הרבה רעש, בלי נכסים: עלילות ענבל אור בבורסה, פרק 3

ארבעה חודשים עברו מאז הגשימה ענבל אור את חלומה ונכנסה לבורסה בתל אביב. אור רכשה את השלד הבורסאי אינוונטק בתמורה ל־4 מיליון שקל והודיעה כי תיצוק לתוכו פרויקטים של תמ"א 38, התחום שבו היא מתמחה בעשור האחרון. מאז רכשה את השלד הבורסאי במרץ האחרון, היא הספיקה להחליף את שם החברה למגדלאור, למנות את עצמה למנכ"לית וליו"ר, לקחת כספים מהקופה בניגוד להסכמים של החברה ולהחזיר, ורק דבר אחד היא לא עשתה - להכניס פעילות לחברה.

אתמול הודיעה הנהלת הבורסה למגדלאור כי אם לא תסדיר שניים מהתנאים הבסיסיים הדרושים כדי להיות חברה ציבורית, היא תועבר באוגוסט הקרוב לרשימת השימור של הבורסה, שלב אחד לפני מחיקה ויציאה מהמסחר. שני התנאים הם הון עצמי מינימלי של 2 מיליון שקל ושווי אחזקות ציבור של 5 מיליון שקל. הדרישה של הבורסה לאינוונטק קיימת עוד טרם רכשה אור את השליטה בשלד.

מגדלאור לא עומדת בתנאים מכיוון שאור עדיין לא יצקה את הפרויקטים שלה לתוך החברה ועדיין לא הזרימה הון. אור סירבה להסביר מדוע עדיין לא הכניסה את הפרויקטים, אולם מקורביה אמרו כי "אור לא רכשה את השלד לחינם, והיא תעשה הכל כדי לעמוד בדרישות של הנהלת הבורסה עד אוגוסט".

"אין לאור אף פרויקט ברמה של היתר"

גורמים בשוק הנדל"ן העריכו כי אור עדיין לא העבירה את הפרויקטים שלה לחברה מכיוון שהיא עדיין לא קיבלה היתרי בנייה חוקיים ואין לה זכויות חוקיות בנכסים. בשיחה עם "כלכליסט" אמר גורם המקורב לפעילות של אור כי "אין לה אף פרויקט ברמה של היתר. היא החתימה הרבה לקוחות על הסכמי 'נו שופ' (הסכם בלעדיות– א"פ) אבל היא עדיין לא החתימה בניינים ולא התחילה מהלך פורמלי מול הרשויות".

לטענות אלו אמרו מקורבי אור כי "אינה מתכוונת להעביר את הפרויקטים של 'נו שופ' לחברה אלא פרויקטים אחרים", אולם אור סירבה לפרט אילו פרויקטים תעביר ומה מצבם.

אור גם עדיין לא הזרימה 2 מיליון שקל, שהיתה אמורה להזרים לתוך החברה במסגרת הסכם הקצאת מניות נוספות. על פי ההסכם המקורי, אור צריכה להזרים את הסכום כחלק מתנאי לקבלת מניות השליטה עד סוף יוני. אך אור לא עמדה בתאריך וביקשה לקבל הארכה עד למועד כינוס האסיפה הבאה ב־23 ביולי.

עוד טענו מקורביה של אור, כי "החברה עדיין לא העבירה את הנכסים לשלד מכיוון שאור מונתה למנכ"ל רק בשבוע האחרון ולכן לא היה באפשרותה לעשות כך".

ענבל אור צילום: אלכס ליפקין

מי שמתסכלים באדיקות על מצבה של אור הם סוחרי השלדים כפיר זילברמן ואורי אקרמן, שמכרו לה את מניות השליטה ועדיין מחזיקים ב־9% מהמניות. על פי ההסכם, אקרמן וזילברמן קיבלו 3 מיליון שקל עבור הזכויות בשלד ויהיו זכאים לתשלום נוסף של מיליון שקל במידה ששווי החברה לא יעבור את 25 מיליון השקלים עד סוף 2015. נכון להיום החברה נסחרת בתל אביב בשווי של 15 מיליון שקל. אם אור לא תיצוק את הפעילות שלה לתוך החברה בחצי שנה הקרובה, החברה תתקשה לעבור את השווי המבוקש ואור תצטרך לשלם מיליון שקל נוספים לאקרמן וזילברמן, שמחזיקים בשעבוד על מניותיה במגדלאור, עד סוף השנה.

