בלעדי ל"כלכליסט" - שוק ההון כבר הכריע: דלק נדל"ן בדרך להסדר חוב

"דלק נדל"ן נמצאת במסלול ברור ומוחלט בדרך להסדר חוב עם מחזיקי האג"ח שלה". כך מעריכים בשוק ההון, בעקבות שתי ההודעות השליליות ששחררה החברה אתמול בבוקר. ל"כלכליסט" נודע כי למרות שהנושא טרם עלה בישיבות הדירקטוריון, הוא צפוי לעלות לדיון בשבועות הקרובים.

• מניית דלק נדל"ן - מהרכישה בבריטניה ועד סף הסדר חוב - לצפייה לחץ כאן
• תזרים המזומנים של דלק נדל"ן לשנה הקרובה: התחזית לעומת המצב בפועל - לצפייה לחץ כאן
  

התשואה לפדיון של איגרות החוב של דלק נדל"ן מסדרה כ"ה זינקה בימים האחרונים ל־88% לעומת 31% בלבד לפני חודש, עובדה שמבטאת את החשש הגדול של המשקיעים מפני אי־יכולת החברה לעמוד בפירעון הקרן והריבית על האג"ח בסך 308 מיליון שקל, שצפוי בתחילת ספטמבר. שבוע לפני כן תידרש דלק נדל"ן לפרוע ריבית של 31 מיליון שקל למחזיקי האג"ח מסדרה ה'. קופת החברה כיום ריקה כמעט לחלוטין ובשלב זה אין בידיה מספיק מזומנים לעמוד בפירעון החוב.

אתמול בישרה דלק נדל"ן כי היא נדרשת על ידי נושיה להכיר בהפחתת שווי דרקונית, בסך 1.4 מיליארד שקל, על פורטפוליו החניונים שלה בבריטניה, ולפיכך להעלות את שיעור הריבית המשולם על ידיה בגין הלוואה שנלקחה על נכס זה. בדיווח נפרד הודיעה דלק נדל"ן כי קבוצת המלווים בעבור נכס ה"מולהיים" (Mulheim) של החברה בגרמניה החליטה לממש את זכותה על הנכס ומינתה לו כונס נכסים מטעמה.

בדלק נדל"ן מנהלים מירוץ נגד השעון למכור את חברת הבניה למגורים שבבעלותה המלאה, אלעד מגורים. מנכ"ל דלק נדל"ן, ערן מיטל, עדכן באחרונה את הנהלת החברה כי הוא מנהל מו"מ בנושא מול שני גורמים, אולם איננו יודע אם הדבר יבשיל לכדי עסקה. עם זאת, גם במידה שתחתם עסקה, הרי שהשלמתה עשויה לארוך חודשיים־שלושה והתשלום בגינה לא יתקבל לפני פירעון האג"ח. נציין, כי גם מכירת 25% מאלעד מגורים לבעל השליטה בדלק נדל"ן, יצחק תשובה, בתמורה ל־100 מיליון שקל טרם הושלמה.

For English version please follow link below

http://www.ynetnews.com/articles/0,7340,L-4093956,00.html

ערן מיטל

ל"כלכליסט" נודע כי מיטל זומן לאחרונה בבהילות לפגישה עם נציגי בית השקעות גדול, שמחזיק באג"ח כ"ה בהיקף של למעלה מ־100 מיליון שקל, ובה התבקש להסביר את מצבה של דלק נדל"ן והאפשרויות שהיא בוחנת. אחת האפשרויות שעלו על הפרק היא הנפקת סדרה חדשה של אג"ח, שרוכשיה יקבלו ביטחונות בדמות מניות החברה־הבת DGRE, שאמורות להשתחרר משעבוד של בנק דיסקונט, אולם ספק אם מהלך זה יצליח.

