שווי הקרקע בווגאס במו"מ: התספורת הצפויה - לפחות 50%

גורל פרויקט מלון הפלאזה בלאס וגאס, של נוחי דנקנר ויצחק תשובה, עשוי להיקבע מחר, עת יתכנסו נציגי השותפים בפרויקט לפגישה מכרעת בארה"ב עם נציגי הבנקים שמימנו את רכישת הקרקע עליה אמור היה מלון הקאזינו לקום. לפני יותר מחמש שנים קיבלו דנקנר ותשובה הלוואה של 620 מיליון דולר לרכישת הקרקע, ובחודשים האחרונים מנהלים נציגיהם מגעים מול הבנקים המממנים במטרה להגיע להסדר על פריסה או מחיקה של חלק מהחוב.

מלבד שני הטייקונים, הקשר הישראלי עובר גם דרך שלושה גופים ישראליים: חברת הביטוח הראל והבנקים מזרחי טפחות והפועלים שלקחו ב־2007 חלק בסינדיקט הגופים הפיננסיים שהעניק את ההלוואה. חלקם של שלושת הגופים הישראלים בהלוואה עמד על כ־100 מיליון דולר, והם צפויים לספוג תספורת של בין 50% ל־70%, אם המגעים בין הצדדים יבשילו לכדי הסכם בתנאים שדוברו עד כה.

נוחי דנקנר ויצחק תשובה בפיצוץ מלון ניו פרונטיר בלאס וגאס

כפי שחשף "כלכליסט" באוגוסט האחרון, המו"מ על הפלאזה בווגאס מתנהל לפי שווי נמוך בהרבה מזה שכתוב בספרים של השותפות בפרויקט - נכסים ובנין (50%), אי.די.בי פתוח (25%) ואלעד גרופ (25%). הקרקע, שנרכשה תמורת יותר מ־1.2 מיליארד דולר, רשומה כעת בספרי החברות לפי שווי של 700 מיליון דולר בלבד, כאשר המו"מ מתנהל אף לפי שווי נמוך יותר של 470 מיליון דולר. גורם מוסדי בכיר המעורב בתהליך העריך כי הערכת שווי שנמצאת בידי חלק מהבנקים מעניקה לקרקע שווי שנמוך מ־400 מיליון דולר.

רוב ההשקעה נמחק

ההשקעה בפלאזה החלה כשתשובה ודנקנר תכננו להקים מלון וקזינו על קרקע שממוקמת ב"סטריפ של וגאס" (השדרה המרכזית בעיר) ורכשו אותה תמורת 1.24 מיליארד דולר. את הרכישה מימנו החברות באמצעות הון עצמי של 620 מיליון דולר, כאשר היתרה בהיקף זהה מומנה באמצעות הלוואת נון ריקורס (כלומר הקרקע שנרכשה בכספי ההלוואה היא הנכס היחיד שהוענק כביטחון למלוויים) שנלקחה מקונסורציום של 13 בנקים זרים בראשות הבנק השוויצרי קרדיט סוויס (שבו מושקעת אי.די.בי ב־2.3%), ואליהם חברו הראל, מזרחי־טפחות והפועלים.

ההלוואה בנויה משתי שכבות: שכבת סניור בכירה (שכבה A) של 445 מיליון דולר בריבית שנתית של כ־3.25%, ושכבת מזנין נחותה (שכבה B) בסך 175 מיליון דולר בריבית שנתית של כ־4.5%. הגופים הישראליים שותפים בשתי השכבות. הראל סיפקה הלוואה של 50 מיליון דולר, שרובה בשכבה B. רוב המימון נלקח מכספי העמיתים (לפי ההערכות, רק 25% מההלוואה מומן מכספי נוסטרו) ועד כה מחקה הראל יותר ממחצית מההשקעה. את היתרה, 50 מיליון דולר נוספים, סיפקו מזרחי־טפחות שהשקיע במסגרת שכבה A בלבד והפועלים שרוב השקעתו גם היא בשכבה A. גם הם מחקו את מרבית השקעתם.

האבחנה בין שכבות ההלוואה חשובה מאחר שהמושקעים בשכבה A בלבד, כגון מזרחי טפחות, יספגו תספורת של 50% (כלומר יקבלו כ־240 מיליון דולר מתוך השקעה של 445 מיליון דולר), וזאת תוך ביצוע הזרמת בעלים משמעותית מצד השותפות. לעומתם, המממנים בשכבה B יספגו תספורת של 82% לפחות.

תספורת עמוקה יותר?

אלא שאם לא תושג הסכמה בדד ליין המקורי שנקבע לסוף שבוע הקרוב, הבנקים בשכבה B עלולים לספוג תספורת עמוקה עוד יותר. זאת מאחר שקיים סעיף בחוזה שמאפשר למלווים בשכבת A הבכירה להמשיך ולנהל מו"מ למשך שלושה חודשים נוספים, אולם אז יוחלש מעמדם של המושקעים בשכבה הנחותה B.

גורם בכיר באחד מהבנקים הזרים הסביר ל"כלכליסט" כי מאחר שההלוואה הנה נון ריקורס והיקפה של השכבה הבכירה גבוה משווי הקרקע, היו גורמים שטענו כי יש לעקל את הקרקע ולבצע מימוש מהיר שיאפשר החזר של 350-250 מיליון דולר. במצב כזה, הכסף היה משולם אך ורק למלווים בשכבה A והמלווים בשכבה B היו נותרים ללא החזר.

אופציה אחרת שעומדת על הפרק, אך בעלת סבירות נמוכה יותר, היא דחייה של החוב לשכבה הבכירה (כ־445 מיליון דולר) בכ־10 שנים, תוך שיפור בטחונות והותרת התספורת לשכבה הנחותה בעינה (כ־82%). אפשרות נוספת אותה בוחנים דנקנר ותשובה היא הכנסת משקיע נוסף לפרוייקט, שיזרים כסף לבנקים בתמורה לרכישת נתח מהקרקע.

קבוצת אי.די.בי, אלעד גרופ, מזרחי טפחות, בנק הפועלים וקבוצת הראל סירבו למסור תגובה.