בנק ישראל: "למרות כל המאמצים, מחירי הדיור המשיכו לעלות ב-2016, שנה תשיעית ברציפות"
הביקוש לדיור המשיך אשתקד לגדול בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה, מינהל התכנון המשיך לאשר תוכניות בקצב גבוה אבל רמ"י לא מצליחה למכור קרקעות בהשוואה לשנים קודמות והיצע הדירות להשכרה צפוי לגדול דווקא בפריפריה – בגלל תוכנית מחיר למשתכן
11:3229.03.17
מי שציפה לקצת אופטימיות מפרק הדיור של הדו"ח השנתי שפרסם היום (ד') בנק ישראל צפוי להיות קצת מאוכזב. למרות המאמצים והפעולות הננקטות כדי לפתור את משבר הדיור מחירי הדיור המשיכו לעלות זאת השנה התשיעית ברציפות, מחירי השכירות המשיכו לעלות ב-1.4% למרות שזו העלייה הנמוכה ביותר בעשור האחרון, הביקוש לדיור המשיך לגדול בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה, מינהל התכנון המשיך לאשר תוכניות בקצב גבוה אבל רשות מקרקעי ישראל אינה מצליחה למכור קרקעות בהשוואה למכירות בשנים האחרונות, והיצע הדירות להשכרה צפוי לגדול דווקא בפריפריה – בגלל תוכנית מחיר למשתכן.
מרוח הדו"ח עולה כי בבנק ישראל לא שבעי רצון מפעילות הממשלה להורדת מחירי הדיור שאינה מצליחה לספק פתרונות דיור לצרכי האוכלוסייה באזורי הביקוש, או לחלופין למתוח אותם באמצעות פיתוח תשתיות תחבורה ויצירת מקומות תעסוקה.
בבנק ישראל החליטו גם לנתח את היקף העסקאות בשוק הדיור, שירד מ-121 אלף אשתקד ל-111 אלף השנה. לטענתם: "הוא עדיין גבוה בהשוואה לעבר, כאשר תמונה דומה עולה גם מהיקף העסקאות בדירות חדשות".
כאשר בוחנים את העסקאות לפי קבוצות רוכשים, מוצאים כי המשקיעים הפחיתו את הרכישות לרמה שנראתה בשלהי 2011, בעיקר עקב צעדי המיסוי שנועדו לרסנם. בניגוד למשקיעים, משפרי דיור צמצמו את מספר העסקאות השנתי במעט ורוכשי דירה ראשונה שמרו על יציבות.
אולם בבנק ישראל מציינים כי "אמנם ניתן היה לצפות שרוכשי דירה ראשונה יפחיתו את מספר העסקאות בשוק החופשי וימתינו לזכות בדירה במסגרת מחיר למשתכן, אך תופעה כזו לא ניכרה עדיין בשוק הדיור". בכך, רומזים בבנק ישראל כי ייתכן ורוכשי דירה ראשונה אינם מביעים אמון מלא בתוכנית מחיר למשתכן שתוכל לספק להם דירה במחיר וזמן סביר, ולכן ממשיכים לרכוש דירות.
רמ"י סופגת ביקורת
פרק מרכזי בדו"ח עוסק בצד ההיצע, בו מפרטים את שלבי התכנון המרכזיים בשרשרת ייצור הדירות. בנק ישראל מציין לטובה את העבודה של הוועדות המחוזיות במינהל התכנון שהגדילו בתוך שנים בודדות את היקפי אישורי התכניות שעקפו את היעדים שהוצבו להם, אולם אינו מתייחס כמותית לעבודת הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) – הוועדה שנוסדה במטרה לעקוף את התכנון בוועדות המקומיות והמחוזיות ולקצר את משך זמן התכנון.
רמ"י לעומת זאת, סופגת ביקורת על כך שאינה מצליחה למכור יותר מ-30 אלף יחידות דיור לשנה מאז 2013. עם זאת מציינים בבנק ישראל כי לתכניות אותן משווקת רמ"י התניות רבות שכרוכות בין השאר בהשקעות בתשתיות ובהסכמת רשויות מקומיות, ולעתים גם בטיהור הקרקע או בתכניות לאיחוד שטחים וחלוקתם. "מילוי התניות אלו דורש מימון, תיאום בין הגופים הרבים המעורבים בתהליך הניהול וניהולם, ופרק זמן בן שנים אחדות. רמ"י אינה יכולה לשווק את הקרקע לפני פיתוח התשתיות, ושנית גם לאחר מילוי התניות רמ"י זקוקה ליותר משנתיים כדי להכין את המכרז".
