קבוצת עזריאלי חנכה את קניון רמלה; דנה עזריאלי: "המומחיות שלנו היא לייצר ערך מאפס"
בקבוצה מעריכים את הקהל הפוטנציאלי ב-200 אלף איש. יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי: "הצפי הוא לפדיון שנתי של 480 מיליון שקל בשנה מכל החנויות והדוכנים בקניון, ולתשואה שנתית של 9%-11% מהקניון". בעניין גיוס החוב הוסיף: "היינו יכולים לקבל ריבית נמוכה יותר"
שמונה חודשים לאחר שקיבלה לידיה את תפקיד יו"ר דירקטוריון קבוצת עזריאלי, עם מותו של אביה דוד עזריאלי, ערכה היום (ב') דנה עזריאלי מסיבת עיתונאים ראשונה והשיקה את קניון רמלה החדש של הקבוצה.
דנה עזריאלי לא מרבה להופיע בתקשורת וגם הפעם לא שש להצטלם וניסתה לשלוח במקומה את מנהלי הקבוצה. "העברית שלי לא טובה, ואני מעדיפה לדבר היום על קניון רמלה. אתם תשאלו אותי שאלות על הקבוצה ואני אשתדל לענות בעיקר על רמלה", ניסתה עזריאלי להתחמק בצורה יפה.
קבוצת עזריאלי הודיעה היום על פתיחת הקניון הראשון ברמלה בו הושקעו 430 מיליון שקל. במקום עדיין מתבצעות עבודות בינוי ולא כל החנויות כבר נפתחו בקניון שכולל 22 אלף מ"ר ו-115 חנויות (ועוד 20 דוכנים). בקבוצה מבטיחים כי עד לפסח הקניון יעבוד במתכונת מלאה.
"אם אבי היה פה היום הוא היה גאה מאד, כי הבטחנו שנפתח את הקניון ב-3.3 וזה קורה. רמלה היה הקניון האחרון שאבי לקח חלק מהותי בתכנון שלו", אמרה עזריאלי. "זה זמן סימלי עבורנו כי אנו משיקים בתוך שבוע לא רק את קניון רמלה אלא גם את הקומה השניה של קניון איילון - הקניון הראשון שלנו שקם לפני 30 שנה. קשה להאמין שעם השקעה של 3 מיליון דולר בשנת 93' בנינו את קניון איילון ברמת גן ומזה הפכנו לחברת הנדל"ן המובילה. הסוד שלנו הוא שהקפדנו להישאר ב'קור ביזנס' שלנו ושאנחנו משקיעים בחזרה בנכסים שלנו".
"המומחיות שלנו היא לייצר ערך מאפס"
קבוצת עזריאלי שמונה כיום 14 קניונים מתקשה כיום לרכוש קניונים נוספים שכן רשות ההגבלים עסקיים מטילה עליה מגבלות לרכוש קניונים באזורים שבהם יש לה קניון פעיל, מחשש לפגיעה בתחרות. עזריאלי אמרה ל"כלכליסט" כי איננה מוטרדת מהמגבלה. "ברור שמפריע לי שאני לא יכולה לקנות קניונים אבל זה לא מה שמונע ממני לגדול ולהתפתח. יש נסיבות מסוימות ואנחנו נגדל באמצעות רכישת קרקעות ובינוי עליהן. אפשר תמיד לרכוש ולפתח פשוט צריך למצוא את האזורים הנכונים. אני רואה התפתחות מאוד גדולה שאפשר לעשות בקבוצה", אמרה.
לדבריה, "כשחושבים על ה-300 אלף מ"ר שיש לנו בשטחי מסחר בכל הארץ, זו הוכחה שהמומחיות שלנו היא לייצר ערך מאפס. אנחנו רואים קרקע ריקה שלא מעניינת אף אחד ובונים עליה נכס מניב שמייצר רווחים לשנים רבות. וזו המומחיות שלנו. אנחנו יודעים לייצר ערך מקרקעות. כשבנינו את איילון זה היה קרקע ערימת זבל שלא עניינה אף אחד ובנינו שם את הקניון הכי מוצלח בארץ. גם בבאר שבע בנינו כאשר אף אחד לא בנה שם והוא הפך לקניון הכי מוצלח של הנגב. היום אנחנו משדרגים את קניון הנגב ונשקיע גם בשדרוג של קניון מלחה בירושלים. אני לא יודעת כמה זה ידוע אבל לא היה אף אחד שניגש למכרז במודיעין. היינו היחידים שניגשו למכרז והיום זה קניון מוצלח מאד עבור הקבוצה".