אותם גורמים שנפגשו עם הנהלת דלק נדל"ן התרשמו כי תשובה אינו מתכוון להזרים כספים נוספים בהנפקת זכויות כפי שביצע עד עכשיו, מהלכים בהם הזרים לחברה כ־300 מיליון שקל במצטבר. "הסדר חוב בדלק נדל"ן הוא רק שאלה של זמן", העריכו אתמול גורמים בשוק. עם זאת, בחברה עצמה מבהירים כי נושא של הסדר חוב לא נידון בשום צורה שהיא במוסדותיה בשום שלב, אם כי ברור שיהיה צורך במציאת פתרון למצב.

גורמים מוסדיים שנפגשו עם מיטל סיפרו ל"כלכליסט" כי בפגישות עמם אמר להם מיטל כי אינו יודע "כמה כסף יצחק תשובה עוד יזרים לחברה מעבר להתחיבויות שהוכנסו לדו"חות". לדבריהם, אמירה זו יצרה את הפאניקה סביב האג"ח של החברה. בכיר באחד מבתי ההשקעות אף ציין כי "מיטל הכניס את כולם לפאניקה". תשובה מחויב להזרים לחברה 45 מיליון שקל השנה ו־75 מיליון שקל בשנה הבאה, אולם הכל במידה שלא יהיה ארגון מחדש של החובות.

מקורב לדלק נדל"ן ציין בתגובה לעליית התשואות באיגרות החוב של החברה כי "אי אפשר לצפות מחברה עם תשואה של 90% שתהיה נקייה מבעיות. ברור שגם נושא הסדר חוב נבחן". בדלק נדל"ן, כאמור, הכחישו כל כוונה להסדר או כל החלטה לכך, אך מקורבים לקבוצה אמרו כי החלפה של האג"ח תיעשה בלי שום תספורת, אם בכלל. עוד אמר מקורב לדלק נדל"ן כי "אין ספק שההודעה אתמול מציבה את החברה בבעיה קשה".

על פי ההערכות, העובדה שרוני אלרואי הגיע לתפקיד יו"ר דלק נדל"ן במקום אהרון קצ'רגינסקי, נועדה בין היתר לאפשר לחברה לעמוד מול מחזיקי האג"ח במקרה של החלטה ללכת להסדר חובות.

צרות גם בבריטניה

תהליך ההידרדרות של דלק נדל"ן החל למעשה בסוף שנת 2005, כאשר החברה ביצעה רכישות ענק ברמות מינוף גבוהות טרם המשבר הגלובלי, עובדה שהקשתה עליה בשנים האחרונות לגשר על פערי המימון האדירים.

אתמול, כאמור, קיבלה החברה מכתב מידי הגוף שהעמיד לה את ההלוואה לרכישת פורטפוליו החניונים באנגליה, ובו נכתב כי יש להפחית את שווי הנכס בספרים מ־913 מיליון ליש"ט ל־656 מיליון ליש"ט בלבד, קרי הפחתת שווי של כ־30%. חשוב לציין כי רק לפני מספר חודשים ביצעה דלק נדל"ן הפחתה בגין הנכס בסך של כ־52 מיליון ליש"ט. לפיכך, במקרה שהחברה תאלץ להכיר בהערכת השווי החדשה שדורש המלווה (656 מיליון ליש"ט), הרי שמדובר בירידת ערך של כ־310 מיליון ליש"ט (1.67 מיליארד שקל) בתוך מספר חודשים בלבד.

מי שמחזיקה ב־59% מנכסי הפורטפוליו היא החברה־הבת של דלק נדל"ן, ERGD. בינתיים, דלק נדל"ן דוחה את הערכת השווי שקיבלה מטעם המלווה. במידה שלא תצליח לשכנע את הבנק המלווה כי ערך הנכס גבוה יותר במו"מ שתקיים מולו, תצטרך דלק נדל"ן לבחון את הצורך למחוק חלק ניכר מהשקעתה, מה שיגרור אחריו הפסד כבד.

