משבר הקניונים לא פסח על עזריאלי
בחברת עזריאלי מרגישים את מעבר הלקוחות לקניות אונליין. פדיונות השוכרים עלו ב־2017, אולם בקצב איטי יותר. בחברה נערכים לנטישת הקניונים ועוברים להתמקד במשרדים ובדיור מוגן
מבט מהיר בדו"חות הכספיים שפרסמה אתמול קבוצת עזריאלי לשנת 2017 עשוי ליצור את הרושם שהחברה עברה בשלום את המשבר בענף הקמעונאות, שבמסגרתו יותר ויותר צרכנים נוטשים את הקניונים. אולם שני נתונים בתוך הדו"חות מראים כי בהחלט חלה הרעה במצב של החברה.
כאמור, על פניו הדו"חות של החברה ל־2017 נראים חיוביים, עם עלייה של 6% בהכנסות משכירות בקניונים בהשוואה ל־2017 - הכנסות שהסתכמו ב־1.03 מיליארד שקל. אלא שבאותה תקופה שווים של הקניונים של עזריאלי ירד, לפי הדו"חות, ב־25 מיליון שקל. לשם השוואה, בדו"חות לסיכום 2016 עלה שוויים של הקניונים ב־220 מיליון שקל.
- דוחות עזריאלי: עלייה של 1.3% בלבד בפדיונות החנויות הזהות
- שינוי במאזן הכוחות: המכולות צומחות על חשבון הרשתות
- מהפכת הקמעונאות מגיעה למדפי החנויות
נתון נוסף שמבשר על חולשה בפעילות הקניונים הוא פדיונות השוכרים של עזריאלי, שעלו במהלך 2017 ב־1.3% בלבד, בהשוואה לעלייה של 2.4% ב־2016. העלייה הנמוכה הזאת צפויה להוביל ללחץ על הכנסות ורווחי השוכרים, שבתורם צפויים לדרוש מעזריאלי שתעניק להם הנחות בשכר הדירה. אם המגמה הנוכחית תימשך והפדיונות יוסיפו לרדת - הדבר ישפיע לרעה על תוצאות עזריאלי בעתיד.
גיוון נכסים
עזריאלי, שמנוהלת על ידי המנכ"ל אייל חנקין והיו"ר דנה עזריאלי, היא חברת הקניונים השנייה בגודלה בישראל אחרי מליסרון של ליאורה עופר. החברה מחזיקה בכמה מהקניונים הגדולים והמוכרים בישראל, ובהם קניון במגדלי עזריאלי שבתל אביב, קניון בירושלים, קניון איילון וקניון עזריאלי ראשונים החדש בראשון לציון.
אף שהחברה מוכרת בעיקר בזכות הקניונים שלה, הם מהווים רק 41% מהנכסים שלה. נראה שמשפחת עזריאלי שמחזיקה בשליטה בחברה זיהתה כבר לפני כמה שנים את מגמת ההיחלשות בשוק - ונכון להיום כל הפרויקטים שהיא מפתחת הם בתחום המשרדים והדיור המוגן. לפי הערכות, בעוד שלוש שנים הקניונים יהוו פחות משליש מהיקף הנכסים של החברה.
שכירות
כאמור, בשורה התחתונה עזריאלי צמחה בשנת 2017, גם בתחום הקניונים אך בעיקר בתחום המשרדים, שבו נרשמו הכנסות של 489 מיליון שקל - עלייה של 11% בהשוואה ל־2016. הרווח הנקי בתחום המשרדים הסתכם בכ־397 מיליון שקל - עלייה של 7.5% לעומת שנת 2016.
בתחום הקניונים, כאמור, נרשמו ב־2017 הכנסות של 1.03 מיליארד שקל - עלייה של 6% בהשוואה ל־2016. הרווח הנקי מהקניונים עלה ב־7% מהשנה שעברה והסתכם ב־828 מיליון שקל. בסך הכל, ההכנסות של עזריאלי משכירות הגיעו ב־2017 ל־1.38 מיליארד שקל, עלייה של כ־6.5% מ־2016.
בשורה התחתונה, עזריאלי דיווחה כי ה־FFO שלה הגיע ל־1.02 מיליארד שקל - עלייה של כ־8% בהשוואה ל־2016. FFO הוא מדד חשוב בענף הנדל"ן, שמתאר את הרווח הנקי המנוכה מהפחתות חד־פעמיות לכלל פעילות הנדל"ן.
