![מגזין נדל"ן ינואר 2018 גג עמוד](https://pic1.calcalist.co.il/PicServer3/2018/01/31/791443/Nadlan30-01-header.jpg "מגזין נדל"ן ינואר 2018 גג עמוד")
חריש: עיר להשכרה
עם תשתיות מתקדמות, שבילי אופניים, אזורי מסחר ותעסוקה, מערך חינוך ושטחים ירוקים תוכננה חריש להיות אבן שואבת לזוגות צעירים. אולם היעד השאפתני של משרד השיכון לשווק בה עשרות אלפי דירות הפך אותה לאתר בנייה מפלצתי, ומשך אליה בעיקר משקיעים שהציפו את השוק והצניחו את מחירי השכירות
השדרה הראשית של העיר חריש היא אחת הדוגמאות הבולטות לתכנון אורבני מתקדם בישראל: בנייני מגורים מעל חנויות ועסקים, רחובות רחבים עם תשתיות תת־קרקעיות, שבילי אופניים, שבילי הליכה - וכל זה בסביבת פארקים ומעטפת של חורש טבעי ועם ראייה לעתיד להפוך את העיר לחכמה. חריש היא העיר הראשונה שמוקמת מאז נוסדה מודיעין לפני כ־21 שנה, וגם היא נוסדה ביוזמה ובניהול של משרד השיכון, שמנסה כעת ליישם בה עקרונות של תכנון עירוני מתקדם.
להאזנה לכתבה, הוקלט על ידי הספריה המרכזית לעיוורים ולבעלי לקויות קריאה https://www.clfb.org.il/heb/main/
לצורך הקמת חריש גם נוסדה ועדה מיוחדת לתכנון ולבנייה, והחלטת הממשלה בנוגע לעיר, אשר התקבלה בדצמבר 2015, הקצתה למטרה זו כמיליארד שקל וקבעה יעד של כ־50 אלף תושבים עד סוף 2019. הבנייה והשיווק בחריש נמצאים בעיצומם, ובמשרד השיכון מעריכים כי ב־2019–2020 ישווקו כמעט 10,000 דירות, ועד 2020–2021 החלק הראשון של העיר, שכולל כ־50 אלף תושבים, ישווק במלואו. במשרד הצהירו כי היעד הבא הוא לאכלס את חריש ב־100 אלף תושבים עד שנת 2030. אולם למרות ההבטחה הגלומה במספרים האלה, חריש, שמשכה אליה בשנים האחרונות מספר גדול של משקיעים, מציעה כמות רבה של דירות להשכרה. כפועל יוצא, התדמית שקיוו לה במשרד השיכון לא התממשה בשלב זה: במקום להיות עיר אורבנית ומפותחת שמאוכלסת בזוגות צעירים ואקדמאים, חריש היא עיר שמאופיינת באוכלוסייה ממעמד סוציו־אקונומי נמוך.
חריש במבט־על. נוכחות מסיבית של פועלים, משאיות ועגורנים צילום: עמית שעל
ארבעה חדרים ב־1,800 שקל
המגורים בחריש בשנה האחרונה ולפחות בשנתיים הבאות מאתגרים במיוחד. העיר נראית כמו אתר בנייה גדול שיש בו נוכחות מסיבית של פועלים, משאיות ועגורנים, הרבה אבק באוויר. התשתיות מוקמות בעצלתיים, יש מעט עסקים והתושבים לא מקבלים את כל השירותים המוניציפליים.
פארה פלדמן־גורדון עברה עם משפחתה מרמת גן לחריש בספטמבר האחרון. הם מתגוררים בשדרות דרך ארץ, השדרה המרכזית של העיר, והגיעו בשל הרצון לרכוש דירה במחיר סביר וגם כי קסם להם רעיון החלוציות. בשלב זה, היא אומרת, החיים בעיר עונים בעיקר על ההגדרה של "חלוץ מודרני": "השגרה מאתגרת, יש בעיות תחבורה, אין חנויות, וכל משפחה חייבת להחזיק שני כלי רכב - אני עובדת בתל אביב, ברכב לוקח לי 50 דקות וברכבת לפחות שעה ו־20. התחבורה היא נושא שמאוד בוער כאן, יש אוטובוס שעובר בחריש ונוסע לתחנת הרכבת בבנימינה, אבל רק הנסיעה הזאת אורכת 45 דקות. גם נושא החינוך לא פתור - אין גני ילדים לגיל הרך, כך שאני שולחת את בני לגן מחוץ לעיר".
