עשור של כישלון ממשלתי בפתרון משבר הדיור

אי אפשר לבחון את העשור האחרון בישראל בלי להתייחס למועד שבו הוצבו אוהלי המחאה הראשונים בשדרות רוטשילד בתל אביב.

חודש לאחר שדפני ליף, סתיו שפיר ופעילים נוספים החלו במחאה נגד מחירי הדירות נספרו ברחבי ישראל יותר מ־2,000 אוהלים ב־41 ישובים שונים. המחאה, שהתפשטה בהמשך לנושאים נוספים סביב סוגיות יוקר המחיה, הביאה להגדרת הקושי להשיג דירה כמשבר לאומי ודחקה את הממשלה להבין שנסיקת מחירי הדירות היא אירוע שדורש טיפול יסודי. מאז, כמעט כל אירוע בענף הנדל"ן בעשור האחרון נבחן מבעד למשקפי המחאה ונבדקה השפעתו על מחירי הדיור.

אינפו המחסור בדירות דווקא התעצם

למרות זאת, בהתבוננות לאחור ברור שמאמצי הממשלה השונים להגדיל את מספר הדירות שייבנו בישראל לא פתרו את משבר הדיור ואת האמרת מחירי הדירות. ועדת טרכטנברג הצביעה כבר בספטמבר 2011 על מחסור של 65 אלף דירות, שנבע מחוסר יכולתה של המדינה לקדם בניית מספר מספק של דירות באזורי הביקוש. כדי לתקן זאת המליצה הוועדה שרשות מקרקעי ישראל תקצה מדי שנה קרקעות לבניית 40 אלף דירות, במיוחד במרכז, כדי להדביק את הביקוש.

הממשלה אימצה את ההמלצה, אך התקשתה לעמוד בה. מ־2012 ועד תום 2019 היתה צריכה המדינה להקצות קרקעות לבניית 320 אלף דירות. בפועל הוקצו קרקעות לבניית 267 אלף דירות.

במקביל, מאז פרסום מסקנות הוועדה ועד אוקטובר השנה עלה ממד מחירי הדיור ב־50%. במבחן התוצאה כל הממשלות שכיהנו מאז נכשלו.

איור: משבר הדיור איור: רועי רחמים

תכנון רחב היקף ועתיר ביקורת

המהלך המזוהה ביותר עם שר האוצר לשעבר יאיר לפיד הוא יוזמת חוק אפס אחוז מע"מ, אך הוא חתום גם על יוזמות חשובות בתחום הדיור, חלקן בעלות השפעות ארוכות טווח. הוא הקים את חברה ממשלתית שמתמקדת בדירות להשכרה והיה מיוזמי הותמ"ל, שחתומה על המהפכה בכמות הדירות שמוסדות התכנון מאשרים לבנות. בנוסף, לפיד קידם את מודל הסכמי הגג עם עיריות, שבתמורה להבטחות לתקצוב ממשלתי הסכימו לקדם בנייה בקצב של לפחות 5,000 דירות בשנה.

הותמ"ל — או בשמה המלא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור — נועדה להגדיל את מלאי הדירות המתוכננות בהתאם להמלצות ועדת טרכטנברג, אך ספגה במהירות חצי ביקורת מכיוונים רבים. חקלאים ומועצות אזוריות התלוננו כי אדמותיהם הופקעו בקלות יתר ולעתים ללא הצדקה; מומחים טענו כי הוועדה קידמה הקמת אלפי יחידות דיור באזורים שבכלל סובלים מהגירה שלילית; הארגונים הירוקים קבלו על תכנון דורסני שפוגע בערכי הטבע; ואחרים הצביעו על יצירת עומס על תשתיות בכלל ותשתיות התחבורה בפרט.

גם יוזמת הסכמי הגג, שהורחבה תחת יורשו של לפיד במשרד האוצר משה כחלון, לא חפה מבעיות. ראשי הערים התקשו לסרב להצעת הממשלה לתקציבי ענק, שבמקרים רבים היו גדולים מתקציבם השנתי, אך בחלוף השנים הבינו את המלכוד: התקציב החדש אמנם אפשר לפתח תשתיות מרהיבות, אך לא מנע את הגירעון שנוצר מקליטת אלפי תושבים חדשים שמשלמים ארנונת מגורים נמוכה. ב־2019 איימו ראשי הערים כי אם שר האוצר הבא לא ייענה לדרישותיהם הסכמי הגג הקיימים יוקפאו.