נכון להיום, משמעות הערכת השווי המופחתת היא שלילית עבור דלק נדל"ן, שכן היא מגדילה את יחס ההלוואה לשווי הנכס (LTV). הבנק המלווה דורש לפיכך, שהמרווח על הריבית עבור הלוואת המזנין שנלקחה עבור הנכס ויתרתה בספרים עומדת על 562 מיליון שקל יגדל ביותר מפי שניים, כך שהריבית האפקטיבית תעמוד על 9%. במספרים, מדובר בתוספת הוצאה שנתית של 2 מיליון ליש"ט.

דלק נדל"ן סיימה את הרבעון הראשון עם גירעון בהון של כ־954 מיליון שקל והון חוזר שלילי בהיקף של 2.8 מיליון שקל. הפחתת שווי, כפי שדורש המלווה עבור נכסי החניונים, תפגע עוד יותר בהונה העצמי שעשוי לרדת בעוד 130 מיליון שקל כבר בדו"חות הרבעון השני.

אם לא די בצרות אלו, הרי שגם השוכרת של החניונים, NCP, נקלעה לאחרונה לקשיי נזילות ושיגרה לדלק נדל"ן מכתב בקשה להפחתת דמי השכירות על החניונים. על פי המכתב שהגיע לדלק נדל"ן, NCP מבקשת הנחה של 750 אלף ליש"ט לרבעון בדמי השכירות ובסך הכל הנחה של כ־3 מיליון ליש"ט.

הקופה צפויה להתרוקן

במקביל להתפתחויות בבריטניה, גם בגרמניה החברה לא רווה נחת. קבוצת המלווים שמימנה את רכישת נכס המולהיים שבגרמניה הודיעה אתמול על מימוש זכותה על הנכס באמצעות מינוי כונס נכסים מטעמה. זאת לאחר שבעלת הנכס, DGRE, לא הצליחה לעמוד בפירעון הלוואת הנון ריקורס, שנקבע לינואר האחרון, וכן בשל הערכת שווי מופחתת של 17.7 מיליון יורו, שהמציאו המלווים. בתום הרבעון הראשון הסתכמה יתרת ההלוואה על הנכס בכ־21.3 מיליון יורו (כ־105.4 מיליון שקל), וזאת כאשר שווי הנכס בספרי החברה עמד על כ־25 מי ליון יורו (123.7 מיליון שקל). מכך ניתן לגזור כי דלק נדל"ן תרשום בדו"חות הבאים הפסד כולל של כ־9 מיליון שקל בגין מחיקת הנכס.

עקב קשיי הנזילות שלה, נדרשה דלק נדל"ן לצרף לדו"חותיה הרבעוניים תזרים מזומנים חזוי. אולם, הדרישה להפחתת שווי החניונים באנגליה, לצד הבקשה להפחתת דמי השכירות מטעם NCP, כמו גם העלייה בהוצאות המימון ומחיקת הנכס בגרמניה, צפויים להכביד על תזרים המזומנים של החברה, הרגיש ממילא.

במהלך השנתיים הקרובות תידרש דלק נדל"ן לפרוע התחייבויות כלפי מחזיקי האג"ח בסך של כ־1.4 מיליארד שקל, בנוסף לחוב של 630 מיליון שקל עבור הבנקים ו־90 מיליון עבור צדדים קשורים. חלק נכבד מתזרים המזומנים נשען על החברה־הבת, DGRE, ממנה מצפה דלק נדל"ן לקבל השנה כ־740 מיליון שקל (מתוכם קיבלה כ־206 מיליון שקל עד כה), בדרך של חלוקת דיבידנדים, רכישה עצמית של מניות DGRE, ומימוש נכסים.

גם אם החברה תעמוד בכל אבני הדרך שהציגה בסוף הרבעון הראשון, שכללו, בין היתר את מכירת אלעד מגורים, מימוש נכסים נוספים, הנפקת זכויות, שחרור בטחונות וגיוס אשראי חדש - ב־2013 צפויה קופת דלק נדל"ן להתרוקן ויוותרו בה כ־6 מיליון שקל בלבד.