התחדשות עירונית: תפקידו המכריע של עורך הדין בפרויקט תמ"א 38
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתקשים להתקדם בשל דיירים סרבנים. ניסיון ורגישות מצד עורך הדין שמלווה את הפרויקט יכולים למנוע הליכים משפטיים ולקדם את התכנית בהסכמת כלל הדיירים
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתקשים להתקדם בשל דיירים סרבנים. ניסיון ורגישות מצד עורך הדין שמלווה את הפרויקט יכולים למנוע הליכים משפטיים ולקדם את התכנית בהסכמת כלל הדיירים
תמ"א 38 נועדה לתמרץ בעלי נכסים לחזק בניינים שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה. בעלי הנכסים שמממשים את התכנית זוכים בתמורה להגדלת זכויות הבנייה ולפטורים ממיסים והיטלים.
לצורך ביצוע תכנית של חיזוק והרחבת בניין קיים דרוש רוב של שני שליש מבעלי הדירות ואילו במקרים בהם התכנית כוללת הריסת הבניין ובנייה מחדש יש צורך בהסכמת 80% מבעלי הדירות. כאשר מושג הרוב הדרוש, הדיירים שבעד התכנית יכולים לפנות למפקחת על הבתים המשותפים בתביעה כנגד דיירים "סרבנים" המתנגדים לפרויקט, ובסמכות המפקחת לחייב את הדיירים הסרבנים להצטרף לפרויקט אם התנגדותם בלתי מוצדקת. כל זאת, בתנאי שהוועדה המקומית אישרה את הפרויקט.
דייר סרבן
מסקירת הפסיקה בתחום ניתן ללמוד שמעט מאוד התנגדויות מוכרות כמוצדקות. הסיבה לכך היא כפולה: ראשית, הערך העליון של שמירת חיי אדם גובר ברוב המקרים על התנגדות של דייר כזה או אחר. שנית, במקרים המצדיקים התייחסות מיוחדת, כמו דיירים מבוגרים מאוד או חולים או הבדלים בגודל דירות השכנים, הפתרון נמצא כבר בשלב המשא ומתן.
חתירה להסכמה מלאה
כל מי שעוסק בתחום יודע כי לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית יש רשימת דרישות ארוכה, חלקן מוצדקות וחלקן מנותקות מהמציאות, ואותה כמות של הסברים מדוע הדירה שלהם היא הטובה ביותר בבניין ולכן מגיעות לה ההטבות הגדולות ביותר.
זה אולי נשמע מצחיק, אבל בפגישות עם אלפי בעלי דירות כבר שמענו הסברים משכנעים מדוע דווקא הדירה בקומה הראשונה היא הטובה ביותר (לא צריכה מעלית), או בקומה השנייה (הכי מבודדת) או בקומה העליונה (אין דיירים על הראש) או בחזית (כי העורף חשוך) או בעורף (כי החזית רועשת) ועוד.
ארכיון
משמעות הדבר היא שכל בעל דירה מרגיש כי הוא נכנס עם "חבילה" שונה לפרויקט ולעיתים רבות מצפה להתייחסות פרטנית לצרכיו.
לשיטתנו, תפקידו של עורך הדין אינו מסתכם רק בעריכת הסכם משפטי אלא בהובלת הפרויקט דרך שלל הבקשות והטענות של בעלי הדירות, תוך ביצוע אבחנה בין הדרישות הלגיטימיות וההגיוניות (כדוגמת מציאת מגורים חלופיים בקרבת קופת החולים לבעל דירה חולה או מימון של שירותי אריזה לבעלת דירה מבוגרת) לבין אלו חסרות ההצדקה.
על עורך הדין לחתור ללא לאות להגיע להסכמה ולפתרונות שיהיו מקובלים על כל בעלי הדירות בפרויקט.
למנוע הליכים משפטיים
על מנת להימנע מהליכים משפטיים מיותרים אשר עשויים להותיר טעם מר אצל הדיירים שיישארו שכנים גם לאחר סיום הפרויקט, וכמובן שעשויים לעכב את התממשות הפרויקט, יש להבין עד כמה חשובים ניסיונו ואופיו של עורך הדין בהובלת פרויקט התחדשות עירונית ועד כמה חשובה זמינותו להצלחת הפרויקט.
כדוגמה, ניתן לספר על פרויקט תמ״א 38 שהסתיים לאחרונה במסירת הדירות החדשות לדיירים. בתחילת הדרך, בעלת אחת הדירות התנגדה בחירוף נפש לתכנית. האישה, כבת 60, שהתגוררה בגפה, טענה שהיא אינה זקוקה לפרויקט והעלתה טענות רבות כלפיו.
באחד הערבים הגעתי לדירתה וביקשתי לשתות עמה כוס קפה. התחלנו לשוחח על הדברים, לפרק את "המוקשים" אחד לאחד ולמצוא פתרונות הגיוניים אשר היו מקובלים גם על הדיירת, גם על היזם וגם (ולא פחות חשוב) על יתר הדיירים בבניין. סופו של הסיפור הוא שאותה דיירת התקשרה להודות לי על דירתה החדשה ולהזמין אותי לכוס קפה נוספת לסגירת מעגל.
מקרה זה ממחיש כיצד רגישות והקשבה עשויים למנוע הליכים משפטיים ולקדם פרויקטים שתקועים בגלל דיירים סרבנים באופן שלא יקפח אף אחד מהם אך יפתור בעיות ייחודיות של בעלי דירות ספציפיים.
הניסיון מראה כי שילוב של מקצועיות ואופי נעים של עורך הדין, יחד עם זמינות גבוהה לפרויקט ולדיירים מהווים מתכון מנצח לקידום הפרויקט בשיתוף פעולה של כלל
הדיירים. העבודה מול הדיירים מצריכה יכולת הקשבה, שיקוף של טענות הדייר והרבה מאוד סבלנות.
טיפול אישי
על רקע הצורך ביחס אישי ומהיר תגובה לבעלי הדירות, עולה החשיבות של משרד עורכי דין המסוגל לתת את המענה האישי והפרטני לכל אחד מבעלי הדירות.
היתרון של משרד קטן ואיכותי על פני משרד גדול הוא ברור – בעוד שבמשרד גדול פרויקט בן כמה עשרות דירות בלבד נחשב קטן ומטופל על ידי עורכי דין צעירים וחסרי ניסיון, במשרד קטן פרויקטים מעין אלו מקבלים את מלוא תשומת הלב של עורכי הדין הבכירים אשר יודעים לתרגם את ניסיונם המצטבר לכדי יצירת פרויקט מוצלח. כך, גם היזם וגם הדיירים יוצאים נשכרים מטיפול מקצועי ואישי.
* עורך דין גיא יקותיאל עוסק בההתחדשות העירונית ומייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
