נדל"ן בטעמים ותחתונים: ההמלצות של מור לשנה הבאה

מור בית השקעות נכנס לראשונה לפרויקט ההמלצות של "כלכליסט" עם פיזור מגזרי כמעט מוחלט בצד של המניות, וריכוזיות בולטת בצד של אגרות החוב.

בכל הקשור לחלק הראשון, האנליסטים של מור מציעים לנו מניות נדל"ן, ביטוח, תעשיה וטכנולוגיה. בחלק השני, הנדל"ן משתלט על אגרות החוב שזוכות לאמונם. הפרויקט השנתי של כלכליסט ממשיך, עם 5 מניות, 5 אג"ח ותיק השקעות מומלצים לקראת שנת 2015 הבאה עלינו לטובה.

לחצו כאן המלצות של בנק מזרחי ל-2015

מניות מומלצות 

פרוטרום. תשואה ב-2014: 56% 

חברת פרוטרום, המייצרת תמציות טעם וריח לשוק המזון והקוסמטיקה העולמי, רושמת בשנים האחרונות שיעורי צמיחה גבוהים כתוצאה משילוב בין צמיחה אורגנית פנימית ואסטרטגיית רכישת חברות מוצלחת. החברה הינה אחת מ-10 החברות המובילות בענף הטעמים, המאופיין ביציבות וחסמי כניסה גבוהים. אנו צופים כי החברה תמשיך באסטרטגיה שלה הכוללת חדירה לשווקים מתעוררים, רכישות קטנות/בינוניות וניצול סינרגיות.

חברת הריט, הנסחרת בבורסה בשווי של כ-1.5 מיליארד שקל, מחזיקה 26 נכסים מניבים בשווי של 2.5 מיליארד שקל. שיעורי התפוסה גבוהים מאוד וע"י שוכרים מהשורה הראשונה כגון מייקרוסופט, אמדוקס, כיל, פרוקטור אנד גמבל, בנק לאומי, ברודקום ועוד. רוב נכסי החברה ממוקמים במרכז הארץ, ביניהם בנייני משרדים במרכז תל אביב כגון מגדל המילניום, דניאל פריש, פארק המשרדים בצומת רעננה, מרכזים מסחריים איכותיים כמתחם שרונה, קניון לב תלפיות ועוד. אנו סבורים שהמיקוד הגאוגרפי של החברה, המשקיעה בישראל בלבד, מעניק לה ערך מוסף, וזאת בניגוד לחברות נדל"ן רבות אשר עדיין סוחבות במאזניהן השקעות כושלות במזרח אירופה, או נכסים בערים לא מוכרות ברחבי העולם. החברה נסחרת סביב ההון העצמי שלה, כך שאיננו מזהים אפסייד משמעותי במניה, אך תשואת הדיבידנד היציבה, הנעה סביב 5%, יחד עם רמת המינוף הנמוכה של החברה מאפשרת חשיפה סולידית לתחום הנדל"ן המניב המקומי.

מגדל המילניום. מנכסי ריט 1 צילום: טל כהן

איי.די.איי חברה לביטוח. תשואה ב-2014: 22% 

איי.די.איי עוסקת בפעילות הביטוח בעסקי הביטוח הכללי ותחום ביטוחי החיים, בריאות וחיסכון ארוך טווח, כאשר יתרונה הגדול הוא דרך ההתקשרות שלה עם הלקוחות, אשר מתבצעת בצורה ישירה ללא תיווכם של סוכני ביטוח - מה שמאפשר לחברה להציע מוצר ביטוחי זול מהמתחרים. לחברה מודל עסקי חזק וייחודי אשר יכול לאפשר לה המשך צמיחה דו ספרתית בשנים הקרובות עם שיפור מרווחים. בנוסף, פועלת החברה ליצירת שיתופי פעולה שונים - כגון שת"פ עם סופר-פארם, בנק איגוד, איסתא ועוד במטרה להגיע לקהלים חדשים. מדיניות הדיבידנד של החברה הינה חלוקת 50% ומעלה מהרווח הנקי.

