שוק הנדל"ן האמריקאי מוכן לסיבוב חדש

זוכרים את בועת הנדל"ן בארה"ב? מאז שהיא התפוצצה ב-2008 והמחירים הגיעו לשפל, מדד מחירי הבתים הספיק כבר לטפס ב-40%. אולם, יש סיכוי שאנחנו רק בהתחלה של מחזור חדש.

ראשית, מחירי הבתים בארה"ב עדיין לא הגיעו לרמות בשיא הבועה. המרחק לא גדול, אך עדיין לא נסגר. שנית, אם נסתכל על עלייה במחירי הבתים בארה"ב בפרק זמן ארוך יותר, מתחילת שנות האלפיים, נגלה שמחירי הבתים בארה"ב עלו בשיעור שנתי ממוצע של כ-4% בלבד.

במדינות מפותחות רבות, כגון ניו זילנד, שבדיה, אוסטרליה וקנדה המחירים באותה התקופה עלו פי שלושה מאשר בארה"ב. השוואת השינויים במחירי הבתים מתחילת שנות האלפיים מעמידה את שוק הנדל"ן האמריקאי בשליש האחרון של הטבלה. גם בישראל המחירים עלו באותה התקופה בשיעור גבוה יותר בעיקר בשנים האחרונות.

אתם תגידו – ברור! אנחנו יודעים מדוע המחירים בארה"ב לא עלו כמו במדינות האחרות. ראינו בסרט המפורסם "מכונת הכסף" איך נבנו שכונות שלמות שלא היה להם ביקוש בזמן הבועה. איך אנשים פשוטים רכשו מספר דו-ספרתי של הדירות להשקעה שבסוף לא היה להן דורש. שוק הנדל"ן האמריקאי בוודאי מוצף בדירות ועודף היצע שנוצר בזמן הבועה לא יאפשר לו לחזור לגדולתו עוד שנים רבות!

מחסור בדירות 

אולם, המציאות שונה. בשוק הדיור האמריקאי קיים מחסור. שיעור הדירות הפנויות שעומדות למכירה מסך הדירות ירד לרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. בדירות להשכרה המצב חמור אף יותר. שם שיעור הדירות הפנויות וזמינות להשכרה לא היה נמוך כמו היום מאז שנות השמונים.

מצב זה יוצר תנאים תומכים להגדלת הבנייה למגורים בארה"ב. לכן, ראינו לאחרונה שמדד הסנטימנט של חברות הבנייה מטפס לרמות שהיה בפעם האחרונה רק בתקופת הבועה. הסביבה הכלכלית בארה"ב ממשיכה להשתפר. במיוחד רגיש שוק הדיור למצבו של שוק העבודה ושם רואים המשך שיפור מהיר. האבטלה בשפל. שוק העבודה האמריקאי מייצר משרות בקצב גבוה יותר ממה שהיינו מצפים בתקופה של אבטלה כל כך נמוכה. שכר העבודה מתחיל לעלות בקצב הולך ומתגבר והביטחון הצרכני עלה לשמים. אם התוכניות הכלכליות של הנשיא טראמפ ייצאו לפועל, המשק האמריקאי יקבל דחיפה נוספת, מה שיגביר ביקושים לדירות במצב של מחסור בהיצע.

ארכיון צילום: שאטרסטוק

נכון שהריבית על המשכנתאות מתייקרת יחד עם עליית ריבית ה-FED. אולם היא עדיין נמוכה משמעותית ביחס לריבית הממוצעת בעשרים השנים האחרונות. הריבית על המשכנתא ל-30 שנה עומדת על כ-4%, כאשר הממוצע בתקופה זו היה כ-5.4%. במונחים ריאליים, בניכוי האינפלציה, הפער גדול עוד יותר. לכן, הריבית הנוכחית על המשכנתאות עדיין רחוקה מלרסן ביקושים לדירות.

המכשולים מפני פריצה גדולה של שוק הדיור נמצאים בנכונות

הבנקים לתת משכנתאות, במיוחד לשכבות האוכלוסייה החלשות יותר, בעקבות ניסיון הבועה והרגולציה המחמירה.

כמו כן, הקונים הצעירים, פחות להוטים לקנות בתים. הם עמוסים בהלוואות לסטודנטים שנותרו מתקופת הלימודים. בנוסף, דור המילניום בכלל אוהב פחות מההורים להיקשר לנכסים ומעדיף חוויות, מה שמקטין ביקוש לדירות.

אולם, המחסור בדירות והמשך שיפור בכלכלה ידחפו גם את הקונים הזהירים ביותר לקנות דירה. כמו במקומות האחרים בעולם, ההיצע בשוק הדיור מתקשה להדביק את הביקוש כשהוא מתעורר במהירות.

בארה"ב הבעיה בצד היצע חמורה הפעם במיוחד. פיצוץ בועת הנדל"ן הוציא משוק העבודה הרבה עובדים מקצועיים בתחום הבנייה. עובדים אלה יתקשו לחזור לעבודה בענף. כאן באה הטכנולוגיה לעזרת החברות. המהפכה הטכנולוגית משפיעה בצורה משמעותית גם תחום הבנייה ומעלה פריון.

אם קצב עליית מחירי הנדל"ן יתגבר, השוק ימשוך קונים נוספים, כפי שקורה בדרך כלל בגל עליות המחירים בשוקי הנכסים. זיכרון הבועה מתעמעם. שוק הנדל"ן מוכן לסיבוב חדש.

הכותב הוא הכלכלן הראשי של מיטב דש השקעות