום הרגולטורי.