הקניונים חוגגים גם כשהחנויות נשארות ריקות

התוצאות הכספיות של שתי קבוצות הקניונים הגדולות בישראל שפורסמו אתמול מאפשרות להציץ אל העולם הוורוד שבו הן חיות. מחאה חברתית? צמצום הצריכה על ידי הצרכנים? מלחמה ששיתקה את המדינה? שום דבר מאלו לא השפיע על קבוצת עזריאלי וקבוצת מליסרון, שממשיכות לייצר מזומנים כאילו שום דבר בסביבה העסקית שלהן לא השתנה.

הרבעון השלישי של 2014 ייזכר בענף הקמעונאות כקשה במיוחד, לאחר שהקונים ברחו מהקניונים בזמן מבצע צוק איתן. קבוצת האופנה פוקס, קבוצת הקמעונאות החזקה בישראל, דיווחה למשל על ירידה של 68.8% ברווח התפעולי וירידה מתונה יותר של 14% ברווח הנקי לעומת התקופה המקבילה, בקבוצת גולף צנח הרווח התפעולי ב־78% ברבעון הנוכחי לעומת הרבעון השלישי של 2013 וגרר את הקבוצה לירידה של 72% ברווח הנקי ושופרסל עברה להפסד.

לעומת זאת, צוק איתן כמעט שלא פגע בקבוצות הקניונים הגדולות. מליסרון ועזריאלי הציגו עליות ברווח התפעולי ובדמי השכירות. מליסרון הציגה עלייה של 6% ב־NOI (הרווח התפעולי התזרימי המהווה את הפרמטר התפעולי היעיל ביותר לבחינת נדל"ן מניב) ברבעון השלישי של השנה ובתשעת החודשים הראשונים בנכסים הזהים (שהיו קיימים גם לפני שנה) היא צמחה ב־7.8%. קבוצת עזריאלי צמחה ב־NOI של הנכסים הזהים שלה ב־1.1% בתשעת החודשים הראשונים. בסך הכל ייצרו שתי פרות המזומנים הללו 1.7 מיליארד שקל של תזרים מזומנים חופשי - סכום אדיר המעיד על יכולת העמידות שלהם, יכולת הגמישות שלהן ועל העומק הפיננסי שלהן.

קניון עזריאלי. התפוסה מלאה ויציבה צילום: עמית שעל

לא רק שכירות

הרשתות משלמות גם דמי ניהול

מליסרון ועזריאלי הן שתי קבוצות הקניונים החזקות בישראל. שתיהן יחד מחזיקות ב־12 הקניונים הכי חזקים בארץ, בהם קניון רמת אביב, עזריאלי תל אביב, קניון איילון, מלחה ירושלים והגרנד קניון. עובדה זו כשלעצמה מאפשרת לדואופול עזריאלי מליסרון להשית את כוחו על הסוחרים, אם כי בשנתיים האחרונות התחזק גם כוחם של הסוחרים אל מול הקניונים.

דמי השכירות שמשלמות רשתות האופנה מהווים בין 10% ל־20% מההכנסות שלהן. הרשתות משלמות גם דמי ניהול שמיועדים לכיסוי תשלומי ההוצאות השוטפות של הקניונים, כגון ארנונה, חשמל, הוצאות פרסום וכדומה. אלה נעים בישראל בין 80 ל־90 שקל למ"ר בקניון סגור וכ־30 שקל למ"ר במרכז מסחרי פתוח (שבו אין הוצאות על מיזוג, דרגנועים וכד').

לדברי אבי לוי, מנכ"ל מליסרון, "במרבית הקניונים שלנו אנחנו לא מאוזנים אפילו בדמי ניהול, כי ההוצאות גבוהות ואני מבין שאני לא יכול להשית אותן בימים אלה על הסוחרים. השנה עלה שכר עובדי הניקיון ועובדי השמירה ולא העלנו את דמי הניהול".

דנה עזריאלי, יו"ר קבוצת עזריאלי

הטייס האוטומטי

השכירות עולה ב־3% בשנה

איך הצליחו שתי קבוצות הקניונים לשמור על גובה שכר הדירה ולהציג תוצאות כספיות טובות למרות התוצאות השליליות של הסוחרים שלהן?

ראשית, שכר הדירה בקניונים הוא פרמטר קבוע שנחתם בחוזה, בדרך כלל למשך חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות. במועד האופציה עולה שכר הדירה של הסוחרים ב־5%–10% בממוצע, בנוסף לעליית המדד. כך שכר הדירה הנומינלי בקניונים עולה בכ־3% בממוצע בכל שנה, בעוד הסוחרים נאלצים להילחם כדי להציג עלייה במכירות בחנויות הזהות.

החוזים בין הקניונים לבין הסוחרים קובעים שכר דירה קבוע או אחוז מהפדיון, הגבוה מביניהם, מנגנון ששומר על עזריאלי ומליסרון גם בחודשים קשים כמו יולי–אוגוסט שבהם חל צוק איתן ופדיונות הסוחרים צנחו.