מימין: דנה עזריאלי, ראש עיריית רמלה יואל לביא ויובל ברונשטיין מנכ"ל עזריאלי בקניון ברמלה צילום: עמית שעל
קהל פוטנציאלי של 200 אלף איש
קניון רמלה צפוי למשוך את אוכלוסיית העיר שמונה 77 אלף תושבים ותושבים נוספים מלוד, באר יעקב, ומועצה אזורית גזר. בהנהלת הקבוצה מדברים על קהל פוטנציאלי של 200 אלף איש. לדברי יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי, "הצפי הוא לפדיון שנתי של 480 מיליון שקל בשנה מכל החנויות והדוכנים בקניון, ולתשואה שנתית של 9%-11% מהקניון".
דנה עזריאלי מודעת לעובדה שתושבי רמלה ולוד מבצעים לא מעט מהקניות שלהם בשוק בלוד וטוענת כי היא לא מתחרה בשוק "אבל מותגים בינלאומיים פותחים חנויות בקניונים למרות שכולם אוהבהים להסתובב בשוק".
סיור בקניון מגלה, כי חברת האופנה הבינלאומית H&M אמנם זכתה לשטח מסחרי ענק במיוחד במרכז הקניון, וגם קבוצת פוקס נכנסה לקניון עם המותגים הבינלאומיים צ'ילדרנס פלייס ואמריקן איגל. אך נעדרת מהקניון קבוצת זארה, אחת מקבוצות הקמעונאות הגדולות, על שלל מותגיה הבינלאומיים בהם זארה, פול אנד בר, ברשקה ונייקי. בתחילת השיווק של הקניון סירבה הקבוצה לחתום על חוזים ולדברי ארנון תורן, מנכ"ל קניוני עזריאלי, "בשלב שהם רצו להיכנס כבר לא נותרו לנו שטחים פנויים".
קניון רמלה צילום: עמית שעל
ניתן להניח כי הסיבה היא חילוקי דעות על הסכומים שהקניון מוכן היה להעניק לה לצורך בינוי החנויות. שוכרים שסירבו בתחילת הדרך לחתום על חוזה לפתיחת חנויות בקניון, סיפרו ל"כלכליסט" כי הנהלת הקניון הסכימה לשלם בינוי של 3,500-2,000 שקל למ"ר, סכום הנחשב לגבוה, גם לסוחרים קטנים ובינוניים, על מנת לשכנע אותם לפתוח חנות בקניון. בקבוצת עזריאלי מסרבים לחשוף את הסכום שהשקיעו בבינוי עבור חלק מהשוכרים, אך גורמים בענף העריכו בפני "כלכליסט" כי מדובר בסכום של כ-15 מיליון שקל.
שכר הדירה בקניון רמלה ינוע בין 130 ל-300 שקל למ"ר כאשר דמי הניהול מהווים כמעט 50% מהרף הנמוך של דמי השכירות ועומדים על 80 שקל למ"ר. תורן אומר, כי מדובר בדמי ניהול ממוצעים שמשקפים את דמי הניהול הנהוגים בשוק. "לא העלנו במשך שנים את דמי הניהול שלנו למרות העליה בעלויות של תפעול הפרויקטים. דמי הניהול הם מהנהוגים בארץ ולא מהגבוהים והם משקפים אחזקה ברמה גבוהה".
"אנחנו מייצרים ערך"
האם מאז שנכנסת לתפקיד את פועלת להורדת שכר הדירה ולהקלות על הסוחרים?
דנה עזריאלי: "מאז שאני בקבוצה אני פועלת לטובת החברה והסוחרים שלנו. ולאוו דווקא לטובת בעלי המניות. בסוף זה מגיע לבעלי המניות. אנו מבקשים את שכר הדירה שהשוק ייתן לנו ומקווים שהחברה תמשיך להיות רווחית וטובה. אנחנו מתייחסים לסוחרים שלנו וכל הזמן מנסים לשפר ולעבוד איתם בשותפות. כמובן שזה עסק מורכב שיש בו פינג-פונג ומו"מ אבל ההצלחה שלהם היא הצלחה שלנו ואנו מנסים כל הזמן לעבוד כך שכולם יצליחו".
אתם מוכרים עסקים שאינם בליבת העסקים של הקבוצה. מה מנועי הצמיחה העתידיים שלכם?
"אנחנו ממשיכים עם ה'קור ביזנס' של קניונים מסחריים. יש לנו 6 פרויקטים בבנייה. בטווח של 5 שנים נגדיל ב-50% את המטראג'. אנחנו מייצרים ערך. אנחנו בונים ומייצרים נכסים טובים. בנוסף, אנחנו מתרחבים לתחום של דיור מוגן ותחומים נוספים שנספר עליהם בקרוב".