מדובר בניסיון השני של אור להיכנס לשוק ההון לאחר שנכשלה ב־2011 לפלס את דרכה לבורסה באמצעות כניסה לתוך השלד הבורסאי מיינרום. בסופו של דבר נסוגה אור מהרעיון ונאלצה לפצות את הבעלים של מיינרום דאז, אביחי סטולרו, רוני יצחקי ויהודה סייג, ב־666 אלף שקל.

בשיחה עם "כלכליסט" בפברואר האחרון הסבירה אור מדוע בחרה לפעול במסגרת של חברה בורסאית. "אם אתה רוצה לעשות משהו גדול בתחום הנדל"ן, אתה צריך לעשות את זה תחת חברה ציבורית", אמרה אור. אור ציינה כי בכוונתה להנפיק אג"ח ולהכניס פרויקטים רבים לתוך החברה, אולם טרם החליטה אילו פרויקטים. "אני רוצה להתרחב וליצור פעילות נוספת עירונית בתמ"א 38 תחת חברה ציבורית", היא אמרה אז.

מינויים בעייתיים והלוואות אסורות

מאז הודיעה אור על כניסתה לבורסה בתל אביב באמצעות מגדלאור, היא ידעה כמה פרשות לא נעימות. זה התחיל מהמינוי של חיים כהן, מהנדס העיר רמת גן לשעבר, לדירקטור בחברה. בעקבות ביקורת ציבורית על כך שכהן אישר בעבר חריגות לפרויקט של אור ברמת גן, הוא הודיע על התפטרותו כעבור עשרה ימים בלבד. ביוני האחרון אור ידעה פרשה מביכה נוספת, כשנאלצה להחזיר לחברה 450 אלף שקל שנטלה ממנה "בתום לב". מיד אחרי שרכשה את השליטה במגדלאור אור הזרימה הלוואת בעלים של 550 אלף שקל. מתוך הכסף שהזרימה היא נטלה 450 אלף שקל בטוענה כי היא "מקיימת מו"מ עם גורם שייכנס כמשקיע לחברה". כשהבינה אור שהדבר נעשה בניגוד להסכמים, היא החזירה את הכסף לקופת החברה.

ביולי אור החליטה לקחת על עצמה את תפקיד המנכ"לית, בנוסף לכהונתה כיו"ר החברה, לאחר שלא הצליחה למצוא דמות ציבורית מוכרת לתפקיד.

המדיניות של אנטרופי, שפורסמה באפריל האחרון, קובעת כי יש לאשר כפל מינויים באסיפה הכללית של החברה כאשר מדובר בחברה קטנה עם שווי שוק נמוך מ־50 מיליון שקל, ובתנאי שהחברה מפצה בממשל תאגידי גבוה כמו למשל באמצעות מינויים של דח"צים. הכהונה הכפולה של אור התקבלה ללא כל בעיה כיוון שבחברה לא מחזיקים גופים מוסדיים.

אור פועלת בשוק הנדל"ן זה עשר שנים באמצעות קבוצת אור סיטי. בבעלות הקבוצה כ־25 פרויקטים באזור מרכז הארץ (בת"א, ר"ג וגבעתיים) ובהם כ־1,500 יחידות דיור.

עד כה, 11 פרויקטים אוכלסו ושניים נוספים צפויים, לטענת אור, להתאכלס בקרוב. אור הסבירה כי פעילות החברה הציבורית שנרכשה הנה נפרדת מפעילות חברת אור סיטי נדל"ן, אשר תישאר חברה פרטית ותמשיך לעסוק ביזמות, קבוצות רכישה ויזמות קבוצתית בענף הנדל"ן.