דיור במחיר מופחת? אל תבנו על זה

לא יאומן כי יסופר, שר השיכון ליצמן הציג תוכנית מהפכנית לפתרון משבר הדיור. המרכיב העיקרי בה הוא העלאת מחירי הקרקע והדירות שיוצעו לזוגות צעירים והקטנת ההטבות לזוגות אלה. אמנם קופתם של רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר תתמלא אך הפתרון למשבר הדיור יתרחק עוד יותר.

"אין אין חגיגה ללא עוגה" עם קצפת, והרבה קצפת , זימרו במועצת הרשות של מקרקעי ישראל (רמ"י) עם פרסום התוכנית "דיור במחיר מופחת", דיור במחיר מופחת לזכאים חסרי דירה בשיטה של הגרלות, שאמורה להחליף את התוכנית הבעייתית של השר כחלון, "מחיר למשתכן".

השר יעקב ליצמן

מדוע שמחו ברמ"י? - שר השיכון ליצמן הציג תוכנית מסורבלת שתעלה מחדש את מחירי הקרקע לבנייה, ותכניס כסף רב לקופת רשות מקרקעי ישראל והמדינה. זאת כמובן על חשבון הנחות נמוכות בהרבה לרוכשים הצעירים, גם באזורים המרוחקים מן הערים הגדולות. בקיצור, השר ליצמן ממשיך את המורשת של משה כחלון אשר השקיע בבוץ פיננסי אלפי זוגות צעירים. ליצמן ימשיך את האסון בלבוש אחר עם אותן תוצאות.

"אני מורט שערות כבר שנים רבות למקרא התכניות ההזויות שמציעה הממשלה לפתרון משבר הדיור מבלי להתייעץ עם אנשי המקצוע בענף הבנייה. כבר לא נשאר לי עתה אלא למרוט את הגבות", אומר לנו בייאוש יזם ומשווק דירות ותיק בענף הבנייה.

ליצמן הבטיח תכנית חדשה שתבטיח דיור במחיר סביר לזוגות צעירים אך לא הבטיח לקיים. התכנית החדשה מחלקת את ישראל לשלושה אזורים - אזורי יוקרה (בעיקר גוש דן) שבהם לא יהיו עוד מכרזים לבנייה מסובסדת לזוגות צעירים, אזורי ביקוש (למשל, מודיעין, רחובות, יבנה, גדרה, ראשון לציון, נתניה, אשדוד, חדרה, באר יעקב ועוד) בהם תוצע סובסידיה נמוכה בהרבה ממה שהיה מקובל בתכנית הקודמת, ואזורי פריפריה (למשל, אשקלון, בית שאן, טבריה, מגדל העמק, נתיבות, אופקים, דימונה, צפת, קריית שמונה, שדרות ועוד) שבהם יוצעו דירות במחיר מסובסד יותר בהשוואה לאזורי הביקוש, אך עדיין בסובסידיה נמוכה ממה שהיה מקובל עד היום.

מדוע תציג התכנית החדשה דירות במחירים גבוהים בהרבה ממה שהיה מקובל עד עתה? שאלה טובה. מחירי הקרקעות בתכנית של "דיור למשתכן" הוקפאו לפי הערך ב-2015. עתה, תחת הנהלה חדשה ורעננה, תיעשה שמאות מחודשת על פי הערך היום של הקרקעות על ידי השמאי של רמ"י (השמאי הממשלתי נבעט הצידה) אשר תייקר משמעותית את הקרקעות שיוצעו לקבלנים במכרזים . באזורי הביקוש תציע רשות מקרקעי ישראל את הקרקע לכל המרבה במחיר בלי מחירי מינימום. התוצאה העגומה תהיה שמחירן של קרקעות באזורי ביקוש, הנמצאות במשורה, ימריא וזה כמובן ישפיע גם על מחיר הקרקעות בפריפריה.

על פי אותו יזם ותיק, התכנית החדשה של ליצמן מבטיחה שהסיוע של המדינה בדיור יימשך אבל באזורים שלא ממש צריכים את הסיוע של המדינה, בהם מרבית המכרזים שהציעה רשות מקרקעי ישראל נכשלו שוב ושוב. זאת מעבר למאות דירות במחיר מסובסד בקריות, בנהריה, בדימונה המוצעות לכל, שאין להן קונים.

לדבריו, במקום לשחרר את השוק, להוציא לשיווק כמה שיותר קרקעות כדי להגביר את ההיצע ולהוריד מחירים, בחר השר ליצמן שוב תכנית מאובנת וחסרת מעוף כמו תכנית "מחיר מטרה" של משרד השיכון שאותה השליך בבוז לפח השר כחלון עם הכנסו למשרד האוצר. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היום מראים כי קצב עליית המחירים בשוק הדירות הגיע לשמונה אחוזים לשנה כמו שהיה בתקופה טרם כחלון, ומחיר דירה ממוצעת טיפס ל-1.6 מיליון ש"ח. כיוון שעל פי התכנית הליצמנית לא יינתן סבסוד לדירות שמחירן עולה על 22,000 ש"ח למ"ר הרי מחיר כזה באזורי ביקוש ייאפשר לזוגות צעירים לרכוש במקרה הטוב דירה של 70 מ"ר לערך.

מאות אלפי משפחות חסרות דיור שהכנסתן החודשית הממוצעת היא סביב 7,000 ש"ח אינן יכולות להתמודד עם תשלום עבור דירות שמחירן עולה על 1.2 מיליון ש"ח, והתכנית החדשה מרחיקה את הדירה מהישג ידם עוד יותר. בואו ונניח הנחה לא ריאלית ששיעור הסבסוד לדירה לזוג צעיר לפי התכנית החדשה יהיה 25 אחוז. במקרה זה מחיר המטרה של דירה לזוג צעיר יהיה 16,500 ש"ח למ"ר ובתוספת מע"מ 19,300 ש"ח. זה מעלה את מחירה של דירה בשטח של 80 מ"ר ל-1.54 מיליון ש"ח. הגזמת, אדוני השר.

מומלץ, אדוני השר, כי מחיר דירה לזוג צעיר לא יעלה על 12 עד 14 אלף ש"ח למ"ר. זאת ועוד, המחשבה שיש בכך פתרון לזוגות החרדים היא טעות. זוגות אלו מחפשים דירות שמחירן אינו עולה על מיליון ש"ח ולפי התכנית החדשה לא יהיו כלל דירות כאלה.

פרופ' יאיר זימון הוא מרצה לכלכלה ומימון באוניברסיטת ת"א. עודד שורר הוא שותף בחברת Kashat Ventures Studio לפיתוח עסקים בתחום הפינטק