כרישי הנדל"ן מסתערים על היהלום שבכתר האחזקות של ויסמן ובירן

רבוע נדל"ן מקבוצת אלון היא הבוננזה של שוק הנדל"ן המניב הישראלי בימים אלו. הקריסה של מגה וחובות של 360 מיליון שקל בחברה־האם (53.92%) אלון רבוע כחול מאלצים אותה למכור את רבוע נדל"ן כדי שתוכל להמשיך לשרת את החוב, וכרישי הנדל"ן מזהים הזדמנות קנייה לחברה שמחזיקה בנכסים איכותיים במרכז הארץ עם תזרים יציב וחזק ושיעור מינוף נמוך.

שלוש הצעות רכישה רשמיות כבר הוגשו לחברה. את ההצעה הגבוהה ביותר, לפי שווי של 1.725 מיליארד שקל, הגישו חברת אזורים ומשקיעים אמריקאים – פרמיה של 16% על שווייה בבורסה ושל 15% על ההון העצמי. שתי הצעות נוספות, לפי שווי של 1.7 מיליארד שקל, הוגשו על ידי קבוצה משותפת לביג ומגה אור ועל ידי קרן JTLV של עמיר בירם. בנוסף, אלון דיווחה כי היא מקבלת הצעות נוספות לרכישה, וב"כלכליסט" נחשף שלשום כי בין המתעניינים גם האחים יגאל ומשה גינדי.

הרשי פרידמן בעל השליטה באזורים צילום: עמית שעל

הערכת שווי שמרנית

האנליסט ישי ששון מבנק ירושלים מעריך את שווייה של רבוע נדל"ן ב־1.6 מיליארד שקל, אולם הערכה זו אינה מביאה בחשבון פרמיית שליטה ואת הסינרגיה שהיא מביאה לחברות שפועלות בייזום נדל"ן.

מה דעתך על מניית רבוע נדלן:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

אז מה מושך את הכרישים? לרבוע נדל"ן יש 116 נכסים שמרביתם נמצאים תחת המותג מגה בעיר במיקומים מרכזיים בגוש דן. 20% מהנכסים מושכרים ללוגיסטיקה, 11% הם מבני משרדים ו־68% מושכרים לשימושים מסחריים – בעיקר סופרמרקטים. עיקר התזרים של רבוע נדל"ן מגיע מהנכסים המסחריים ש־78% מהם נמצאים בגוש דן, כאשר 64 נכסים מושכרים לרשת מגה. שיעור התפוסה הממוצע של נכסי רבוע נדל"ן הוא גבוה (98%), שיעור המינוף הוא נמוך (חוב ל־cap) ועומד על 52% ודירוג האשראי שלה עומד על A3.

השותפות עם חברת גינדי

לרבוע נדל"ן יש גם שני פרויקטים יזמיים אטרקטיביים בשותפות (50%) עם חברת גינדי. האחד הוא FASHION MALL TLV בשוק הסיטונאי בתל אביב שיכיל קניון ופרויקט מגורים של 11 בניינים עם 722 יחידות דיור שנמכרו כולן ועוד 54 יחידות דיור שמיועדות להשכרה.

שווי הקניון בדו"חות החברה – כ־695 מיליון שקל – נגזר מהערכת השמאי הקובעת לקניון שווי של 1.7 מיליארד שקל לאחר סיום בנייתו, בניכוי עלויות שנותרו להשלמה בהיקף של 419 מיליון שקל ובניכוי רווח יזמי של 150 מיליון שקל. פתיחת הקניון מתוכננת למרץ 2016 בעוד מסירת הדירות מתוכננת לסוף 2016.

שיעור ההיוון בהערכת השמאי הוא שמרני ועומד על 8%, לכן ההערכות בשוק הן ששווי הקניון גבוה משוויו בספרים. הפרויקט השני הוא חניון גבעון בתל אביב. מדובר בחניון שהוקם כפרויקט BOT שבו קיבלה החברה זיכיון מעיריית תל אביב להפעלת החניון למשך 23 שנה.

לרבוע נדל"ן יש בוננזה נוספת, קרקע בשטח של 240 דונם בארה"ב, שהמנכ"ל זאב שטין הצליח לשנות את הייעוד שלה למגורים. רבוע נדל"ן מתכוונת לבנות שם 3,000 יחידות דיור, ושווי הפרויקט בספריה הוא 120 מיליון שקל. רבוע נדל"ן ייצרה בינואר־ספטמבר 2015 NOI (הכנסות נקיות משכירות) של 181 מיליון שקל – שיפור של 5% לעומת התקופה המקבילה. ה־FFO (תזרים מזומנים בנטרול אירועים חד־פעמיים) הסתכם ב־90 מיליון שקל, שיפור של 7.1% לעומת התקופה המקבילה.