תושבי חריש מפגינים ב־2010 נגד החלטת הממשלה לייעד את העיר לציבור החרדי. לבסוף הוחלט על צביון מעורב
דגנית אדוני, תושבת חדשה בחריש, עברה אליה לפני חודשיים מכפר סבא. "קנינו דירה אחרי שנים ארוכות של שכירות, אבל כמו כל דבר בראשיתו יש כאן ניסוי וטעייה", היא מספרת בגילוי לב. "צריך הרבה אורך רוח כדי להבין איפה אנחנו עומדים, זה לא כפר סבא ותל אביב, החנויות נפתחות לאט ואין לנו בית קפה מתחת לבית".
מלבד הבעיות הללו ספגה חריש מהלומה שהשפיעה רבות על המיתוג שלה עוד בשנים שקדמו להקמה. אחרי שנים שבהן היתה יישוב כושל, ב־2009 החל משרד השיכון לקדם אותה מחדש, אך שר השיכון דאז, אריאל אטיאס, החליט להפוך אותה פתרון למצוקת הדיור של האוכלוסייה החרדית.
התושבים, שהתנגדו לרעיון בתוקף, עתרו נגד ההחלטה, ובית המשפט קבע כי המכרזים בחריש יהיו פתוחים לציבור הרחב. "הבסיס למאבק בעיר החרדית היה שלמשפחות שגרו כאן לא היה לאן ללכת. הדירות לא היו שוות הרבה, והן לא יכלו לרכוש חלופה בסכום הזה", מספר חמי בר אור, שמגורר בחריש כ־11 שנה, והיה ממובילי המאבק על צביונה של העיר.
אולם אף שלבסוף הוחלט שצביון העיר יהיה מעורב, כמה פרויקטים שמופנים לציבור החרדי הספיקו להתאכלס, והמחירים הנמוכים שבהם נמכרו דירות בתחילת הדרך (600–800 אלף שקל לארבעה חדרים) הובילו לכניסתם של משקיעים בשיעור גדול מהרגיל, לצדם של זוגות צעירים רבים שרכשו דירות כדי להעמיד אותן להשכרה בשלב הראשון.
ההיצע הגדול של הדירות המוצעות להשכרה וחבלי הלידה שמהם סובלים תושבי העיר גררו את מחירי השכירות כלפי מטה, ובפועל מוצעות בה דירות ארבעה חדרים ב־1,800–2,400 שקל לחודש. לשם השוואה, בחדרה ובפרדס חנה־כרכור, שממוקמים ברדיוס של כ־20 ק"מ, משכירים דירות דומות במחירים כפולים.
עדיין נתפסת כעיר חרדית
כך רמות המחירים הנמוכות מושכות אל חריש אוכלוסיות מחתך סוציו־אקונומי נמוך (לפי הלמ"ס חריש מדורגת באשכול 3 במדד החברתי כלכלי), והחשש הוא כי הדבר ייצור לה תדמית של עיר בעלת אוכלוסייה חלשה. המסקנה העיקרית שמתבקשת - והחצים בהקשר זה מכוונים למשרד השיכון - היא שבמקרה של חריש בנייה ותשתיות ברמה גבוהה לא יספיקו, והמדינה חייבת להתעשת ולנקוט מהלך של מיתוג אשר יאפשר למשוך אל העיר משפחות מבוססות יותר.
"אני מנהלת את קהילת חריש בפייסבוק וחושבת שהכל קשור למיתוג ולשיווק של העיר", אומרת אדוני. "אני כן רואה שמגיעים זוגות צעירים משכילים בני 30–40 שרוצים איכות חיים, אבל בעיני רבים העיר עדיין נתפסת בתודעה כעיר חרדית. המסר שהעיר פתוחה לכולם לא עבר, ויש גם אוכלוסייה דלת הכנסה שמגיעה בגלל המחירים הנמוכים. כמו כן הארנונה כאן גבוהה, וזה עלול להוביל למצב שבו הרבה משפחות יהיו נתמכות". גם לדברי בר אור, "אחד האתגרים הגדולים של העיר הזאת הוא המיתוג, כי כרגע מה שממתג אותה הוא מחירי השכירות שנמצאים ברצפה, וזה ימשוך אוכלוסייה מסוימת".
