שטיינמץ עמינח: מתי השכרת דירה הופכת לעסק?

מוגש מטעם DUN'S 100

אחד הנושאים החמים בשנתיים האחרונות בתחום של מיסוי מקרקעין, הוא הנושא של מיסוי בעלי דירות כעסק. פסיקה של העליון בנושא עורך הדין הבכיר שרגא בירן מתחילת 2018, קבעה כי בירן, אשר השכיר יותר מעשרים דירות, למעשה הפיק הכנסה מהשכרתן כעסק. לכך הצטרפה פסיקה מן העת האחרונה של בית המשפט המחוזי, שם נקבע כי משקיע בשם יעקב ארביב, אשר פיצל נכסיו לכדי השכרת עשרות יחידות דיור קטנות ("יחידות הלנה", שהושכרו לעובדים זרים ברובן), הפיק הכנסה כעסק.

מה שהיה מיוחד ביחס של בית המשפט המחוזי לארביב, היא העובדה שלמרות שחלק מהדירות היו רשומות על שמם של הילדים של ארביב, בית המשפט המחוזי ביצע "הרמת מסך", כלומר בחן מהותית את הבעלות בדירות, וקבע כי הדירות בפועל הן בבעלות ארביב, שהפיק מהן הכנסה כעסק כאמור.

תל אביב. גן עדן למשכירים, קצת פחות לשוכרים צילום: Canva

אתה אקטיבי או פסיבי?

שוחחנו עם צוות רואי החשבון ממשרד רו"ח שטיינמץ עמינח, כדי להבין מתי הכנסות משכירות ימוסו כעסק, ומתי ימוסו כהכנסה פאסיבית.

האם הכנסה משכירות לא אמורה להיות הכנסה של עסק?

"הנושא של הכנסה משכירות שונה מהכנסה עסקית באופן רגיל", מבהירים רואי חשבון במשרד שטיינמץ עמינח. "ראשית, צריך להבין את הרציונל. פקודת המיסים מכירה בשני סוגים עקרוניים של הכנסות לעניין זה: הכנסה עסקית והכנסה פאסיבית. הכנסה פאסיבית היא הכנסה הדורשת מינימום מאמץ על ידי בעליה (כמו למשל הכנסה מתמלוגים, הכנסה משכירות וכדומה). הכנסה אקטיבית או עסקית, היא הכנסה 'רגילה', כמו הכנסה מעבודה או מהעסק, והיא לא נהנית מהטבת המס המיועדת להכנסה פאסיבית".

"באופן עקרוני, משקיעי נדל"ן בישראל נהנים ממיסוי אטרקטיבי: אם ההכנסות מהשכרת הנכס הינן פחות מ-5,000 ש"ח, אז לא משנה כמה כסף עושה הנישום מהכנסות אחרות, ההכנסות שלו משכירות פטורות ממס", אומרים בפירמת רואי החשבון שטיינמץ עמינח. "אם ההכנסה עולה על 5,000 ש"ח, אז אפשר לבחור אחד משני מסלולים: אפשר לשלם על ההכנסה משכירות כעסק (הכנסה עסקית) לפי מדרגות המס הרגילות ליחיד, ואז ניתן לקזז הוצאות. עם זאת, המס השולי מתחיל מ-30%, ולכן לא מדובר באפשרות אטרקטיבית. הרוב מעדיפים להימנע ממנה".

"לעומת זאת, אפשר לשלם 10% מס קבוע על המחזור, ואז אמנם אין אפשרות של קיזוז הוצאות, אך מדובר במיסוי אטרקטיבי ונמוך שאכן הרבה מעדיפים להיכנס לגדרו. מה שקורה לאחרונה, כפי שראינו בתקשורת, הוא שלמרות שבעלי הנכסים העדיפו לשלם עשרה אחוזים 'פיקס', בכל זאת חייבו אותם לשלם מיסים כעסק, מכיוון שמדובר בהכנסה כל כך משמעותית וענפה, שהרציונל של מיסוי כהכנסה פאסיבית פשוט לא מתאים לכך".

"חשיבות גוברת לתכנון מס נכון" צילום: Canva

עניין של איכות, לא של כמות

אז מתי הכנסה מהשכרת נכסים תמוסה כעסק?

"אין לכך תשובה חד משמעית", משיבים רואי החשבון במשרד שטיינמץ עמינח. "אם פעם חשבו שיש איזה צ'קליסט שצריך לעמוד בו כדי לקבל הגנה מספקת מתכנון המס, אנו רואים בפסיקה היום שהבחינה היא מהותית. אין דרישות קבועות כאלו ואחרות שצריך לעמוד בהן, אלא בית המשפט מסתכל על המהות של הדברים ושואל את עצמו, אם הפעילות הכלכלית הזאת עולה כדי עסק או לאו. כלומר, זה לא שמעל מספר מסוים של שוכרים או נכסים, ההכנסה הופכת לעסק, אלא בודקים מספר פרמטרים, ואז פוסקים בהתאם לבחינה מהותית".

אז זה לא משנה איזה סוג נכסים אני משכיר?

"זה משנה בהחלט. כל מה שדיברנו, הוא על השכרת נכסים לצרכי מגורים. אם ייעוד ההשכרה שונה, מדובר בסיפור אחר", אומרים במשרד שטיינמץ עמינח. כאשר מדובר בהשכרת מחסנים, משרדים או שטח מסחרי כלשהו, אז המיסוי הוא עסקי, בין 30% ל-50% ובצירוף תשלום מע"מ כמובן שבעל הנכס אחראי על גבייתו במקור".

מה לגבי השכרת נכסים ב-Airbnb?

"Airbnb זה סיפור אחר לגמרי. שם רשות המיסים קבעה במפורש שהשכרת דירות בפלטפורמה הזאת מהווה עסק, והם צריכים להיות ממוסים כעסק. יש שם סוגיה של מע"מ שהיא לא כל כך ברורה, אבל בגדול מדובר בעסק".

אז מה בעצם בעלי דירות צריכים לעשות?

"במקרה בו ההכנסה החודשית משכר הדירה, עולה על 5,000 שקל כאמור, מלבד חובת תשלום המס, חייבים בכל מקרה בעלי הדירות גם בחובות דיווח לרשות המיסים - הגשת דוחות שנתיים ודיווח על ההכנסות משכר הדירה. שינוי הגישה של רשות המיסים ובתי המשפט, מדגישה את הנושא של תכנון מס נכון, בחינת תזרים מזומנים וכדומה".

"כל אדם המשכיר דירות, צריך לבדוק את ההכנסות שלו משכירות, ולבדוק אם רשות המיסים יכולה להחליט פתאום שהיא רוצה לגבות את ההכנסה הזאת כעסק", מציינים בפירמת שטיינמץ עמינח. כדאי לעשות בחינה מדויקת של מצבו הפיננסי של אדם, לראות את הדוחו"ת הכספיים שהוא מגיש, ולהחליט אם יש מקום לפעול בצורה כזאת או אחרת כדי לתכנן מס באופן מיטבי".