שר האוצר משה כחלון וקודמו בתפקיד יאיר לפיד. שאפו להישגים שאפשר להציג לבוחרים צילומים: אלכס קולומויסקי, אוראל כהן

9 ביולי 2015

ביום זה אישרה הממשלה את הצעת שר האוצר משה כחלון להחיל את שיטת מחיר למשתכן על שיווק כל קרקעות המדינה. השיטה, שנוסתה לראשונה בסוף שנות התשעים ונועדה לסייע ברכישת דירה לאלפים בודדים של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה, אומצה כפתרון המרכזי להתמודדות עם משבר הדיור. לפני כינון ועדת טרכטנברג נמכרו 4,000 דירות בהנחות שמקנה השיטה.

הוועדה המליצה לשווק עוד 5,000 דירות במתכונת זו, אך כחלון תכנן להציף את המדינה ב־70 אלף דירות מוזלות וטען שהן יתרמו להורדת מחירים כוללת. כמו קודמו בתפקיד לפיד, גם לכחלון היה ברור שרפורמות אחרות בתחום הדיור יידרשו לשנים בטרם יניבו פירות, בעוד הוא שאף להישגים שיוכל להציג לבוחר כבר עתה.

הגרלות מחיר למשתכן הצליחו למתן את הביקוש הגואה לדירות בכך שגרמו לעשרות אלפי משקי בית, רובם זוגות צעירים, לחכות לזכייה בדירה בהנחה. בפועל, נכון לתום 2019 רק 3,000 משפחות מאושרות קיבלו מפתח לדירה. מתוך 180 אלף משפחות שנרשמו להגרלות זכו 70 אלף בדירה תיאורטית שטרם נבנתה.

עם סיום כהונתו של כחלון ברור שקניית דירה בשוק החופשי קשה בדיוק כמו לפני ארבע שנים. בענף הנדל"ן ממתינים בדריכות לרגע שבו 100 אלף המשפחות הנוספות שממתינות לדירה ירדו מהגדר ויחזרו אל השוק.

אוהלי מחאה בשדרות רוטשילד בתל אביב, ב־2011. הדיור הפך למשבר לאומי צילום: יריב כץ

3 בספטמבר 2015

ביום זה החל להתגלגל כדור השלג שהביא לחיסולה של תמ"א 38, התוכנית שאחראית להוספת עשרות אלפי דירות במרכז הארץ.

המהלך החל בקריקטורת מחאה שצירף מרכז השלטון המקומי לברכות שנה טובה ששלח, והביא לכך שבאוקטובר האחרון המליצה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לבטל את התוכנית הארצית לחיזוק מבנים בתוך שלוש שנים.

החלטת המועצה הארצית התקבלה בשעה שקצב מימוש התוכנית שובר שיאים. מ־14 בניינים בלבד שקיבלו היתר להחלת תמ"א 38 ב־2009 זינק המספר ל־540 בשנת 2018. בסך הכל אחראית התוכנית לחיזוק ובנייה מחדש של יותר מ־53 אלף דירות ויצירת עשרות אלפי דירות חדשות, רובן בערים הגדולות במרכז הארץ.

על פניו, בנייה במרכז בהליכי התחדשות עירונית היתה בין היעדים שהציבו ועדת טרכטנברג והתוכנית הלאומית לדיור שגיבשה המועצה הלאומית לכלכלה, על רקע המלאי ההולך ואוזל של קרקעות פנויות באזורים אלו. בפועל, קצב מימוש התוכנית עורר גל של מחאה מצד תושבים וראשי ערים כאחד. מתנגדי התוכנית טענו כי היא מאפשרת תוספת דירות מבלי להתחשב בתשתיות הנדרשות לגידול באוכלוסיה, ומונעת מהרשויות לגבות היטלי השבחה שיאפשרו לממן את הצרכים הנובעים מכך, כעוד מקומות חניה, מוסדות חינוך וגנים ציבוריים.

קושי בקידום בנייה במרכז הארץ

אחרי שב־2017 וב־2018 המדינה הצליחה סוף־סוף לעמוד ביעדים שהציבה לשיווק קרקעות לבניית דירות, ב־2019 היא שוב גילחה אותן מלמטה, וגם זאת רק ברגע האחרון. לאלפי הדונמים שמשווקת המדינה בפריפריה אין ביקוש, ובאזורי הביקוש המדינה לא מצליחה לקדם תוכניות בנייה משמעותיות במהירות מספקת.

המפתח לייצוב מחירי הדירות בעשור החדש טמון בהצלחת הממשלה לייצר עשרות אלפי דירות חדשות במרכז בכלל ובגוש דן בפרט. כדי שזה יקרה היא צריכה ליצור את התנאים לכך: הקמת מערכת הסעת המונים; אימוץ מדיניות התחדשות עירונית חדשה ופוריה בערים; ורתימת כל משרדי הממשלה הרלבנטיים כדי לאפשר בנייה במתחמים הגדולים במרכז שפונו מבסיסי צה"ל, דוגמת שדה דב.