ישראל בן ישראל מהנדס העיר חריש. "חריש צריכה לקיים את עצמה כלכלית. אנחנו רוצים שאנשים יחיו ויעבדו בה, יוציאו כסף על מסעדות. צריך לזכור שארנונה לתעסוקה ולתעשייה מקיימת את העיר, ארנונה למגורים לא" צילום: עמית שעל
ואכן חשיבות הנושא לא נעלמת גם מעיניהם של אנשי משרד השיכון, ובימים אלה הם מתכננים מהלך מיתוגי. לפי הנתונים שבידיהם, היחס של דירות להשכרה ודירות למגורים הוא כרגע 50:50, ובמשרד רוצים לצמצם את מספר הדירות שנרכשו על ידי זוגות צעירים אשר בוחרים בשלב זה להשכיר אותן ולא להתגורר בהן בעצמם. הם מעריכים כי אם יצליחו לשכנע את הרוכשים באיכויות של העיר, יפחת זרם השוכרים ממעמד סוציו־אקונומי נמוך. מהלך המיתוג, שיכלול גם קמפיין, צפוי להציג עיר חדשנית וקהילתית במיקום טוב וברמת חינוך שעתידה להיות גבוהה. עוד יודגשו הסביבה הירוקה שחריש טובלת בה, שטחי הציבור, הפארקים, התחבורה הציבורית ושבילי ההליכה והאופניים.
יתרה מזאת, פרויקטים של חברות הנדל"ן הגדולות שנבנים ברחבי העיר צפויים לחזק את מיתוגה. חברות כמו אפריקה ישראל, שיכון ובינוי ואשדר נכנסו בשלב מאוחר יחסית, וההערכה היא שכאשר יבקשו להאיץ את הליך המכירות יעלו גם הן קמפיינים שיעודדו זוגות להגיע לעיר. אשר לעסקאות הרכישה, נכון לעכשיו רמות המחירים בחריש נמוכות בהשוואה לסביבה ועומדות על כ־1.04–1.1 מיליון שקל לדירת 4 חדרים (בחדרה ובפרדס חנה הסמוכות המחירים הם 1.3–1.6 מיליון שקל).
אין רכבת ואין חיבור לכביש 6
לכאורה, חריש נהנית ממיקום מצוין: היא נמצאת במרחק של שעה מתל אביב, על כביש 6, ובעתיד צפויה להתחבר לתחנת רכבת שתוקם סמוך לצומת משמר הגבול. אלא שבשלב זה העיר טרם חוברה לכביש 6, תחנת הרכבת מתוכננת רק לעוד כמה שנים, והתחבורה הציבורית לא מספקת מענה אמיתי לתושבים שנדרשים להגיע בבוקר לעבודה. הדבר מייקר בהרבה את המחיה בה, שכן משפחה צריכה להחזיק שני כלי רכב כדי לצאת לעבוד. אם לא די בכך, לחריש כניסה אחת, ובעקבות גלי האכלוס הבאים סביר כי היא תהיה פקוקה מאוד.
לדברי מהנדס העיר חריש ישראל בן ישראל, הרשות עובדת בימים אלה על מציאת פתרון לנושא התחבורתי, בין היתר באמצעות כביש 611, כביש רוחב שמוביל לשומרון, או כביש מזרח מערב, וכן מתכננת יציאה לכביש 6. "לא קלה היא דרכנו בעניין הזה, יש הרבה התנגדויות, בין היתר כי מעולם לא חיברו עיר לכביש 6. לצורך זה אנחנו חברים בוות"ל (ועדה לתשתיות לאומיות). כל אחד מחזיק באג'נדה מקצועית אבל נתגבר. כעת עובדים על מחלף חריש בצומת משמר הגבול, ואנחנו מבקשים במסגרת הוות"ל לקדם תחנת רכבת שתעצור בחריש".
חמי בר אור, תושב חריש. "אחד האתגרים הגדולים של העיר הוא המיתוג, שנפגע מאוד מההחלטה המקורית לייעד אותה לחרדים. כרגע ממתגים אותה מחירי השכירות, שנמצאים ברצפה ומושכים אוכלוסייה מסוימת" נקודה חשובה נוספת שמעלה בן ישראל היא התעסוקה בעיר: פרמטר שיאפשר לה לקיים את עצמה בטווח הארוך. לדבריו, בחריש יש מחסור עצום בשטחי תעסוקה ותעשייה. "העיר צריכה לקיים את עצמה מבחינה כלכלית, לכן אנחנו עסוקים בתוכניות מתאר להגדלת גבולותיה. כרגע התכנון הוא לבנות 210 אלף מ"ר שטחי מסחר, אבל ברור לנו כבר כעת שזה לא מספיק לקיים עיר של 60 אלף תושבים, וחייבים להגיע לכמעט מיליון מ"ר. אנחנו רוצים שאנשים יחיו ויעבדו בה, יוציאו בה כסף על מסעדות בצהריים, וצריך לזכור שארנונה לתעסוקה ולתעשייה מקיימת את העיר, ארנונה למגורים לא".
