הנפקת השנה: קבוצת עזריאלי תגייס לפי שווי של 10.8 מיליארד שקל
המספרים נחשפים: ב־2009 רשמה קבוצת עזריאלי רווח נקי של מיליארד שקל ותזרים מזומנים מפעילות שוטפת בגובה 1.4 מיליארד שקל. דוד עזריאלי התחייב בתשקיף לחלק את אחזקותיו ואחזקות בנו - במלואן או בחלקן - לקרנות צדקה. החונים בקניון עזריאלי לבדם הניבו הכנסות בגובה 40 מיליון שקל ב־2009
לקראת הנפקת הענק חושף דוד עזריאלי לראשונה את הנתונים הכספיים שמאחורי אימפריית הקניונים שלו. עזריאלי, המייסד ויו"ר קבוצת עזריאלי, רוצה לגייס בתל אביב 2.7 מיליארד שקל באמצעות הנפקה של 25% מהמניות, כלומר לפי שווי חברה (אחרי הכסף) של 10.8 מיליארד שקל. ההנפקה מתוכננת להתבצע כבר בסוף חודש מאי.
תשקיף הקבוצה שפורסם לקראת ההנפקה חושף את מפעל החיים של עזריאלי (88), שהפך את חברתו לאחת הקבוצות האיתנות והחזקות במשק הישראלי.
קבוצת עזריאלי כוללת את פעילות הקניונים ופעילות של השכרת משרדים. מלבד זאת, הקבוצה שולטת (60%) בחברה הבורסאית גרנית הכרמל(המחזיקה בסונול, טמבור וסופרגז), ומחזיקה ב־20% מלאומי קארד, ב־4.8% מבנק לאומי ובחברות נוספות.
ב־2009 רשמה קבוצת עזריאלי רווח נקי של מיליארד שקל ותזרים מזומנים מפעילות שוטפת בגובה 1.4 מיליארד שקל. עיקר התזרים (820 מיליון שקל) נבע מפעילות הקניונים והמשרדים, והשאר מפעילות גרנית הכרמל הנסחרת כיום בבורסה בתל אביב.
נכסים לא משועבדים
מהתשקיף עולה עוד כי לעזריאלי הון עצמי בגובה 7.3 מיליארד שקל מתוך סך נכסים של כ־17 מיליארד שקל. לאחר ההנפקה צפוי ההון העצמי של הקבוצה לגדול לכ־10 מיליארד שקל. לעזריאלי נכסים לא משועבדים בשווי של 6.1 מיליארד שקל שכנגדם היא יכולה לקבל אשראי בנקאי להרחבת פעילותה. עם נתונים כאלה יכולה קבוצת עזריאלי להשתתף כמעט בכל עסקה גדולה במשק.
איתנותה של קבוצת עזריאלי אינה משתקפת רק בשיעור המינוף הנמוך ובתזרים האיתן, אלא גם בשיעור התפוסה המקסימלי (100%) בקניונים בבעלותה ובשיעור תפוסה של כ־95% במגדלי המשרדים שלה הפרושים ברחבי ישראל.
מתמורת ההנפקה מייעדת קבוצת עזריאלי סכום של 1.3–1.5 מיליארד שקל להרחבת פעילות הקניונים בישראל. מדובר, בין השאר, בתוספת בנייה של 7,500 מ"ר בקניון איילון שברמת גן בהשקעה של 150–120 מיליון שקל.
הקבוצה מציינת כי הקניון נהנה מתפוסה של 100% ומעריכה שעבודות הבנייה יימשכו כשנה וחצי.
קניון גבעתיים. מתוכננת קומת משרדים חדשה צילום: אורן דעי
הרחבת הפעילות בישראל תכלול גם בניית קניונים בקריית אתא, עכו, חולון וראשון לציון (בסמוך לתחנת הרכבת הראשונים). מלבד זאת, הקבוצה מתכננת להקים קומת משרדים בקניון גבעתיים, שאותו רכשה מנכסים ובנין וכלל ביטוח בסוף 2008. לשאר תמורת ההנפקה אין עדיין ייעוד מוגדר.
מגדלים מכניסים
הקבוצה חושפת עוד כי שוויו של מתחם קניון עזריאלי שבמזרח תל אביב מוערך ב־3.72 מיליארד שקל, וב־2009 הוא הניב לבעליו NOI (רווח תפעולי נקי, כלומר ההכנסות התפעוליות בניכוי ההוצאות התפעוליות) בגובה 290 מיליון שקל. שוויים של הקניון (לבדו) ושל מחצית משטח החניון מוערך ב־1.55 מיליארד שקל, וה־NOI מנכסים אלו הסתכם אשתקד בכ־118 מיליון שקל.
