בנק ישראל: 18% מהדירות המוצעות בהגרלות מחיר למשתכן נותרות ללא זוכה

עד סוף 2018, מתוך 140 אלף משקי בית עם תעודת זכאות להשתתפות בהגרלות מחיר למשתכן, זכו 59.7 אלף משתתפים. אולם, רק 18 אלף משקי בית מימשו את הזכאות לתוכנית - שעלתה למדינה עד כה כ-5.5 מיליארד שקל (כמעט 4 מיליארד אובדן הכנסות מהקרקעות שניתנו בהנחות).

להערכת בנק ישראל, לפי דו"ח הבנק לשנת 2018 המתפרסם היום (א'), תוכנית "מחיר למשתכן" הצליחה לתת מענה מלא לביקושו של זוגות צעירים בפריפריה, כאשר שם התוכנית אטרקטיבית פחות מאשר במרכז (מאחר ובפריפריה ההנחה הניתנת על הקרקע קטנה יחסית.

עוד מדוח בנק ישראל:

• בנק ישראל: נטל תשלומי הריבית על החוב של ישראל - כפול מה-OECD
• בנק ישראל: השוואת רמת המתמטיקה לעולם תגדיל את התוצר ב-40 מיליארד שקל
  

מחיר למשתכן קריית אונו זירת הנדלן	צילום: אוראל כהן

מאחר ומטה הדיור לא מפרסם נתונים בנוגע לויתורים על זכיות במחיר למשתכן, כדי לקבל אומדן בנק ישראל הסתכל על מספר הזוכים בכל הגרלה, שכן במידה ולאחר הגרלה נשארות דירות ללא זוכים, נעשות הגרלות המשך. מהממצאים של בנק ישראל עולה כי כ-18% מהדירות המוצעות בהגרלות נותרות ללא זוכה, רובן בפריפריה.

זאת בעוד שבמרכז ששיעור הדירות שנותרו בשנה שעברה ללא זוכה עמד על 1.5% בפריפריה עמד על 22.7%. שנה ללפני כן השיעור היה כמעט כפול. זו הסיבה שהאוכלוסיות הנכנסות לקטגוריית הזכאים הולכות וגדלות (משפרי דיור ורווקים מגיל 26 למשל). מעל 1,000 דירות הוצעו בהנחה ללא כל הגרלה לזכאים לאחר שלא נמצא להן ביקוש בהגרלות.

בחינת סך מכרזי המקרקעין שהסתיימו ללא זכייה מתוך כלל מכרזי המקרקעין מעלה כי שיעור זה עולה במשך הזמן. המכרזים אליהם לא ניגשו ב-2018 היו על מגרשים בפריפריה ובישובים בהם היו הרבה התחלות בניה בשנים האחרונות. בעוד ששיעור זה עמד על 36% ו-37% ב-2016 ו-2017 בהתאמה. בשנה שעברה הגיע כבר ל-49%.

לאחר שבין 2007-2012 שווקו מעט מאד קרקעות במחוז המרכז ובמחוז ת"א (39% ו-25% והנדרש) במידה מסוימת "מחיר למשתכן" הקלה את הרכישה באזור המרכז ובכך הפכה את הפריפריה לפחות אטרקטיבית, לאור העדר אפשרויות תעסוקה איכותיות ומערכת תחבורה ציבורית יעילה.

בנימין נתניהו והנגיד פרופ' אמיר ירון. דוח בנק ישראל לשנת 2018 צילום: עמוס בן גרשום/ לע"מ

יש עודף ביקוש והיצע הדירות החדשות פחת

לפי בנק ישראל מספר הדירות בבנייה פעילה עלה בממוצע מ-95 אלף ב2013-2014 ל-117 אלף ב2016-2018. אולם בשנתיים האחרונות פחת היצע הדירות החדשות כפי שהוא נמדד לפי מספר התחלות הבנייה. ב-2017 ירד ב-8% בהשוואה ל-2016, ובשלושת הרבעונים הראשונים ל 2018 ירד ב-17% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018, כאשר גם מספר היתרי הבנייה יריד באותה תקופה ב-13%. בבנק ישראל צופים כי עודף הביקוש לדיור רק יילך ויגדל שכן הירידה בהתחלות הבנייה וחוסר הסימטריה בענף (הבנייה מצטמצמת כתגובה להאטה בביקוש הרבה יותר מהר משמתרחבת כתוצאה מעלייה בביקושים) זאת לצד העלייה בצורכי הדיור לאור התחזיות הדמוגרפיות. אולם בבנק מדגישים כי הירידה בהתחלות הבנייה היא בעיקר בפריפריה.