פרויקט מגורים ברמת השרון (ארכיון) צילום: אוראל כהן היתרי הבנייה שמנפיקות הוועדות המקומיות מציינים את השלב האחרון בהליך התכנון. בבנק ישראל מציינים לטובה את הגידול במספרם, שעמדו השנה על 57 אלף יחידות דיור – 6% יותר מאשר בשנה שעברה, ויותר מממוצע השנים 2011-2014 שדשדש סביב 46 אלף בלבד. אולם למרות הגידול המרשים במספר היתרי הבנייה מציינים בבנק ישראל כי מירב הגידול התרכז באזור חיפה, ובעיקר בעיר החדשה חריש, באזור הדרום ולא באזורי המרכז. גם אחת עשרה הערים שנחתמו עמן הסכמי גג לא הגדילו את מספר ההיתרים כפי שהם מתוכננים לעשות בתמורה להקצאת כספים לפיתוח תשתיות כפי שמבקשים ראשי הרשויות.
מחיר למשתכן: שיעורי הזכייה נמוכים
בפרק מיוחד סוקרים בבנק ישראל את תוכנית מחיר למשתכן ואת השינויים שנערכו בה בשנה האחרונה. על פי הנתונים, במכרזים שנסגרו במסגרת התוכנית עד סוף 2016 הציעה הממשלה 29,600 יחידות דיור, מתוכן נמכרו לקבלנים 19,500. שיעור ההצלחה הממוצע עמד על 66%, זאת לעומת שבין השנים 2013-2010 אחוזי ההצלחה הממוצעים היו גבוהים יותר ועמדו על 72%.
בנוסף מוצגים בדו"ח ההטבות הניתנות בפרויקטים השנים לעומת עסקאות שונות באותן ערים שנעשו בדירות בשוק החופשי. "ניכר כי באזורים נרחבים בארץ – מבאר שבע ועד כרמיאל – המחירים במחיר למשתכן דומים. לשם המחשה, המחיר למ"ר בכרמיאל דומה למחיר בחיפה והמחיר במעלות תרשיחא דומה למחיר בלוד. ככלל, נראה כי בהנחה שבכל האזורים יש אותו פער בין איכות הדירות המשווקת בתוכנית לבין איכות הדירות בשוק החופשי, הפער בין מחיר השוק למחיר בתוכנית גבוה יותר באזורי הביקוש, כלומר ההטבה לזוכים בדרך כלל גדלה עם התייקרות הקרקע".
מניתוח הגרלות מחיר למשתכן עולה כי שיעורי הזכייה נמוכים – 3.1% בממוצע להגרלה בודדת, כאשר באזורי המרכז וירושלים בדרך כלל נפל מ-2% ובאזורי הדרום, הקריות והצפון הוא נע בדרך כלל בין 3% ל-7%.
"כמחצית מהזכאים זכו בדירות באזור מגוריהם, ובאזורי חיפה והדרום אף יותר מכך; הדבר נובע גם מכך שבני המקום מקבלים עדיפות ניכרת במכרזים. אולם אחרים זכו בדירות מרוחקות מאזור מגוריהם – למשל זכאים שמתגוררים באזורי תל אביב, המרכז וירושלים זכו בדירות בצפון, בדרום ובחיפה. סביר להניח כי חלק מזוכים אלה לא יתגוררו באזורי הזכייה, וכי הדבר תקף במידה מסוימת גם לגבי זכאים שזכו בעיר אחרת מעיר מגוריהם אך באותו אזור. אלו יהפכו למשכירים באזורי הזכייה ויתגוררו ביישוב אחר. יתר על כן, אם התוכנית תגדיל את מספר הדירות הזמינות להשכרה בפריפריה, הדבר כנראה יפחית את שכר הדירה באזורים אלו אל מתחת לציפיות הרוכשים", נאמר בדו"ח.