השווי של מגדלי עזריאלי (קומות המשרדים שמעל הקניון בתל אביב) מוערך על ידי הקבוצה ב־2.17 מיליארד שקל וה־NOI מנכסים אלה הסתכם אשתקד בכ־172 מיליון שקל.
מהערכת השווי למתחם עזריאלי - שצורפה לתשקיף ההנפקה - מתברר כי ההכנסות מהקניון הסתכמו אשתקד ב־95 מיליון שקל, וההערכה היא שב־2010 הן יגיעו ל־99 מיליון שקל.
השכרת המשרדים במגדל העגול יצרה לקבוצת עזריאלי הכנסה בגובה 62 מיליון שקל ב־2009, ואילו השכרת המשרדים במגדל המשולש תרמה 45 מיליון שקל נוספים; המגדל המרובע הניב לקבוצה הכנסה בגובה 42 מיליון שקל; ואילו החניון לבדו הניב הכנסות בגובה 40 מיליון שקל ב־2009 - כאשר מחצית מההכנסות היו ממנויים והשאר ממבקרים מזדמנים שהגיעו למקום. הרווח התפעולי מהחניון עמד בשנה שעברה על 29 מיליון שקל.
הערכת השווי חושפת גם נתון מעניין שלפיו ביום ממוצע נרשמות כעשרת אלפים כניסות לחניון, מהן 3,000 כניסות של מנויים ו־7,000 כניסות של מבקרים מזדמנים. 56% מהמבקרים המזדמנים במתחם שוהים בו עד שעתיים, ו־23% שוהים עד שלוש שעות.
דוד עזריאלי בקניון עזריאלי. כל מקום חניה שווה 110 אלף שקל צילום: עמית שעל
מקור רווח נוסף של עזריאלי הוא מכירת חשמל לשוכרים השונים. מסתבר כי עזריאלי רוכשת חשמל במתח גבוה מחברת החשמל ומוכרת חשמל במתח נמוך לשוכרים במתחם - פעילות שעליה היא גוזרת רווח של כ־4 מיליון שקל בשנה.
שוויו של מ"ר בשטח המסחרי של קניון עזריאלי מוערך ב־40 אלף שקל, ואילו שוויו של מ"ר משרדי באחד המגדלים מוערך ב־13 אלף שקל. שוויו של מקום חניה מוערך ב־110 אלף שקל.
סך השווי של קניוני קבוצת עזריאלי מוערך על ידיה ב־7.3 מיליארד שקל, אך יש לציין כי עזריאלי צירפה לתשקיף הערכת שווי מפורטת רק לגבי קניון עזריאלי בתל אביב. לגבי שאר הקניונים הסתפקה הקבוצה בהצגת השווי הכולל, בלי לחשוף את עבודת הערכת השווי שמאחורי המספרים.
ירידה בפדיונות
עזריאלי מציינת כי ההאטה הכלכלית של השנתיים האחרונות - הנובעת מהמשבר הכלכלי העולמי - לא השפיעה על דמי השכירות שהיא גובה. עם זאת, הקבוצה מציינת כי ב־2008 ובמחצית הראשונה של 2009 חלה ירידה של כ־5%–10% בפדיונות למ"ר בחלק ניכר מהמרכזים המסחריים בישראל.
הקבוצה מוסיפה כי חוזי השכירות צמודים למדד, ולכן אם תימשך הירידה בפדיונות, הדבר יגדיל את העומס על השוכרים, ואלו מצדם ילחצו להפחית את דמי השכירות - בעיקר במרכזים שבהם עומס השכירות היה מלכתחילה גבוה.
עם זאת, בעזריאלי סבורים כי הלחץ להורדת מחירים יתאזן לנוכח רצונן של הרשתות הקמעונאיות הגדולות לשמור על מקומן בקניונים המובילים, בעיקר כשבעת האחרונה נוצרה תחרות עם הרשתות הבינלאומיות השואפות להיכנס לאותם קניונים.
שוויו של קניון איילון נאמד על ידי הקבוצה ב־1.1 מיליארד שקל, וה־NOI שהניב אשתקד הסתכם בכ־88 מיליון שקל.
שוויו של קניון עזריאלי בירושלים נאמד על ידי הקבוצה ב־1.44 מיליארד שקל, וה־NOI שיצר ב־2009 הסתכם בכ־110 מיליון שקל.
