יזמי הנדל"ן שחצו אוקיינוס בדרך לשקל הזול

לפעילים בשוק ההון בישראל כדאי להתחיל לשנן את השמות יואל גודלמן, ג'ואל גלאק, דיוויד ליכטנשטיין ודיוויד ספנסר. קבוצת בעלי ההון היהודים־אמריקאים הזו נחתה השבוע בישראל והחלה להיפגש עם גופי הפנסיה הגדולים במשק, בניסיון לשכנע אותם להשקיע בחברות הנדל"ן שלהם הפועלות בניו יורק ורשומות באיי הבתולה.

בסך הכל מתכננות החברות לגייס בישראל אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל בנובמבר, סכום לא מבוטל גם בשוק החוב הישראלי שידע התעוררות מרשימה בחודשים האחרונים על רקע הורדת הריבית. אם גיוסים אלו יהיו מוצלחים, הם עשויים להוות פתח לעשרות חברות זרות נוספות שמתדפקות על שעריו של שוק הון הישראלי כדי לגייס חוב במחיר נמוך.

לייטסטון: 43 מליון דולר מבנק מקסיקו ב־2013

החברה האמריקאית הגדולה ביותר שמגיעה לגייס אג"ח בישראל בגל הנוכחי היא חברת לייטסטון (Lightstone) של דיויד ליכטנשטיין. יזם הנדל"ן שמחזיק גם באזרחות ישראלית, הגיע לישראל כשהוא מלווה בסמנכ"לית הכספים שלו דונה ברנדן והחל להיפגש עם מוסדיים ישראליים כדי לשכנע אותם להשתתף בגיוס חוב בהיקף 150 מיליון דולר שמתוכנן בשבועות הקרובים.

ליכטנשטיין (55) חובש הכיפה, הוא בעל השכלה תיכונית, דובר עברית ומכריו מעידים עליו שהוא מעורב מאוד בנעשה בישראל ואף מרבה לתרום לארגון אייפאק היהודי בארה"ב. שתי בנותיו מתגוררות בישראל. הוא דמות מוכרת בשוק הנדל"ן בכל רחבי ארצות הברית, תמונתו הופיעה לא פעם על שעריהם של מדורי הנדל"ן במגזינים הכלכליים בארה"ב והוא אפילו זכה לערך בוויקפידיה העולמית. בשונה מיתר החברות שמגיעות לישראל בגל הנוכחי ופועלות אך ורק בניו יורק, קבוצת הנדל"ן של ליכטנשטיין מחזיקה נכסים בהיקף של 2 מיליארד דולר בכל רחבי ארה"ב.

ליכטנשטיין התחיל את קריירת הנדל"ן שלו ב־1985 עם הלוואה קטנה שעזרה לו לרכוש בית דו־משפחתי בניו ג'רזי שעליו השקיע הון עצמי של 12 אלף דולר אותו גירד מתכנית חיסכון. ערך הבניין עלה, ליכטשנטיין ראה כי טוב והחל לעשות זאת עם בתים נוספים בניו ג'רזי. ב־1988 הוא הקים את קבוצת לייטסטון שמדורגת היום בין 25 חברות הנדל"ן הגדולות ביותר בארה"ב, מעסיקה 1,150 עובדים ואנשי מקצוע ומפעילה משרדים בניו יורק בניו ג'רזי, מרילנד ואילינוי.

לפני שנה קיבלה לייטסטון הלוואה בסך 43 מיליון דולר מבנק מקסיקו, לבניית מגדל בן 48 קומות במנהטן בהשקעה של 280 מיליון דולר. המגדל, שיכיל 475 יחידות דיור ושטחי מסחר בגודל של 20 אלף רגל רבוע, נמצא בבנייה בימים אלו.

אולייר: מי צריך אתר אינטרנט בברוקלין?

כשנכנסו השבוע יואל גולדמן וסמנכ"ל הכספים שלו יואל גרינפלד לאחד מבתי ההשקעות הישראליים במטרה לשכנע אותם להשתתף בהנפקה הקרובה, הם נתקלו בפנים מופתעות. "אנחנו לא רגילים כל יום לשבת עם יהודים חרדים מברוקלין ולדבר על הנפקות", אמר ל"כלכליסט" אחד ממנהלי השקעות שנפגש עימם. ואכן, גולדמן, גרינפלד וישראל פרידמן, שלושת הדירקטורים באולייר, הם בוגרי ישיבה. גולדמן, (35), שמבקש לגייס בישראל 75 מיליון דולר, הוא יזם נדל"ן שאינו אוהב חשיפה ותקשורת. חיפוש בגוגל לא יעלה עליו ועל החברה שלו דבר מלבד אתר אינטרנט קיקיוני שאינו מפרט דבר על החברה.

"הוא לא צריך אתר אינטרנט לשיווק כי כולם מכירים אותו בברוקלין" אומר אחד ממנהלי ההשקעות שנפגש אתו השבוע. "הוא ואנשיו נראו אנשים שמבינים מה שהם עושים. זה לא נראה שהוא חי בחלומות", אמר ל"כלכליסט" פעיל מוסדי שפש את גולדמן ואנשיו. "הוא הסביר באריכות לגבי הפרויקטים החדשים ואיך הוא הולך להרוויח מהם. היה קשה לנו לחוות את דעתנו כי אנו לא מכירים את השוק בברוקלין אבל בסך הכל הם נראים מקצועיים מאוד. הוא לא נראה פינססייר שמנסה לעשות סיבוב ונראה כי הוא בא מהשטח וכי הוא מתמקצע במה שהוא עושה".