החברה הינה ספקית מובילה של פתרונות תוכנה לענף הביטוח והפיננסים. מס' מיזוגים ורכישות שביצעה החברה בשנים האחרונות מאפשרים לה כיום להציג סל פתרונות מגוון לענפי הביטוח השונים. פתרונות החברה הינם בליבת הפעילות של חברות הביטוח, ומכאן נגזר קשר של שנים ארוכות עם הלקוחות. המודל העסקי של החברה חזק ומבוסס על חוזים ארוכי טווח עם הלקוחות, כאשר מוצרי החברה הינם מוצרי ליבה קריטיים לחברות הביטוח. המודל הזה מאפשר לחברה ראות פיננסית טובה קדימה. החברה מוצבת בעמדה מעניינת ביותר בשוק הצומח של מערכות תוכנה לשוק הביטוח, שוק אשר עובר שינוי משמעותי - כאשר התחרות והרגולציה מניעות את חברות הביטוח להחליף מערכות Legacy בפתרונות טכנולוגיים חדשים שמשתלבים עם מגוון המוצרים של סאפייאנס. בסיס הלקוחות הקיים, המונה כ-100 חברות, יחד עם המודל העסקי היציב יאפשר לה להמשיך לצמוח אורגנית ברמות דו ספרתיות בשנים הקרובות.

רוני על-דור מנכ"ל סאפיינס צילום: יוסי אלוני

דלתא. תשואה ב-2014: 20%

החברה עוסקת בעיצוב, פיתוח, ייצור, שיווק ומכירה של מוצרי הלבשה תחתונה ופרטי לבוש בטכנולוגיית אל-תפר ובין לקוחותיה ניתן למנות מותגים וקמעונאים מהמובילים בעולם, בין היתר וולמארט, לקוסט, מרקו פולו ועוד. דלתא ממשיכה בתהליך שבו החלה לפני מס' שנים להפיכתה לחברה ממותגת, תוך הצגת צמיחה אורגנית נאה בשיפור הדרגתי בשיעורי הרווחיות. לחברה בעלים שהוא גם מנהל, אייזיק דבח, אשר הביא לשינוי משמעותי בחברה, ועשוי להמשיך לבנות חברה גלובלית ע"י ביצוע רכישות נוספות.

אגרות חוב מומלצות

כנפיים אחזקות פועלת בתחום התעופה דרך חברות הבנות גלובל כנפיים (החכרת מטוסים), אל על (הטסת נוסעים ומטען), כנפי תחזוקה (תחזוקת מטוסים) ו-QAS (שירותי קרקע). אל-על הינה ההחזקה המוכרת ביותר בפורטפוליו של החברה, אך בפועל חברת גלובל כנפיים, העוסקת ברכישה והחכרה של מטוסים, הינה חברת העוגן של הקבוצה וספקית המזומנים העיקרית לאורך השנים. ההחזקה באל-על (36.3%) הינה אחזקה פיננסית שאינה תזרימית, לנוכח מצבה המאתגר של החברה בשנים האחרונות. סדרה ה' נראית בעיננו אטרקטיבית מכמה סיבות: ראשית, החברה השלימה השנה גיוס של 2 סדרות חדשות (סדרות ו' ו-ז') בסכום של 132 מיליון שקל, ששיפרה בצורה משמעותית את נזילות החברה והאריכה את מח"מ החוב. שנית, לסדרה ה' שעבוד ראשון על מניות גלובל כנפיים, שהיא כאמור החברה האיכותית ביותר בפורטפוליו של החברה. שלישית, מדובר בסדרה במח"מ קצר שתהיה פחות חשופה לעליית תשואות. רביעית, מחירי הנפט הנוכחיים עשויים לתמוך משמעותית בתוצאות אל על ולייצר אפסייד לא צפוי לקבוצה.

שנת 2014 הייתה בהחלט שנה שקבוצת דורי תרצה לשכוח, בשל הבור הכלכלי העמוק שנחשף בחברת הבת, דורי בניה. לולא האיתנות והפיננסית והתמיכה של חברת האם, גזית גלוב, שהזרימה מאות מיליוני שקלים, קשה לראות כיצד קבוצה דורי הייתה שורדת. עם זאת, נראה שרוב הצרות בדורי בניה מאחוריה, ומלבדה יש לקבוצה 3 זרועות פעילות נוספות: פעילות ייזום למגורים בישראל, ייזום למגורים בפולין (דרך החזקה של 39.8% בחברת רונסון) והחזקה בתחנת הכוח דוראד (11.25%) שמסתמנת כהצלחה גדולה -  צפויה לספק תזרים מזומנים נאה בשנים הקרובות. ההודעה האחרונה של החברה, בדבר האפשרות לממש את החזקתה בחברת רונסון, אשר נסחרת בשווי של כ-120 מיליון דולר בבורסת ורשה, הינה חיובית להערכתנו. האגרת נראית מעניינת בשל התזרים החזק הצפוי מדוראד, הגב הפיננסי החזק של גזית גלוב והמח"מ הקצר של הסדרה.