קניון איילון. 100% תפוסה בקניוני הקבוצה צילום: תומריקו
שוויו של קניון עזריאלי בגבעתיים מוערך על ידי הקבוצה ב־800 מיליון שקל, וה־NOI שהניב הסתכם אשתקד ב־60 מיליון שקל.
קניון עזריאלי הנגב הנמצא בבאר שבע מוערך על ידי הקבוצה בשווי של 777 מיליון שקל, וה־NOI שיצר אשתקד הסתכם ב־62 מיליון שקל.
הקניון במודיעין מוערך על ידי הקבוצה בשווי של 662 מיליון שקל והקניון בחולון מוערך בשווי של 489 מיליון שקל.
מתחם משרדי "ביזנס פארק" בהרצליה מוערך על ידי עזריאלי בשווי של 657 מיליון שקל, וה־NOI שהניב אשתקד עמד על 43 מיליון שקל.
התשקיף גם חושף את הפילוח של הכנסות הקניונים משכירות לפי ענפים. מתברר כי בממוצע, חנויות האופנה אחראיות ל־46% מההכנסות, חנויות עוגן (מעל 1,000 מ"ר) ל־16% נוספים, חנויות המזון ל־10%, חנויות של מתנות וצעצועים מספקות 8% מההכנסות משכירות ואילו הדוכנים המוצבים בקניונים אחראים ל־5% נוספים.
הקבוצה מעריכה את שווי כלל משרדיה ב־3.39 מיליארד שקל, והיא מציינת שבאזור המרכז מושפע תחום ההשכרה למשרדים מאוד מהמשבר הגלובלי.
"ב־2009", כותבת עזריאלי, "חלה ירידה בשכר הדירה המבוקש באזורי הביקוש העיקריים. נוסף על כך, בענף כולו, ניכרה אי־ודאות אשר גרמה לעצירה חדה בייזום פרויקטים חדשים, ובעיקר פרויקטים בעלי מאפיינים ספקולטיביים ללא שוכרים ייעודיים מראש".
עם זאת, עזריאלי מעריכה כי "בשל הירידה הנמשכת בהיצע של בנייני משרדים חדשים באזור המרכז, ההתאוששות בתחום זה עשויה להיות מהירה לעומת המשבר של תחילת שנות ה־2000".
הכנסות ממס
מי שיתעמק בדו"חות של עזריאלי יגלה כי ב־2009 הקבוצה הכירה בהכנסות מס בהיקף של 436 מיליון שקל כתוצאה מההכרזה על הורדת שיעור המס בשנים הקרובות. נתון זה הוביל את החברה להציג ב־2009 הכנסות מס בגובה 288 מיליון שקל לעומת הוצאות מס בגובה 148 מיליון שקל שהיו נגרמות לה ללא ההכרה החשבונאית בהפחתת שיעור המס.
קבוצת עזריאלי מפלחת את דו"חותיה לשלושה מגזרי פעילות: פעילות הקניונים - האחראית לעיקר הרווח התפעולי (המיוחס לבעלי המניות), שהסתכם אשתקד ב־534 מיליון שקל (כולל עליית ערך נכסים בהיקף 170 מיליון שקל); השכרת משרדים, שהניבה באותה עת רווח תפעולי בגובה 248 מיליון שקל; והאחזקה (60%) בגרנית הכרמל, שהניבה לקבוצה רווח בגובה 110 מיליון שקל ב־2009.
מלבד זאת, הקבוצה הצהירה על מדיניות חלוקת דיבידנדים בגובה 25% מהרווח הנקי.
בתשקיף חושפת הקבוצה את רצונם של דוד עזריאלי ובנו רפי לתרום בעתיד את מניותיהם, במלואן או בחלקן, לקרנות ציבוריות. רווחי הקרנות מהאחזקה באותן מניות ייתרמו למוסדות בישראל. דוד עזריאלי מחזיק כיום ב־40% מהקבוצה וכל אחד מארבעת ילדיו מחזיק ב־15% נוספים. לאחר ההנפקה ידוללו אחזקותיהם של דוד ורפי ל־41.25% והשווי של מניות אלו צפוי לעמוד על כ־4.45 מיליארד שקל (בהנחה שהחברה אכן תונפק לפי שווי של 10.8 מיליארד שקל אחרי הכסף). שלושת בנותיו של עזריאלי ימשיכו להחזיק במניות הקבוצה.