את העברית ששגורה בפיו למד גולדמן בישיבה שבה למד במשך חמש שנים בישראל. בישיבה זו הוא הכיר את ג'ואל גלאק, שגם הוא מבקש לגייס כסף בארץ הקודש. את דרכו בעולם הנדל"ן החל גולדמן כיועץ רגולטורי לתכנון ובנייה בשכונת ברוקלין ניו יורק. לפני עשר שנים הוא החליט לנצל את הידע שלו בתכנון ואת הקשרים שיצר עם גורמים בעיריית ניו יורק והחל לעשות עסקאות רכישה של כמה בנייני דירות למגורים בברוקלין.

האסטרטגיה שלו הייתה קנייה של בניינים רעועים, שיפוץ מאסיבי, הגדלה של היקף הדירות והשכרה במחירים גבוהים. העסקאות השתלמו וגולדמן לקח הלוואות נוספות ועבר להתעסק בבניינים עם מספר גדול יותר של דירות. אם בהתחלה גולדמן מימש את האסטרגיה שלו על בנינים של עשר דירות, היום הוא עושה זאת עם בנינים של ארבעים דירות. בהמשך ניצל גולדמן את קשריו עם הרגולטורים ונכנס לתחום של שכירות מפוקחת תחת תכנית HUD - Housing and Urban Development של משרד השיכון האמריקאי. הונו האישי של גולדמן מוערך בשווי של 150 מיליון דולר.

גלאק: האב הוא דירקטור ובעל חנות בגדים

ג'ואל גלאק (35), הבעלים של חברת ספנסר (Spencer Management Realty LLC) גם הוא דובר עברית וחובש כיפה, פועל בשוק הנדל"ן למגורים בניו יורק מזה 15 שנים. מכריו מספרים כי הוא אוהב מאוד את ארץ ישראל ומרבה להגיע לארץ הקודש לפגוש חלק ממשפחתו המתגוררת בירושלים. גלאק דואג גם למשפחתו שבארה"ב, ואביו, זרח גלאק – בעל חנות בגדים – הוא דירקטור בספנסר.

גלאק, שמוערך בשווי של 250 מיליון דולר, החל רואד שואו במטרה לגייס בשבוע הבא 100 מיליון דולר. בתשקיף שפרסמה ספנסר, בפרק ייעוד תמורת ההנפקה, מצוין במפורש ש־30-20 מיליון דולר מתוך תמורת ההנפקה שתתקבל בפועל ישמשו להעמדת הלוואות לחברות נכס, וישמשו לפירעון הלוואות קודמות שניטלו על ידי חברות הנכס של ספנסר, ובהן גם הלוואות המובטחות בערבויות אישיות של בעל השליטה בחברה, ג'ואל גלאק.

גלאק הוא אינו דמות ידועה בשוק הנדל"ן בניו יורק. גם חיפוש בגוגל לא יעלה עליו דבר ולחברה שלו אין אתר אינטרנט מסודר. גלאק, שהכיר את יואל גודלמן כששהה בישיבה בישראל במשך חמש שנים, רקם איתו לימים עסקה משותפת. בינואר 2012 רכשו השניים את כנסיית וויליאמסבורג שנבנתה במאה ה־18 והפכו אותה לבניין מגורים. מכריו של גלאק מספרים כי גודלמן הוא אחד מחבריו הקרובים של גלאק וכי לא מן הנמנע שהשניים יבצעו עסקאות משותפות בעתיד הלא רחוק.

מרקס: לא עמד בהחזרים ואיבד מלון לטובת ליהמן

בדומה לשאר בעלי ההון האמריקאים שמגיעים לישראל גם דיויד מרקס, הבעלים של מרקס דיוולופמנט, הוא חובש כיפה מסורתי בעל זיקה לישראל ודובר עברית. למרקס יש בן שלומד בישראל והוא מרבה להגיע לבקרו. מרקס (55), שמעוניין לגייס בישראל אג"ח בהיקף של 150 מיליון דולר, החל את דרכו בתחום הנדל"ן לפני 25 שנים בהתמחות של מוסדות רפואיים (בעיקר בתי אבות) בעיר ניו יורק. בנוסף פעיל מרקס בתחום של נדל"ן למגורים, מלונאות ודיור מוגן כאשר שווי הנכסים הכולל של הקבוצה מוערך ב700-500 מיליון דולר.

מרקס טרם הגיש טיוטת תשקיף לרשות לני"ע הישראלית ועל כן מידע על ביצועיו התפעוליים בשנה האחרונה לוקה בחסר. לפני חודשיים הוא לקח הלוואת גישור של 60 מיליון דולר בכדי להשלים בנייה של מלון בן 400 חדרים באזור האדסון יארד בניו יורק. מדובר במלון Marriott Courtyard והוא אחד משני בתי מלון שבונה מרקס באזור האדסון יארד. השני הוא מלון גדול יותר בעל 438 חדרים שצפוי להיבנות בהמשך.

מרקס ידע בעבר נפילה גדולה בתחום בתי המלון. ב־2011 הוא איבד את Javits Center hotel, מלון בניו יורק שרכש ב־2007 בהשקעה של 45 מיליון דולר לטובת הבנק האמריקאי ליהמן ברדרס. בעקבות המשבר בשוק הנדל"ן בשנים 2008-2009 ערך המלון ירד משמעותית והוא לא יכל עוד לעמוד בהחזרי ההלוואות לבנק שהשתלט על הנכס.

בורסת ת"א צילום: אוראל כהן