דורי סגל וחיים כצמן מגזית גלוב. הצילו את דורי בניה ודורי קבוצה

לייטסטון אג"ח א'. תשואה 6% מח"מ 5.3 שנים

למרות הכתבות השליליות הרבות אודות חברות הנדל"ן האמריקאיות שמגיעות לישראל לגייס חוב, אנו סבורים שחלקן מציעות יחס סיכון-סיכוי מעניין להשקעה. החברה הגדולה והמעניינת ביותר שגייסה אגרות חוב לאחרונה הייתה לייטסטון, הפועלת בעיקר בתחום הנדל"ן מניב למגורים והמרכזים המסחריים ובעלת הון עצמי של 556 מיליון דולר. אנו רואים את מינופה הנמוך של החברה, יחד עם פורטפוליו נכסים רחב המייצר תזרים יציב, כהשקעה מעניינת. אנו רואים לחיוב את פיזור ההשקעות גם ברמה הגאוגרפית והן ברמת המנפיקים.

חברת שלמה נדל"ן הינה חברה הפועלת כזרוע הנדל"ן של קבוצת שלמה, הנמצאת בבעלותם של משפחת שמלצר. לאחר פטירתו בטרם עת של שלמה שמלצר, התשואות של אגרות החוב של חברת הנדל"ן עלו, אבל בפועל הסיכון, להערכתנו, אינו השתנה - נהפוכו, שנת 2014 מסתמנת כשנה חיובית עבור החברה שהמשיכה ביישום התוכנית האסטרטגית. החברה מחזיקה כיום ב-13 נכסים מניבים בישראל, כאשר הנכס המרכזי של החברה הינו המרכז הלוגיסטי של קבוצת שלמה, המוערך בכ-240 מיליון שקל. המרכז משמש את חברת הליסינג של הקבוצה. בנוסף, החברה השלימה לפני כמה חודשים את רכישת מתחם השוק הסיטונאי בסכום של כ-120 מיליון שקל, רכישה שאנו רואים כחיובית בשל התזרים היציב (NOI צפוי של 9 מיליון שקל בשנה) והפוטנציאל העתידי הגלום בו. היתרון של החברה נמצא בקשר שבין חברת האם וחברת הנדל"ן - רוב הנכסים מושכרים לשלמה החזקות, כך ששיעור התפוסה של הנכסים גבוה והתזרים צפוי להישאר יציב לשנים הקרובות. מלבד הפעילות בשוק המקומי, החברה פעילה בתחום המלונאות בגרמניה, כאשר בשנה האחרונה הבשילו מס' פרוייקטים שצפויים לשפר את תזרים המזומנים בעתיד.

מתחם שלמה החזקות ליד צריפין צילום: אריאל בשור

אחוזת בית א' תשואה 5.5% מח"מ 5.1 שנים

החברה, שרק לאחרונה גייסה 200 מיליון שקל בסדרה חדשה, הינה חברה קטנה הפועלת בתחום הדיור המוגן דרך אחזקה של נכס בודד הנקרא אחוזת בית ברעננה - נכס הכולל 344 יחידות דיור, ובכלל זה אגף חדש עם 92 יח"ד הנמצא בשיווק בימים אלו. בנוסף מחזיקה החברה את המרכז המסחרי הסמוך, "מול הפארק" המוערך בכ-68 מיליון שקל ומייצר תזרים יציב של 5 מיליון שקל בשנה. לחברה כיום אין חוב בנקאי, ועל סמך שטר הנאמנות של סדרת האג"ח, במידה שתממש את המרכז המסחרי או תיקח עליו הלוואה חדשה, כל הכסף מהמכירה/הלוואה יוזרם לנאמן לטובת מחזיקי האג"ח. פריסת תשלומי האג"ח נכונה ובנויה בהתאם לתזרים המזומנים של החברה ועל כן, במרווח של 400 נ"ב מהממשלתי, אנו סבורים שמדובר ביחס סיכון-סיכוי ראוי. ניתן לצורך השוואה לראות שהאגרת של בית הזהב, שגם כן מחזיקה בנכס בודד ומדורגת באותו דירוג, נסחרת במרווח של 300 נ"ב. למרות הירידות האחרונות בשוק הקונצרני, האגרת של אחוזת בית שמרה על יציבות ואף רושמת רווח נאה מאז ההנפקה.

פיזור תיק השקעות 

ממשלתי ישראל - 35%

קונצרני ישראל - 22.5%

קונצרני חו"ל - 10%

מניות ישראל - 15%

מניות חו"ל - 10%

מזומן - 7.5%