שווי קניון שבעת הכוכבים בהרצליה זינק, ארנה צנח

שבעת הכוכבים בהרצליה הוא הקניון שרשם בשנת 2012 את הזינוק החד ביותר בשוויו - 13.7% - בהשוואה לשנת 2011. לעומתו, קניון ארנה, השוכן לחופה של הרצליה, רשם את הירידה החדה ביותר בשווי - 17.4%. כך עולה מהדו"חות השנתיים של הכשרת הישוב שמחזיקה בקניון שבעת הכוכבים ושל מנופים פיננסים שמחזיקה בקניון ארנה.

"אין תנועת קונים בקניונים על קו החוף"

הדו"חות הכספיים השנתיים מספקים הצצה לשוק הקניונים בארץ, שפורח בשנים האחרונות. "כלכליסט" ערך דירוג של הקניונים לפי הערכות השווי שהכינו עבורם שמאים, המצורפות לדו"חות. מדובר בקניונים שהחברות הציבוריות בחרו להציג בדו"חות הכספיים שלהן. שתי הקבוצות הציבוריות שמחזיקות במרבית הקניונים בארץ הן עזריאלי, שמונה 13 קניונים, ומליסרון, שברשותה 22 קניונים לאחר שרכשה את בריטיש ישראל.

הדירוג כלל רק את הקניונים שבוצעה בגינם הפרדה בדו"חות בין הקניון לבין המשרדים הסמוכים. על הקניונים שלא בוצעה לגביהם הפרדה נערך דירוג נפרד (ראו מסגרת).

בקניון שבעת הכוכבים שיעור התפוסה הוא 100%, ואילו בארנה הוא מגיע ל־85% - השיעור הנמוך ביותר מבין שיעורי הקניונים בדירוג. ההכנסות של ארנה שוות לכמעט מחצית מההכנסות של קניון שבעת הכוכבים, ודמי השכירות הממוצעים החודשיים למ"ר בארנה הם כמעט מחצית (127 שקל) מדמי השכירות בשבעת הכוכבים (242 שקל), נתון שמשפיע כמובן גם על השווי של ארנה, שהוא נמוך יותר.

קניון עזריאלי. השווי: 1.89 מיליארד שקל צילום: עמית שעל

"ההיסטוריה מלמדת שבקניונים שנמצאים על החוף אין תנועה כמו בקניונים במרכז העיר", אומר גורם בכיר בשוק הקמעונאות הישראלי, שמפעיל חנויות ברוב הקניונים המובילים בישראל. לדבריו, "ארנה למשל עובד טוב בימי שמש, כשיש תנועה לבתי הקפה, אחרת אין ממש סיבה ללכת לשם. לעומת זאת, בשבעת הכוכבים יש תנועה בגלל המיקום ומשום שלא גובים בו תשלום על חניה; זה משפיע על אנשים - בן אדם יעדיף לנסוע עוד 5 ק"מ ולא להוציא את סכומי החניה". מהדו"חות עולה כי לקניון עזריאלי השווי הגבוה ביותר - 1.89 מיליארד שקל ב־2012, עלייה של כמעט 4% לעומת השנה הקודמת. בהתאם היו ההכנסות של הקניון מדמי שכירות ב־2012 הגבוהות ביותר, 135 מיליון שקל. מיקומו המרכזי של הקניון, סמיכותו לתחנת רכבת השלום ותמהיל החנויות בו הם הגורמים העיקריים להפיכתו של עזריאלי לדומיננטי במיוחד.

במקום השני בדירוג הקניונים לפי שוויים ניצב קניון מלחה בירושלים, גם הוא מקבוצת עזריאלי, בזכות שווי של 1.72 מיליארד שקל. היחס הגבוה ביותר בין הפדיון הממוצע למ"ר לבין השכירות הממוצעת למ"ר הוא בקניון איילון - 14%. ישנם חמישה קניונים בדירוג ששיעור התפוסה שלהם הוא 100% - עזריאלי, איילון, מלחה, קריית אונו ושבעת הכוכבים.

קניון ארנה. השווי ירד ב-17.5% ב-2012 צילום: קובי בכר

"לפעמים מציגים גידול מדומה בפדיון"

"החברות מכניסות בדו"חות הכספיים את הנכסים המהותיים של החברה בהתאם לנתונים של הקניונים המצליחים שלה", מסביר גורם בשוק הקמעונאות. לדבריו, "לנו יש מדדים מדויקים, ואנחנו גם מדברים בינינו בשוק ויכולים לראות איזה קניון מצליח יותר או פחות. צריך להבין שהשווי נגזר בין היתר מהפדיון. היו קניונים שהציגו גידול בפדיון, אבל הוא

המשרדים הצמודים מעלים את השווי הקריון ומשרדיו שווים כמו קניון עזריאלי המשרדים הצמודים לקניונים מהווים חלק משמעותי בשווי הכולל; דמי הניהול הגבוהים ביותר נגבים בקניון רמת אביב הדס שפר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

היה מדומה, כי כאשר בודקים את הנתונים לעומק מגלים שהרחיבו את הקניון, ולכן הגידול שדובר עליו נבע מההרחבה ואינו גידול אמיתי".

דוגמה לכך היא קניון רחובות שבבעלות מליסרון. לפי הדו"חות, נתוני הפדיון מצביעים על עלייה של 7.3% בהשוואה לשנה הקודמת, אלא שלפי הערכת השווי העלייה נובעת מגידול בשטחים משווקים ומאוכלסים; בהשוואת הפדיון הממוצע למ"ר בין ינואר־ספטמבר השנה לתקופה המקבילה אשתקד חלה ירידה של כ־2%.

הקניון שרשם את שיעור התשואה הגבוה ביותר הוא קניון קריית אונו, 8.3%, ואחריו סטאר סנטר באשדוד, 7.77%. התשואה מחושבת לפי היחס בין ה־NOI (הכנסות משכירות בניכוי העלויות להפקתן) לבין שווי הקניון. עסקאות שנרקמו לאחרונה בשוק הקניונים מספקות הצצה לשיעורי התשואה בתחום. כך למשל, בפברואר השנה דיווחה חברת מליסרון על מכירת קניון רננים וקניון סביונים ביהוד לקבוצת משקיעים מתחום הביטוח והפנסיה, בהובלת עמיר בירם, תמורת 1.02 מיליארד שקל.

ניתוח העסקה מגלה כי שיעור התשואה של קניון רננים היה 7.9% ושל קניון סביונים 8.4%. בינואר האחרון דיווחה קרן ההשקעות ריט1 על רכישת מלוא הזכויות במרכז המסחרי לב תלפיות בירושלים תמורת 130 מיליון שקל. מדובר במרכז ששטחו 15 אלף מ"ר, אשר מושכר בתפוסה מלאה. ניתוח העסקה הצביע על תשואה של 8.5%.

השיעורים הללו מתאימים גם לסקירת שיעורי התשואה של נכסים מניבים שפרסם השמאי הממשלתי במשרד המשפטים. לפי הסקירה, שיעור התשואה הממוצע של נכסים מסחריים במחצית הראשונה של 2012 הוא 8.3%, ונותר ללא שינוי בהשוואה למחצית השנייה של 2011.