"הקורונה סיננה מהשוק את יזמי הנדל”ן החובבניים"

תחום ההתחדשות העירונית, שנהנה ב־5 השנים האחרונות מפריחה, רשם בשנה האחרונה האטה בבקשות ובהיתרים כתוצאה ממשבר הקורונה. כך אמרה אפרת שגב, סמנכ”לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט, בפורום דנס שעסק בתחום ההתחדשות העירונית, בהנחיית דפנה שחר. שגב העריכה כי ההאטה תימשך גם בשנה הבאה בגלל המשבר והירידה בנגישות למקורות מימון.

לדברי שגב, בתחום ההתחדשות העירונית פועלים 1,400 יזמים, לאחר שנרשמה כניסה של גורמים פחות מקצועיים ופחות איתנים פיננסית לתחום. לדבריה, רמת הסיכון בענף עלתה, ו־30% עד 40% מהחברות הפועלות בתחום מצויות בסיכון גבוה. 350 מהחברות צפויות להגיע לכשל פיננסי עד סוף השנה, ו־230 חברות נוספות מצויות ברמת סיכון גבוהה.

בפורום השתתף יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חיים אביטן, שציין כי למרות משבר הקורונה, בשנה האחרונה אושרו 11 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית למתן תוקף ועוד 37 אלף יחידות דיור אושרו להפקדה להתנגדויות הציבור.

למעלה (מימין לשמאל): נעמה שיף, רוני מזרחי, רחל בן ארי, רן ברא”ז, אסף סימון ועומר גגונהיים. למטה: משה קורן, רון חן, חמי שאולי, דנה סנדר, קרן כהן בלחרסקי ורפי רפאלי

"לשמחתנו, גם הרשויות המקומיות הבינו את הפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית, והיום הן מתדפקות על דלתנו כדי לקבל תקציבים לתכנון מתחמים גדולים של פינוי־בינוי", אמר.

לדברי אביטן, פינוי־בינוי יהיה הדבר המרכזי בתחום ההתחדשות העירונית, אך גם החלופה לתמ"א 38 תצליח יותר מקודמתה. "התוכנית החדשה נותנת מענה גם למרחב הציבורי. היא מחייבת את היזם להקים מבני ציבור במסגרת הפרויקט, ולכן גם הרשויות המקומיות יהיו יותר נלהבות מהתוכנית”.

“עובדים תחת אי־ודאות”

משבר הקורונה הביא לשינוי באופי החברות העוסקות בהתחדשות עירונית. אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית: "הקורונה יצרה הבחנה בין החברות החזקות לאלה שפחות. דיירים מבינים שצריך לעשות עסקים עם חברות מבוססות וגדולות".

שחקני המימון החוץ־בנקאי מחזקים את הטענה לסינון יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, שכן הנגישות למימון היא חסם משמעותי בתחום. "בתקופת הקורונה השארנו ליזמים את הריביות הקיימות", אמר מני בן מאור, מנכ"ל הלמן־אלדובי התחדשות עירונית. "אנחנו רואים העברה של פרויקטים מידיים חלשות לידיים חזקות. היום אנחנו גם מאפשרים ליזמים לקבל מימון ל־3-2 פרויקטים יחד".

דנה סנדר, מנכ"לית ובעלים של ארנו קפיטל, סבורה שהתקופה הנוכחית היא זמנית ויש להביא זאת בחשבון בסוגיית המימון: "להערכתנו, עד שיזמים שלוקחים היום מימון יגיעו לשלב הביצוע, נהיה כבר אחרי משבר הקורונה. אנחנו מאמינים מאוד בנדל"ן למגורים, וראינו שבכל פעם שתקופת סגר הסתיימה, היקף מכירת הדירות היה גדול יותר".

רוני מזרחי, מנכ"ל ובעלי מזרחי ובניו, הוסיף: "הקורונה סיננה את החובבנים מהשוק. היום הדיירים מבינים עם מי לעשות עסק ועם מי לא. הבעיה עדיין נמצאת ברשויות ובוועדות התכנון. ברמת גן שינינו תוכנית 4 פעמים ובבת ים 3 פעמים כי אין הוראות ממשרדי הממשלה, והפקידים ברשויות עושים מה שנראה להם".

משה קורן, מנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אזורים, סבור שאי־הוודאות התכנונית גדולה במיוחד: "כשיזם מתחיל תהליך, חייבת להיות לו ודאות בנושא היקפי הבינוי. צריך להיות הליך מחייב של פרה־רולינג, קדם תכנון, כך שמה שנקבע בו יקרה בסוף התהליך".

רפי רפאלי, מנכ"ל ראדקו התחדשות עירונית: "ההליך בוועדות התכנון לוקח זמן רב. המדיניות משתנה תוך כדי תנועה, וכל הסיכומים שסיכמת עם הוועדה המקומית לפני כן כבר לא קיימים. וכך אנחנו מוצאים את עצמנו שנים בתוך פרויקטים".

“לדיירים יש יותר זמן”

אמיר לוטן, מנהל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, סבור כי הבעיה מצויה בהליכי ההתנגדויות והעררים שמעכבים את הוצאת הפרויקטים לפועל: "לוקח זמן לאסוף חתימות, ועד שזה קורה הוועדה המחוזית מורידה שטחים מהפרויקט. ורק אז מתחיל הליך ההתנגדויות".

רון חן, מנכ"ל "אנשי העיר" פרויקטים, התייחס לשינוי שהביא משבר הקורונה על התנהגות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית: "הקורונה פינתה זמן לאנשים. פתאום לדיירים יש יותר זמן לבחור יזם, לבחור עורך דין, לבחון הצעות. בנוסף, הדאגה הכלכלית שהמשבר יצר מביאה בעלי דירות להבנה שפרויקט התחדשות עירונית יאפשר להם רווחה כלכלית".

עו"ד אלי אשל, שותף במחלקת התחדשות עירונית במשרד AYR עמר, רייטר, ז'אן שוכטוביץ', סבור כי הטכנולוגיה אינה בהכרח מקלה על דיירים מבוגרים: "לדיירים מבוגרים קשה עם הזום. צריך לחשוב איך מכנסים דיירים בתקופה כזאת לקבל החלטות שיתניעו את הפרויקטים".

עומר גוגנהיים, מנכ"ל אשדר בוטיק, התייחס ליום שאחרי תמ"א 38 ב־2022: "צריך לקבל הארכה בזמן. תמ"א 38 נעשה במקומות שאי אפשר לעשות פינוי־בינוי. החלופה לא מייצרת כלכליות, ולפי הנוסח שלה, אפשר יהיה לממש אותה רק בתל אביב כנראה".

עו"ד קרן כהן בלחרסקי הצביעה על קושי נוסף: "הקצאת 15% מהבניין לשטחי ציבור היא אמנם צורך עירוני, אך יהיה קשה לשכנע דיירים להסכים. מדובר בחינוך שוק".

עו"ד רן ברא"ז, שותף במשרד לוי טילר, נרדיה, הר־צבי, ברא"ז ושות’, סבור כי תקופת המעבר נותנת יתרון ליזמי בוטיק: "לחברות גדולות אין עניין במקומות שבהם יש מחלוקות בין דיירים בפרויקט קטן עם שולי רווח לא גדולים. כאן נכנסות החברות הקטנות שנכונות לפתור בעיות פרטניות של דיירים".