אף שבמשרד השיכון מבינים כי עיר כמו חריש ללא אזורי תעסוקה עלולה בטווח הארוך להפוך לנטל על משרדי הממשלה, גורם במשרד אמר בשיחה ל"מגזין כלכליסט" כי הנושא מתקדם באטיות, וצפוי פער בין הרצוי למצוי: "בעיר חדשה תמיד יהיה פער, ויש פתרונות ביניים כמו שיתופי פעולה עם רשויות אחרות וחלוקת הכנסות. אלה דברים שנמצאים בעבודה".
דרך ארץ, השדרה המרכזית ההולכת ונבנית בחריש צילום: עמית שעל
העסקים המעטים, שכבר מנסים כעת לתפוס את מקומם בנתח השוק המתפתח של העיר, נדרשים לסבלנות רבה ותוכנית עסקית גמישה במיוחד כדי לשרוד. אמנם חריש בדרך להיות עיר, אך בשלב זה מתגוררים בה מעט תושבים ובהתאם כוח הקנייה מוגבל.
ג' הוא תושב חדש בעיר שהחליט להקדים ולהקים בה עסק בשותפות. "פתחנו את העסק לפני חצי שנה, ואנחנו במצב סביר כרגע, כל עוד אין לנו תחרות", הוא אומר. "המצב כרגע הוא הביצה והתרנגולת - אנשים מגיעים לבדוק אם שווה להם לגור בחריש, רואים שאין חנויות ועסקים ומחליטים להמתין; במקביל אנשי עסקים רואים שאין תושבים ומחליטים להמתין עם פתיחת העסקים".
לדבריו, בעיר פועלים בעלי עסקים שכבר עכשיו נמצאים במצוקה כלכלית לא פשוטה: "יש חנויות במצב גרוע מאוד, שגם היום כמעט לא שורדות. ברגע שתהיה גם תחרות באזור זה יגמור חלק מהן". יתרה מזאת, בניגוד לשכירות בתחום המגורים, השכירות בתחום המסחרי נחשבת גבוהה לאזור ועומדת על 80–110 שקל למ"ר.
דגנית אדוני תושבת חריש צילום: עמית שעל
גיא הלל, מנהל המחלקה המסחרית ברי/מקס חריש, שיווק חלק נכבד משטחי המסחר בה ומכיר את כל בעלי העסקים באופן אישי. "יש כאלה שהגיעו עם חלום, אבל ללא ניסיון עסקי וללא תוכנית עסקית מסודרת, וכמובן יהיו גם כאלה שיסגרו. האוכלוסייה קטנה כרגע, המרכזים המסחריים בבנייה והם ייפתחו רק בעוד שנה וחצי עד שנתיים. בשלב זה אין הצדקה כלכלית לפתוח עסק בחריש כי אין הרבה קונים. מנגד, הראשונים שיפתחו וימצבו את עצמם ייהנו מיתרון עד שאחרים יגלו את המקום". לדבריו, בשדרה הראשית שכרו שטחים עד כה עסקים כמו שופרסל אקספרס, מאפייה, פיצוצייה, פלאפלייה, חנות צעצועים ופיצה, אך ההתרחבות המשמעותית תהיה עם פתיחתם של המרכזים המסחריים.
ויש גם מי ששומר על אופטימיות
אם יש מישהו שהימר על חריש בגדול הוא היזם חנן מור, שמתכנן לפתוח את המרכז המסחרי הגדול בעיר, מור שופ, על כ־10,000 מ"ר בנוי בעוד שנה ושלושה חודשים - תזמון מושלם, לדבריו: "כשנפתח אותו יגורו בעיר כ־25 אלף איש, יותר תושבים מבשוהם", הוא אומר. שנה לאחר מכן מתכנן מור לפתוח מרכז מסחרי בשם מור הום, שיתפרס גם הוא על 10,000 מ"ר, שעל מחצית ממנו ייבנו משרדים (אז כבר צפויים להתגורר בעיר כ־35 אלף תושבים), ולאחר שנה יוקם מרכז מור לייף, שידמה בתמהיל שלו למור הום. "אנחנו בונים בהתאם לקצב התפתחות העיר, וזה יאפשר לה להתפתח בהתאמה", אומר מור. "שופרסל דיל יבנו שם מרכז גדול ומתקדם; הראל ויזל מפוקס אמר שעסקים צריכים להתמקד בשכונות חדשות ולסגור חנויות במקומות שיש בהם עודפי מסחר בערים; ושכרו אצלנו שטחים קפה גרג, סטימצקי, חנויות נעליים וקוסמטיקה". לדעת מור, בעלי העסקים בעיר, גם הרשתות הגדולות וגם העסקים הקטנים, לא יידרשו להמתין זמן רב כדי להרוויח.