תכננתם לפתוח את הקניון בשבת, שלחתם לפני חודשיים מכתב לשוכרים ושיניתם תוכניות בעקבות התנגדות של בעלי החנויות. איך תתחרו ב'בילו סנטר' של מליסרון שעובד בשבת ומושך כח קניה רב גם מרמלה והסביבה?
"המטרה שלנו היא לייצר את חווית הקנייה הכי טובה. דרך תכנון נכון ותמהיל נכון, אנשים יגיעו מכל מקום. אני בעד תחרות ואני מאמינה שיבואו לכאן כי פה מרגישים יותר נוח. בנוסף, חוק עזר עירוני לא מאפשר פתיחת הקניון בשבת ולכן הנושא לא על השולחן. אני לעולם לא אומרת מילה נגד החוק. אין אפשרות שנפתח בשבת".
איזה דברים את לוקחת מאבא ורוצה להנחיל בקבוצה?
"ה'קור ביזנס' זה בתוכי. אני מאמינה בעבודת צוות ובהנהלה שלנו. אנחנו עובדים יחד בצורה שאני רואה שזה עושה רק טוב לקבוצה. אבי דאג שהחברה תצליח וזה מה שהיה אכפת לו. ואני רואה שזה חשוב אבל חשוב מאד גם לתת לעובדים ולשוכרים לצמוח איתנו יחד".
מנכ"ל עזריאלי על גיוס החוב: "היינו יכולים לקבל ריבית נמוכה יותר"
במהלך השקת הקניון אמר מנכ"ל עזריאלי יובל ברונשטין כי "אחד הדברים שאמרנו במצגות בשוק ההון למשקיעים המוסדיים, זה בשביל מה לכם לקנות אג"ח מדינה, אם אפשר לקנות את אותו סיכון - בריבית קצת יותר גבוהה. אנו חושבים שהריבית שקיבלנו בהנפקת האג"ח שלנו היא ריבית טובה, אבל בהחלט אנו חושבים שאפשר לקבל ריבית יותר טובה בגיוסים הבאים".
ברונשטין התייחס לגיוס החוב שביצעה עזריאלי בפברואר האחרון, כשגייסה בפעם הראשונה בתולדותיה אג"ח ציבורית בהיקף של 623 מיליון שקל בריבית צמודה נמוכה של 0.65% בלבד. הריבית שקיבלה עזריאלי היא הנמוכה ביותר שמשלמת חברת נדל"ן ישראלית על החוב שלה. רק שבוע וחצי קודם לכן, גייס בנק מזרחי טפחות חוב בריבית דומה, מה שאומר שהמוסדיים תמחרו את הסיכון של עזריאלי כמו של בנק בישראל, עובדה שהפתיעה לא מעט פעילים בשוק ההון.
עזריאלי כבר הודיעה כי היא מתכננת לגייס 700 מיליון שקל נוספים בשנת 2015, אולם טרם החליטה איך. "אנו נמשיך לגייס בשנים הקרובות כי אנו צריכים למחזר חובות. עדיין לא החלטנו אם נעשה את זה דרך הבנקים או דרך גופים מוסדיים או באמצעות הנפקה ציבורית של אג"ח".
יובל ברונשטיין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי צילום: אלי דסה
ברונשטיין הסביר כי עזריאלימגייסת לצורך מחזור חובות, כאשר היא מנצלת את רמות הריבית הנמוכות בישראל בכדי להחליף חוב ישן בחוב חדש בריבית נמוכה יותר. בנוסף הסביר ברונשטיין כי הכסף ישמש את עזריאלי לצורך המשך פעילות
הייזום של הקבוצה. מלבד קניון רמלה, שעבודתו הסתיימה אתמול, עזריאלי מפתחת היום שמונה פרויקטים של מרכזים מסחריים, קניונים ובתי דיור בישראל. בין היתר היא מפתחת את מרכז עזריאלי שרונה, המגדל הרביעי בקניון עזריאלי בתל אביב שיוקם בסמוך לקריה, בניית קומה שנייה בקניון איילון ושני פרויקטים של דיור מוגן – אחד בלהבים ואחד במודיעין.
"אנו צריכים כסף על הייזום העצום שלנו. אין עוד קבוצה בישראל שמשקיעה בהיקפים כאלה לאורך כל כך הרבה שנים. אם לוקחים את כל הייזום של הנדל"ן המניב של החברות הציבוריות בישראל זה לא מגיע לייזום של עזריאלי וזה מצריך מקורות הון. עלויות ההון והחוב שלנו הן נמוכות משום שהחוסן הפיננסי שלנו הוא חריג ביחס לכל חברת נדל"ן אחרת", אמר ברונשטיין.
מאז שהונפקה האג"ח של עזריאלי היא רשמה עלייה של 1.8% והיא נסחרת היום בתשואה לפדיון נמוכה של 0.32% בלבד.