"אין לנו קורלציה ישירה להכנסות של הסוחרים שלנו", אומר לוי. "גם כשהפדיונות של הסוחרים שלנו עולים וההכנסות שלהם גדלות שכר הדירה שהם משלמים קבוע. רוב הסוחרים משלמים לפי שכר דירה קבוע, לכן לצוק איתן לא היתה משמעות. מה גם שנתנו הנחה של 25% למשך שבועיים לסוחרים בדרום" (הנחה בשווי של כמיליון שקל, כפי שציינה מליסרון עצמה בדו"חות, סכום מינורי עבור קבוצת הנדל"ן). לדברי לוי, העלייה בהכנסות הקבוצה נובעת בעיקרה מחסכון בהוצאות ובעלויות המימון.

שכר הדירה הוא פונקציה של היצע וביקוש, וכך ניתן לראות למשל שבקניון רמת אביב, הקניון המוביל של מליסרון, שכר הדירה הממוצע עלה מ־457 שקל למ"ר בשנת 2011 למחיר של 498 שקל למ"ר בשנת 2014.

גם שכר הדירה בעזריאלי תל אביב עלה - מ־296 שקל למ"ר בממוצע ב־2011 לממוצע של 318 שקל למ"ר בסוף 2013 (עזריאלי לא מפרסמת את המחיר העדכני בדו"חות הרבעוניים אלא רק בדו"ח השנתי). עם זאת, בקניונים שנחשבים לפחות טובים, כמו קניון עזריאלי בקריית אתא, נשחק שכר הדירה ב־30% בשנה האחרונה.

השכירות בקניונים צמודה למדד מאז שנות ה־80, בשל האינפלציה הגבוהה ששררה אז. גם באירופה ובארה"ב דמי השכירות צמודים למדד, אך הם מתעדכנים פעם בשנה. בצד השני של המתרס ממשיכים הקמעונאים ובעיקר קמעונאי האופנה לסבול משחיקה ברווחים ומחיר המוצר שהן מוכרות אינו צמוד למדד. בתמהיל החנויות בקניונים מהוות חנויות האופנה בין 50% ל־70% מכלל החנויות.

ליאורה עופר, יו"ר מליסרון צילום: אוראל כהן

הקמעונאים נשחקים

מוצרי האופנה הוזלו ב־16%

בכיר באחת הרשתות אמר ל"כלכליסט" כי "הקמעונאי מחליט בכל שנה אם להעלות את המחירים או לא בהתאם לתחרות ולמצב השוק. בשנים האחרונות רוב הקמעונאים לא הצליחו להעלות משמעותית מחירים בגלל התחרות, מי שנפגע זה הקמעונאי עצמו שהרווחים שלו נשחקו. לעומת זאת שכר הדירה של הקניונים עולה באופן קבוע מדי שנה ב־3%".

תמיר בן שחר מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר מסביר כי "מחירי מוצרי האופנה קטנו ריאלית ב־16% בעשור האחרון בגלל התחרות ולא בגלל שכר הדירה". לדבריו, "מרבית רשתות האופנה דווקא הצליחו להוריד את שכר הדירה בשנתיים האחרונות במקומות מסוימים".

חברות האופנה הציבוריות אינן מדווחות על שכר הדירה הממוצע. הנתון משתנה מקניון לקניון ותלוי במיקום ובגודל החנות, בביקוש שיש לאותו קניון וביחסים של הסוחר עם הנהלת הקניון. גם העלייה בשטחי המסחר בישראל והבנייה המסיבית של מרכזים מסחריים מאפשרים לסוחרים להתמקח ולהוריד את שכר הדירה, ובוודאי כשמדובר בקבוצות קמעונאות גדולות ובמותגים בינלאומיים.

יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי, אומר כי "לעומת שנים קודמות שיעור העלייה בשכר הדירה מתמתן. בעבר שכר הדירה היה גבוה יותר והעליות עמדו על 3%–4% בשנה, גם כתוצאה מכך ששיעור העלייה בצריכה הפרטית היה גבוה יותר. כיום הפדיונות בקניונים יציבים יחסית ובהתאם גם שכר הדירה".

שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, מסכים כי "רואים כיום עלייה בשכר הדירה אבל לא באותה עוצמה שהיתה בעבר. רוב הקניונים של קבוצת עזריאלי נמצאים כיום בתפוסה של 100%. אם עזריאלי רוצה להכניס חנות של H&M למשל הוא צריך לפנות 10 חנויות. הקבוצה יכולה לעשות השבחות בשכר הדירה רק על ידי בנייה של שטחי מסחר נוספים".

האם העלייה בדמי השכירות משפיעה למשל על מחיר החולצה שקונה הצרכן? לא באופן ישיר ולא מיידית. "אם כך היה הדבר, הצרכן היה משלם על חולצה בקסטרו רמת אביב מחיר גבוה הרבה יותר מאותה חולצה בקסטרו בעפולה", מסביר בן שחר. "המחיר מושפע מהרווחיות הגולמית והתפעולית של רשת האופנה. הרווחיות הגולמית של הרשתות הציבוריות נעה סביב 60% ומזה הן מתחילות להוריד את כל ההוצאות לקניונים".

מצד שני, אין ספק כי שכר דירה גבוה הנמצא במגמת עלייה מתמדת מקטין את הגמישות התפעולית של הרשתות הפועלות בקניונים והן נדרשות להתייעל. בשלב מסוים חלק מעלויות הדיור הקשיחות מגולגלות למחירי המוצרים.