יו"ר החברה דנה עזריאלי. עלות שכר של 5.4 מיליון שקל ב־2017 צילום: עמית שעל
אחד הגורמים שתרמו לצמיחה של עזריאלי ב־2017 היה הפתיחה של קניון ראשונים בראשון לציון, שנחנך ברבעון הראשון של 2017 ולכן לא נכלל בדו"חותיה ל־2016. בהתאם, ההכנסות של עזריאלי מנכסים קיימים עלו רק ב־2% ב־2017 והסתכמו בכ־1.18 מיליארד שקל.
הרווח הנקי המנוטרל גדל בשנת 2017 בכ־20% בהשוואה ל־2016 והסתכם בכ־1.034 מיליארד שקל. לעומת זאת, הרווח הנקי הכולל ירד ב־20% לעומת 2016 והסתכם בכ־1.4 מיליארד שקל. בדו"חות ל־2017 עזריאלי הודיעה כי תחלק דיבידנד בהיקף של 520 מיליון שקל.
פדיונות ועומס
עזריאלי סיכמה את 2017 עם שיעור תפוסה ממוצע גבוה מאוד של 99%, בנטרול שטחי משרדים שנבנו באחרונה ונמצאים בשלבי אכלוס. אלא שמדדים אחרים מראים כי המעבר של הלקוחות לרכישות באינטרנט משפיע על פעילות הקניונים של עזריאלי.
מנכ"ל עזריאלי לשעבר יובל בורנשטיין. חילופי משמרות בסוף 2017 צילום: נמרוד גליקמן
העומס על השוכרים - הנתח מהפדיון של השוכרים שמשולם כשכירות לקניון - עלה ב־2017 ל־11.5%, בהשוואה ל־11.3% ב־2016. השינוי הזה לא נבע מעלייה בשכר הדירה, אלא בעיקר מירידה בפדיון הממוצע של השוכרים. פדיונות אלו עלו ב־2017 בכ־5% לעומת 2016, אלא שבנטרול הפדיון מקניון עזריאלי ראשונים שנפתח רק בסוף הרבעון הראשון של 2017 נרשמה עלייה מתונה יותר בפדיונות - 1.3% בלבד. לשם השוואה, ב־2016 נרשמה עלייה של 5% בפדיונות השוכרים בקניונים זאת לעומת עלייה של 5% בכל הקניונים ועלייה של 2.4% בקניונים הקיימים בשנת 2016.
במהלך הרבעון הרביעי נרשמה עלייה בפדיונות בשיעור של כ־6.3% לעומת הרבעון המקביל ב־2016. בנטרול קניון עזריאלי ראשונים, נרשמה עליה של 1.4% בפדיונות לעומת הרבעון המקביל ב־2016.
בהשוואה למתחרה העיקרית שלה מליסרון, עזריאלי נראית טוב - שכן מליסרון רשמה עלייה מזערית של 0.3% בפדיונות השוכרים ב־2017.
המנכ"ל הנוכחי אייל חנקין צילום: עמית שעל
חשיפה לאופנה
שיעור החשיפה של עזריאלי לתחום האופנה עומד על 48% מהכנסות הקניונים ו־17% מההכנסות הכוללות של עזריאלי. נראה כי לאור מגמת הגדלת המשרדים על חשבון הקניונים, הנתח של האופנה בהכנסות החברה צפוי לקטון.
בשיחה עם "כלכליסט", המנכ"ל חנקין ציין שהחברה ביצעה כמה בדיקות רוחביות של חברות האופנה בישראל ואף חשף כי עזריאלי צפויה להמשיך להכניס לקניונים שלה קבוצות אופנה חדשות.
שווי הנכסים המניבים
במהלך 2017, עזריאלי רשמה רווחי שערוך כוללים על הנכסים שלה בהיקף של 500 מיליון שקל, ירידה של 28.5% לעומת שערוך חיובי של 700 מיליון שקל שרשמה על נכסיה בשנת 2016. בתחום הקניונים, כאמור, נרשמה ב־2017 ירידת שווי של 25 מיליון שקל - לעומת עליית שווי של 220 מיליון שקל בשנת 2016.
שכר הבכירים
עלות שכרה של היו"ר דנה עזריאלי הסתכמה ב־2017 בכ־4.5 מיליון שקל. העלות של שכרו של יובל בורנשטיין, מי שהיה מנכ"ל החברה ופרש באוקטובר האחרון, הסתכמה בכ־5.1, בעוד עלות שכרו של המנכ"ל החדש חנקין הסתכמה בכ־2.6 מיליון שקל".