בבנק ישראל מסבירים את ירידת המחירים ב-0.7% (בעקבות ירידות המחירים בתל אביבי ובדרום בלבד) בהרחבת ההיצע בשנים קודמות ובמדיניות הממשלה בנוגע לצמצום רכישות המשקיעים (שירדו מיותר מ-27% ב-2008-2010 ל-16% בשנה שעברה).

בבנק ישראל מציינים כי בשלב זה קשה לקבוע אם מחירי הדירות יוסיפו להציג מגמת ירידה. מכירת הדירות החדשות ירדה ב-2018 ב-10% אף שמדד אמון הצרכנים של הלמ"ס מראה כי שיעור המתכננים לרכוש דירה ב-12 החודשים הקרובים דווקא עלה ב-2018. בנוסף צריך לקחת בחשבון גם כי מדד מחירי התשומות בבנייה עלה ב-2018 ב-2% וכי החקיקה שאמורה לשפר את הבטיחות בעבודה כדי לצמצם את מספר ההרוגים מתאונות הבנייה (שעמדו על 41 בשנה שעברה) תוכל גם כן להוסיף לעלויות במידה מסוימת.

בכל הנוגע להסכמי הגג שמקדמת הממשלה, מאז 2013, לפי ניתוח של בנק ישראל, רק 42% מהיקף הקרקעות שהוגדר כיעד לשיווק, שווק בהצלחה בסופו של דבר נכון לסוף 2018. בנק ישראל מדגיש כי "מכיוון שרוב ההסכמים נערך עם יישובי הפריפריה, יישומם יושפע ממאמצי הממשלה להגביר את האטרקטיביות של המגורים בפריפריה."

בנק ישראל בחן את עמידה של הממשלה בתוכניות ההתחדשות העירונית אותן שמה כיעד נכון לשנת 2017. בחינת עמידה ביעדי התכנון לפי מחוזות מעלה כי במחוז ירושלים התוספת למלאי תכנוני עומדת על כ-75% מהיעד, במחוז הדרום היא עומדת על כ-65%, במחוז תל אביב על כ-37% ובמחוז מרכז על כ-25%, במחוזות חיפה והצפון לא אושר אף פרויקט של התחדשות עירונית בשנים 2016-2017.

לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית לאחר אישור פרויקט חולפות בממוצע 5 שנים עד לתחילת הביצוע. כך שהמלאי התכנוני היום הוא המקור להתחלות הבנייה בחמש השנים הקרובות, והוא עומד על 36 אלף יחידות דיור, כ-60% מהיעד לחמש השנים הבאות.

הבנק מתריע כי "העמידה ביעדים בגוש דן תצריך ציפוף מסיבי ויש להעריך בזהירות את העלויות והתועלות הטמונות בו .היות שקיים קשר הדוק בין אפשרויות הציפוף ותוואי הציפוף באזורי הביקוש לבין התוואי הסופי של המערכת להסעת ההמונים ,חשוב להתחשב בכך בעת קבלת ההחלטות ולתכנן במקביל את הפרויקטים בשני התחומים".

בנוגע להתחדשות עירונית בפריפריה, לה אין כל כך ביקוש לאור העדר הכדאיות הכלכלית ליזמים, מזכיר בנק ישראל כי "באזורי הפריפריה יש קושי לחזק ולמגן מבנים במסגרת מסלולי ההתחדשות העירונית הקיימים, אף על פי שהם חשופים יותר מאזורי הביקוש לרעידות אדמה ולאיומים ביטחוניים."

לשכת שר האוצר משה כחלון בתגובה לדוח בנק ישראל: "פרק הדיור בדו"ח בנק ישראל נפתח במשפט שאומר: 'בשנת 2018 ירדו מחירי הדירות לראשונה לאחר עשור שבו עלו ברציפות, זאת בהשפעת מאמצי הממשלה'. מה שהיה נראה לפני שנים בודדות כחלום רחוק והבטחת בחירות בלתי אפשרית, הוא היום המציאות הרשמית של מדינת ישראל. כל עוד משה כחלון שר האוצר, ימשכו צעדי הממשלה בתחום הדיור כדי להמשיך ולספק דירות לזוגות הצעירים וליצור שוק דיור הוגן במדינת ישראל. בבחירות הקרובות כבר ברור שמפלגת כולנו היא תעודת הביטוח היחידה של הזוגות הצעירים ומעמד הביניים".