ולא רק מור אופטימי. מתברר שגם התושבים בעיר, שכאמור מתמודדים כעת עם לא מעט קשיים, מאמינים בחריש ורואים את השלב הנוכחי כזמני. לפי בר אור, אחרי הרבה שנים, סוף־סוף יש בית ספר יסודי וחוגים בעיר, מוקמים מבני ציבור ותשתיות, והם יניבו פירות בעוד כמה שנים. גם אדוני סבורה כי יש היבטים חיוביים רבים למעבר לחריש, ודווקא ברמה החברתית־קהילתית העיר הקטנה מצליחה לייצר חוויה מדהימה: "בין ארבעת הבניינים בפרויקט שבו אנחנו גרים נוצרה לכידות, נוצר בינינו קשר טוב עוד לפני שעברנו לגור כאן. יש כאן שכנות של פעם, וזה מקסים. קהילה חזקה זה כוח, וההון האנושי כאן חזק מאוד. לילדים יש חברים בגילם, פועלות כאן התנועות השומר החדש והנוער העובד, יש הרבה חוגים".
גם בהיבט התכנוני העתיד נראה לא רע. "המדרכות כאן רחבות, יהיו מסלולי אופניים, והתחושה היא שהתכנון מציב את הולך הרגל במרכז", אומרת פלדמן־גורדון. "זו עיר בראשית דרכה, וזה קורה אחת ל־20 שנה. אנחנו מרגישים כחלוצים בתוך רגע היסטורי".
מה יהיה בחריש שלא תמצאו בעיר שלכם
"כשמקימים עיר מהיסוד יש חופש תכנוני לעשות מה שרוצים, ולא טלאי על טלאי", אומר מהנדס חריש ישראל בן ישראל, שרואה בה הזדמנות ליישם חלומות ומודלים תכנוניים שקשה ומסורבל מאוד ליישם בעיר ותיקה. במסגרת זאת חריש עתידה להציע לתושביה סביבת מחיה מתקדמת מאוד. לפניכם כמה מההיבטים שיהפכו אותה לכזו, שחלקם לא יושמו עד היום בשום עיר בישראל.
יער מאכל וגינות לגידול ירקות
נכון, בכל עיר יש ריאות ירוקות, אבל במסגרת מערך הפארקים בחריש הוחלט על נטיעה של יער מאכל — שטחים שיימצאו בהם עצי פרי ויזמינו אנשים לקטוף מהם ולהשתמש בהם לצורכיהם. כמו כן יוקמו בעיר גינות קהילתיות עבור תושבים שמעוניינים לגדל בהן ירקות. "הכוונה היא לפצות את התושבים על העובדה שהטבע נגזל מהם בעצם בניית העיר. זו עוד דרך לצאת למרחב הפתוח, להרגיש שייכות לאדמה", אומר בן ישראל.
נסיעה ב־30 קמ"ש בכל העיר
חריש תוכננה באופן שאמור למתן ולרסן את התנועה בדרכיה, והיעד שנקבע עבורה הוא שאנשים לא ייסעו בה במהירות העולה על 30 קמ"ש. הדבר יתאפשר באמצעות רחובות צרים, הצבת חניות לאורך שני צדי הדרך שיגרמו לאנשים לצאת לאט אל הכביש והגבלות תנועה נוספות. בחריש בעלי זכות הדרך יהיו הולכי הרגל, רוכבי האופניים והורים עם עגלות. מלבד זאת, ישנה הקפדה על נגישות מלאה לאנשים עם מוגבלויות בכל העיר.
תאורת רחוב חסכונית
מאחר ששכונות השינה נחשבות לאחת התחלואות של התכנון האורבני בארץ, תכנון חריש בהיבטים של שפת הרחוב, השילוט והתאורה אמור לייחד אותה. בעיר ייפרסו תאורה מקיפה וחסכונית ומערך שילוט המופנה להולכי רגל, לנהגים ולרוכבי אופניים.
